{"id":883,"date":"2026-10-27T22:55:05","date_gmt":"2026-10-28T03:55:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/?p=883"},"modified":"2026-10-27T22:55:05","modified_gmt":"2026-10-28T03:55:05","slug":"cuanto-dura-un-arrendatario-permanencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/cuanto-dura-un-arrendatario-permanencia\/","title":{"rendered":"\u00bfCu\u00e1nto dura un arrendatario en Pereira? Permanencia y renovaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"
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En Pereira y Dosquebradas, un contrato de vivienda de Colombia House Inmobiliaria dura una mediana de 12,0 meses (415 contratos terminados). Adem\u00e1s, de los 285 contratos de vivienda que empezaron hace 12 meses o m\u00e1s, el 67,0 % lleg\u00f3 a cumplir el a\u00f1o (corte al 3 de octubre de 2026). Al vencer, la Ley 820 de 2003<\/a> prorroga el contrato \u00abpor el mismo t\u00e9rmino inicial\u00bb si cada parte cumpli\u00f3 y el arrendatario acepta los reajustes legales.<\/p>\n<\/div>\n

Forma parte de la gu\u00eda para administrar un inmueble en arriendo en Pereira<\/a>.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto dura un arrendatario de vivienda en Pereira y Dosquebradas?<\/h2>\n

En los registros de Colombia House Inmobiliaria, un contrato de vivienda en Pereira y Dosquebradas dur\u00f3 una mediana de 12,0 meses. El 50 % central de los contratos terminados dur\u00f3 entre 6,2 y 17,0 meses (percentiles 25 y 75; 415 contratos, corte al 3 de octubre de 2026).<\/p>\n

La mediana es una aproximaci\u00f3n por el sesgo que explica la secci\u00f3n \u00abC\u00f3mo obtuvimos estos datos\u00bb.<\/p>\n

\u00bfPor cu\u00e1nto tiempo se hace un contrato de arrendamiento de vivienda?<\/h2>\n

En Colombia, el plazo del contrato de arrendamiento de vivienda urbana lo acuerdan las partes. Si el contrato calla, rige un a\u00f1o: \u00abA falta de estipulaci\u00f3n expresa, se entender\u00e1 por el t\u00e9rmino de un (1) a\u00f1o\u00bb (art. 5, Ley 820 de 2003). Al vencer, el contrato se prorroga por el mismo t\u00e9rmino inicial (art. 6). En los contratos de Colombia House Inmobiliaria con plazo registrado, 7 de cada 10 se pactaron a un a\u00f1o.<\/p>\n

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Plazo pactado<\/th>\nParticipaci\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Un a\u00f1o<\/td>\n71,4 %<\/td>\n<\/tr>\n
Seis meses<\/td>\n20,2 %<\/td>\n<\/tr>\n
Otros plazos<\/td>\n8,4 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Nota: 322 de los 782 contratos de nuestro sistema (41 %) tienen registrado el plazo pactado; el resto no lo tiene. Hist\u00f3rico de Colombia House Inmobiliaria con corte al 30 de septiembre de 2026, sin separar vivienda y local. \u00abOtros plazos\u00bb agrupa tres meses, dos a\u00f1os y los dem\u00e1s.<\/em><\/p>\n

\u00bfCu\u00e1ntos contratos de vivienda llegan a los 6, 12, 18, 24 y 36 meses?<\/h2>\n

En Pereira y Dosquebradas, el 86,9 % de los contratos de vivienda de Colombia House Inmobiliaria llega a los 6 meses y el 67,0 % a los 12. A los 18 llega el 39,8 %; a los 24, el 31,3 %; a los 36, el 21,9 % (corte al 3 de octubre de 2026).<\/p>\n

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Antig\u00fcedad<\/th>\nContratos de vivienda vigentes al cumplirla<\/th>\nContratos analizados (n)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
6 meses<\/td>\n86,9 %<\/td>\n389<\/td>\n<\/tr>\n
12 meses<\/td>\n67,0 %<\/td>\n285<\/td>\n<\/tr>\n
18 meses<\/td>\n39,8 %<\/td>\n226<\/td>\n<\/tr>\n
24 meses<\/td>\n31,3 %<\/td>\n150<\/td>\n<\/tr>\n
36 meses<\/td>\n21,9 %<\/td>\n64<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n
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2 de cada 3 contratos de vivienda llegan al a\u00f1o<\/p>\n

6 meses<\/span><\/span><\/span>86,9 % (n = 389)<\/span><\/div>\n
12 meses<\/span><\/span><\/span>67,0 % (n = 285)<\/span><\/div>\n
18 meses<\/span><\/span><\/span>39,8 % (n = 226)<\/span><\/div>\n
24 meses<\/span><\/span><\/span>31,3 % (n = 150)<\/span><\/div>\n
36 meses<\/span><\/span><\/span>21,9 % (n = 64)<\/span><\/div>
Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria, contratos de vivienda creados desde mayo de 2023, corte del 3 de octubre de 2026. Cada barra es un grupo distinto (n).<\/figcaption><\/figure>\n

Nota: vivienda. Contratos creados en nuestro sistema actual (desde mayo de 2023), con corte al 3 de octubre de 2026. Cada fila toma solo los contratos que empezaron hace al menos esa antig\u00fcedad y cuenta cu\u00e1ntos segu\u00edan vigentes al cumplirla. Cada fila mira fechas de inicio distintas, as\u00ed que no sigue a un mismo grupo. Un contrato que termin\u00f3 dentro del medio mes anterior al aniversario cuenta como que lo cumpli\u00f3, porque los contratos suelen terminar el d\u00eda anterior a esa fecha.<\/em><\/p>\n

Las cifras de 6 y 12 meses son las mismas de cu\u00e1nto tarda en arrendarse un inmueble en Pereira y cu\u00e1ntos d\u00edas queda vac\u00edo<\/a>.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 pasa cuando vence el contrato de vivienda: pr\u00f3rroga o renovaci\u00f3n?<\/h2>\n

En Colombia, al vencer, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se prorroga en iguales condiciones y por el mismo t\u00e9rmino inicial (art. 6, Ley 820 de 2003). La ley lo condiciona a que cada parte haya cumplido y a que el arrendatario acepte los reajustes de renta que ella autoriza.<\/p>\n

    \n
  1. Las condiciones.<\/strong> El art. 6 pide dos cosas. Primera, que \u00abcada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo\u00bb. Segunda, que el arrendatario \u00abse avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley\u00bb.<\/li>\n
  2. El reajuste.<\/strong> El reajuste del canon lo regula el art. 20 de la Ley 820 de 2003: cada 12 meses, hasta el IPC del a\u00f1o calendario anterior, y solo si se avisa al arrendatario por servicio postal autorizado o por el medio de notificaci\u00f3n pactado en el contrato. Lo explicamos en el IPC y el ajuste de los arriendos en 2026<\/a>.<\/li>\n
  3. La falta de aviso.<\/strong> \u00abDe no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender\u00e1 renovado autom\u00e1ticamente por un t\u00e9rmino igual al inicialmente pactado\u00bb (art. 22, num. 8, inciso final; el art. 24 repite la regla).<\/li>\n<\/ol>\n

    La Ley 820 de 2003 habla de contrato \u00abprorrogado\u00bb y de contrato \u00abrenovado autom\u00e1ticamente\u00bb; en ambos casos el t\u00e9rmino es el pactado al inicio.<\/p>\n

    \u00bfY cu\u00e1ntos contin\u00faan? Con otra medida, la de quienes ya llegaron al mes 11,5: entre los contratos de vivienda de Colombia House Inmobiliaria que llegaron al mes 11,5, el 65,6 % (120 de 183) continu\u00f3 despu\u00e9s del primer a\u00f1o. El corte es el 3 de octubre de 2026. Contamos como continuidad los que superaron el mes 13,5. La continuidad despu\u00e9s del a\u00f1o es una medida distinta de la cohorte de 12 meses: parte de quienes ya llegaron al a\u00f1o.<\/p>\n

    Hablamos de continuidad y no de renovaci\u00f3n firmada porque nuestro sistema no guarda el plazo inicial ni el n\u00famero de pr\u00f3rrogas, y sobrescribe la fecha final al prorrogar. Si su contrato tiene cl\u00e1usulas particulares, conviene revisarlo con un abogado.<\/p>\n

    \u00bfY si el propietario o el arrendatario no quiere seguir?<\/h2>\n

    Para evitar la pr\u00f3rroga, la Ley 820 de 2003 exige un aviso escrito, enviado por servicio postal autorizado, con no menos de tres meses de anticipaci\u00f3n al vencimiento (arts. 22 num. 8 y 24 num. 5). Lo que se exige adem\u00e1s depende de qui\u00e9n avisa.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Qui\u00e9n avisa<\/th>\nCu\u00e1ndo<\/th>\nCausal<\/th>\nIndemnizaci\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Arrendatario<\/td>\nAl vencimiento (art. 24, num. 5)<\/td>\nNo necesita<\/td>\nNo<\/td>\n<\/tr>\n
    Arrendatario<\/td>\nDentro del plazo o en pr\u00f3rroga (art. 24, num. 4)<\/td>\nNo se exige<\/td>\nTres meses de arriendo<\/td>\n<\/tr>\n
    Propietario<\/td>\nAl vencimiento (art. 22, num. 8)<\/td>\nUna causal de los literales a) a c), con cauci\u00f3n de seis meses de arriendo; o su sola voluntad si el contrato cumpli\u00f3 cuatro a\u00f1os (lit. d)<\/td>\nSolo en el lit. d): 1,5 meses de arriendo<\/td>\n<\/tr>\n
    Propietario<\/td>\nDurante las pr\u00f3rrogas (art. 22, num. 7)<\/td>\nNo se exige<\/td>\nTres meses de arriendo<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

    Nota: resumen para vivienda urbana; el aviso es siempre escrito y de tres meses. Procedimiento, carta, consignaci\u00f3n y entrega: c\u00f3mo terminar un contrato de arrendamiento: preaviso, carta y entrega<\/a>.<\/em><\/p>\n

    La ley no dice qu\u00e9 regla aplica cuando un contrato de cuatro a\u00f1os o m\u00e1s ya est\u00e1 en pr\u00f3rroga: el num. 7 o el literal d) del num. 8. En ese caso, rev\u00edselo con un abogado antes de avisar. En nuestros registros, el 50,4 % de 240 terminaciones entre junio de 2024 y septiembre de 2026 (121) se clasific\u00f3 como aviso de no pr\u00f3rroga, seg\u00fan la descripci\u00f3n registrada.<\/p>\n

    \u00bfSe quedan m\u00e1s los arrendatarios de local comercial que los de vivienda?<\/h2>\n

    En Pereira y Dosquebradas, los contratos de local comercial de Colombia House Inmobiliaria conservan m\u00e1s arrendatarios que los de vivienda desde los 18 meses: 63,3 % frente a 39,8 %. A los 24 meses es 50,0 % frente a 31,3 %. La muestra de locales es peque\u00f1a (30 y 18 contratos), as\u00ed que la cifra es orientativa.<\/p>\n

    \n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Antig\u00fcedad<\/th>\nLocal comercial vigente al cumplirla<\/th>\nContratos de local (n)<\/th>\nVivienda (referencia)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    6 meses<\/td>\n88,2 %<\/td>\n51<\/td>\n86,9 %<\/td>\n<\/tr>\n
    12 meses<\/td>\n73,0 %<\/td>\n37<\/td>\n67,0 %<\/td>\n<\/tr>\n
    18 meses<\/td>\n63,3 %<\/td>\n30<\/td>\n39,8 %<\/td>\n<\/tr>\n
    24 meses<\/td>\n50,0 %<\/td>\n18<\/td>\n31,3 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

    Nota: local comercial, con el mismo m\u00e9todo y corte de la tabla de vivienda (contratos creados desde mayo de 2023; corte al 3 de octubre de 2026). No publicamos los 36 meses porque el grupo es demasiado peque\u00f1o.<\/em><\/p>\n

    Los locales tienen otro r\u00e9gimen legal, explicado a continuaci\u00f3n, pero con estos datos no podemos afirmar que explique la diferencia.<\/p>\n

    \u00bfTiene el arrendatario de un local comercial derecho a renovar?<\/h2>\n

    S\u00ed, con condiciones. En Colombia, el empresario que ocup\u00f3 un inmueble dos a\u00f1os consecutivos o m\u00e1s con el mismo establecimiento de comercio \u00abtendr\u00e1 derecho a la renovaci\u00f3n del contrato al vencimiento del mismo\u00bb. Hay tres excepciones (art. 518, C\u00f3digo de Comercio<\/a>).<\/p>\n

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    <\/th>\nVivienda urbana<\/th>\nLocal comercial<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Norma<\/td>\nLey 820 de 2003, arts. 5, 6, 22 y 24<\/td>\nC\u00f3digo de Comercio, arts. 518 a 520 y 524<\/td>\n<\/tr>\n
    Al vencer<\/td>\nPr\u00f3rroga en iguales condiciones y por el mismo t\u00e9rmino inicial<\/td>\nDerecho a la renovaci\u00f3n tras dos a\u00f1os consecutivos con el mismo establecimiento, salvo tres casos: incumplimiento del arrendatario; necesidad del propietario para s\u00ed o para una empresa sustancialmente distinta; reconstrucci\u00f3n, reparaci\u00f3n o demolici\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
    Aviso<\/td>\nEscrito, por servicio postal autorizado, de tres meses<\/td>\nDesahucio de seis meses si el propietario necesita el inmueble o debe reconstruirlo, repararlo o demolerlo (art. 520, casos 2 y 3)<\/td>\n<\/tr>\n
    Sin aviso<\/td>\nRenovado autom\u00e1ticamente por un t\u00e9rmino igual al pactado<\/td>\nEn los casos 2 y 3 del art. 518, el contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

    Nota: la Ley 820 de 2003 regula los inmuebles urbanos \u00abdestinados a vivienda\u00bb (art. 1); los locales se rigen por el C\u00f3digo de Comercio.<\/em><\/p>\n

    El art. 520 exige desahuciar con \u00abno menos de seis meses de anticipaci\u00f3n\u00bb. Si las partes no coinciden en la renovaci\u00f3n, el art. 519 manda decidir por el procedimiento verbal, con peritos. Adem\u00e1s, \u00abno producir\u00e1 efectos ninguna estipulaci\u00f3n de las partes\u00bb contra los arts. 518 a 523 (art. 524).<\/p>\n

    Desde agosto de 2026, la Ley 2625 de 2026 a\u00f1adi\u00f3 un inciso al art. 518: al terminar el contrato, el comerciante puede fijar dentro del local, durante un mes desde la restituci\u00f3n, un aviso de hasta 1.600 cm\u00b2 que informe su traslado, y el propietario no puede oponerse.<\/p>\n

    \u00bfCambi\u00f3 el sismo cu\u00e1nto se quedan los arrendatarios?<\/h2>\n

    En Pereira y Dosquebradas, el sismo del 10 de agosto de 2026 coincidi\u00f3 con un salto de terminaciones. Con los datos de Colombia House Inmobiliaria no podemos medir su efecto en la permanencia de largo plazo. Los detalles est\u00e1n en el arriendo en Pereira despu\u00e9s del sismo, con datos de m\u00e1s de 300 contratos<\/a>.<\/p>\n

    En todo el mes de agosto de 2026 terminaron 47 contratos, frente a 13,6 al mes entre enero y julio. En la ventana del 10 de agosto al 30 de septiembre terminaron 51, el 15,5 % de los 329 contratos vigentes al 9 de agosto. La relaci\u00f3n con el sismo es solo de fecha: 24 terminaciones cayeron el 30 de agosto, d\u00eda de vencimientos de fin de mes.<\/p>\n

    El Decreto Legislativo 1423 de 2026<\/a> prev\u00e9 una pr\u00f3rroga extraordinaria de seis meses, \u00abcuando el arrendatario as\u00ed lo requiera\u00bb (art. 5), para vencimientos entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026. Solo cubre a arrendatarios con afectaci\u00f3n directa acreditada. Sus medidas no se aplican \u00abde manera generalizada e indiscriminada a la totalidad de las relaciones contractuales o inmuebles de un municipio\u00bb (art. 2, par\u00e1grafo 1).<\/p>\n

    Si su caso depende del decreto, revise qu\u00e9 cambia el Decreto 1423 para propietarios en Pereira y Dosquebradas<\/a>. Consulte a un abogado si ya envi\u00f3 un aviso.<\/p>\n

    \u00bfQu\u00e9 puede decidir el propietario y qu\u00e9 dicen los datos?<\/h2>\n

    Un propietario de Pereira o Dosquebradas decide dos cosas que vienen de la norma: el plazo que pacta y la fecha en que avisa si no quiere prorrogar. Los registros de Colombia House Inmobiliaria no permiten afirmar que otra decisi\u00f3n haga que el arrendatario se quede m\u00e1s.<\/p>\n