{"id":907,"date":"2026-10-28T20:49:04","date_gmt":"2026-10-29T01:49:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/?p=907"},"modified":"2026-10-28T21:04:06","modified_gmt":"2026-10-29T02:04:06","slug":"administrar-inmueble-solo-o-con-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/administrar-inmueble-solo-o-con-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"\u00bfAdministrar solo o con inmobiliaria? Costos y riesgos en Pereira"},"content":{"rendered":"
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Delegar reparte las tareas, pero no suprime decisiones, gastos ni riesgos del propietario. Con el plan Integral de Colombia House y un canon de $1.000.000, el costo es de $138.905 al mes: comisi\u00f3n, IVA y el amparo b\u00e1sico, que es obligatorio en ese plan. Compare con un presupuesto paralelo de ambas opciones, para el mismo inmueble y horizonte.<\/p>\n<\/div>\n

Forma parte de la gu\u00eda completa para administrar un inmueble en arriendo en Pereira<\/a>.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 cambia al administrar solo o con inmobiliaria?<\/h2>\n

En Pereira y Dosquebradas, quien arrienda su vivienda tiene las mismas tareas con o sin inmobiliaria; cambia qui\u00e9n las ejecuta, con qu\u00e9 continuidad y con qu\u00e9 costo. El contrato es de tracto sucesivo: exige atenci\u00f3n cada mes. La columna de la derecha es la pr\u00e1ctica de Colombia House; su contrato la fija con precisi\u00f3n.<\/p>\n

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Tarea<\/th>\nSi conserva la administraci\u00f3n<\/th>\nCon inmobiliaria (as\u00ed lo hace Colombia House; confirme su contrato)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
1. Atenci\u00f3n del arrendatario<\/td>\nUsted responde llamadas y mensajes a la hora en que lleguen: solicitudes de reparaci\u00f3n, de convivencia (vecinos, copropiedad) y administrativas (certificados, paz y salvos, cambios en el contrato).<\/td>\nLa inmobiliaria recibe y clasifica esas solicitudes por sus canales y las tramita; confirme sus horarios de atenci\u00f3n y qu\u00e9 asuntos requieren su autorizaci\u00f3n.<\/td>\n<\/tr>\n
2. Expediente del arrendamiento<\/td>\nUsted re\u00fane y conserva el contrato, el inventario digital (un anexo que hace parte integral del contrato), los documentos del arrendatario y de los deudores solidarios, las actas de entrega y de recibimiento y los comprobantes. La Ley 1581 pide al responsable del tratamiento conservar la informaci\u00f3n con seguridad (art. 17).<\/td>\nLa inmobiliaria arma y conserva el expediente; al tratar esos datos, debe cumplir los deberes del responsable, entre ellos conservarlos con seguridad.<\/td>\n<\/tr>\n
3. Contrato, inventario y firmas<\/td>\nSuele redactar y firmar los documentos; muchos acuden a notar\u00eda para autenticar firmas, aunque la Ley 820 no lo exige (art. 3: el contrato puede ser verbal o escrito). Debe entregar copia del contrato escrito en diez d\u00edas (art. 8, num. 3).<\/td>\nAbogados preparan los documentos y se firman por plataformas de firma electr\u00f3nica: la Ley 527 de 1999 y el Decreto 2364 de 2012 le dan validez si es confiable y apropiada. Pregunte c\u00f3mo recibe las copias firmadas.<\/td>\n<\/tr>\n
4. Acta de entrega al iniciar y de recibimiento al terminar, con inventario<\/td>\nUsted la elabora y la firma con el arrendatario. La ley no nombra el inventario, pero sin constancia del estado de entrega se presume que se recibi\u00f3 en regular estado (C\u00f3digo Civil, art. 2005), y algunos amparos de la cobertura lo exigen.<\/td>\nLa inmobiliaria elabora el inventario, con fotos, al entregar y al recibir, como anexo del contrato.<\/td>\n<\/tr>\n
5. Recaudo mensual y control de pagos<\/td>\nUsted cobra, verifica cada consignaci\u00f3n y reclama el atraso.<\/td>\nLa inmobiliaria recauda, controla los pagos y le gira seg\u00fan las fechas de su plan.<\/td>\n<\/tr>\n
6. Control mensual de servicios p\u00fablicos<\/td>\nDebe verificar que el arrendatario pague: el propietario, el suscriptor y los usuarios son solidarios ante la empresa (Ley 142 de 1994, art. 130, texto de la Ley 689 de 2001). Un procedimiento (garant\u00eda y denuncia del contrato ante la empresa; Ley 820, art. 15, y Decreto 3130 de 2003) evita que el inmueble quede afecto; sin \u00e9l, el riesgo de deuda, suspensi\u00f3n o corte recae tambi\u00e9n sobre el propietario.<\/td>\nLa inmobiliaria verifica cada mes los pagos. Si hace la denuncia del contrato ante la empresa depende de lo que diga el contrato de administraci\u00f3n.<\/td>\n<\/tr>\n
7. Reporte de mora a la cobertura (siniestros)<\/td>\nUsted vigila cada mes las fechas y reporta dentro del plazo de la p\u00f3liza (en los productos revisados va de 3 a 15 d\u00edas h\u00e1biles), aporta documentos y hace seguimiento. Si el arrendatario paga antes de la indemnizaci\u00f3n, debe avisar para desistir del reclamo.<\/td>\nLa inmobiliaria lo hace con un calendario continuo: vigila las fechas, reporta, aporta documentos, hace seguimiento y avisa si hay pago antes de la indemnizaci\u00f3n.<\/td>\n<\/tr>\n
8. Calendario del contrato<\/td>\nDebe anotar y cumplir: reajuste cada 12 meses con aviso; preaviso de tres meses para no prorrogar; vencimientos y pr\u00f3rrogas.<\/td>\nLa inmobiliaria lleva ese calendario y env\u00eda los avisos seg\u00fan el contrato; confirme qui\u00e9n firma el aviso y c\u00f3mo prueba su entrega.<\/td>\n<\/tr>\n
9. Reparaciones<\/td>\nRecibe el reporte, diagnostica, cotiza, autoriza y verifica el trabajo. El costo que le corresponde lo paga usted.<\/td>\nLa inmobiliaria recibe el reporte, diagnostica, cotiza, pide su autorizaci\u00f3n y verifica. El costo que le corresponde lo paga usted tambi\u00e9n.<\/td>\n<\/tr>\n
10. Incumplimiento y restituci\u00f3n<\/td>\nContrata y paga a un abogado que lleve el cobro y la restituci\u00f3n.<\/td>\nSe coordina con la cobertura y con el \u00e1rea jur\u00eddica, seg\u00fan el contrato.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Nota: lo que asume la inmobiliaria depende de su contrato de administraci\u00f3n y del plan. Quien conserva la administraci\u00f3n puede contratar por separado servicios puntuales (estudio del aspirante, abogado, t\u00e9cnicos).<\/em><\/p>\n

Delegar cambia qui\u00e9n ejecuta cada tarea, no qui\u00e9n decide sobre el inmueble. En las tareas 7 y 8, el costo oculto es la vigilancia continua de las fechas, no la dificultad de cada paso.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto cuesta cada alternativa?<\/h2>\n

Con el plan Integral de Colombia House el costo se calcula as\u00ed: comisi\u00f3n = m\u00e1ximo($95.000; 9,95 % del canon); IVA del 19 % sobre la comisi\u00f3n; amparo b\u00e1sico del 2,05 % del canon, con IVA incluido. La tarifa general del IVA es del 19 % (Estatuto Tributario<\/a>, art. 468).<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto cuesta con inmobiliaria?<\/h3>\n

Con un canon de $1.000.000, la comisi\u00f3n es de $99.500, el IVA de $18.905 y el amparo b\u00e1sico de $20.500: $138.905 al mes. Los $118.405 de comisi\u00f3n con IVA son un subtotal, no una modalidad: seg\u00fan la p\u00e1gina de servicio, el seguro del canon es obligatorio en el plan.<\/p>\n

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Canon<\/th>\nCosto al mes (comisi\u00f3n, IVA y amparo b\u00e1sico)<\/th>\nCosto en 12 meses<\/th>\nEn d\u00edas de canon<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
$800.000<\/td>\n$129.450<\/td>\n$1.553.400<\/td>\n58,3<\/td>\n<\/tr>\n
$1.000.000<\/td>\n$138.905<\/td>\n$1.666.860<\/td>\n50,0<\/td>\n<\/tr>\n
$1.500.000<\/td>\n$208.358<\/td>\n$2.500.290<\/td>\n50,0<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Nota: c\u00e1lculo propio con las tarifas del plan Integral; 12 meses cobrados. Con $800.000 rige el m\u00ednimo de $95.000. Con $1.500.000 el costo mensual es de $208.357,50 y se redondea a $208.358. Un d\u00eda de canon es el canon dividido entre 30: la equivalencia es monetaria, no un ahorro.<\/em><\/p>\n

Los 12 meses cobrados son un supuesto; seg\u00fan la p\u00e1gina de servicio (consultada el 28 de octubre de 2026), la comisi\u00f3n no se cobra mientras el inmueble est\u00e9 desocupado, y todo otro cobro debe constar en el contrato. Preferente (desde $1.500.000 o propietarios en el exterior) y Portafolio (desde tres inmuebles) tienen cuotas distintas, y un contrato anterior puede tener condiciones diferentes: lea el suyo. Para otras inmobiliarias, vea cu\u00e1nto cobra una inmobiliaria en Pereira, plan por plan<\/a>. El canon de referencia es la mediana de nuestros 251 contratos de vivienda al 3 de octubre de 2026 (canon de arriendo en Pereira y Dosquebradas<\/a>).<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto cuesta administrar por su cuenta?<\/h3>\n

No hay una tarifa \u00fanica: el costo es la suma de partidas que usted cotiza. No publicamos precios de terceros porque no hay una fuente p\u00fablica fechada. Las partidas son la garant\u00eda del canon (p\u00f3liza, fianza o codeudor), la publicidad, el estudio del aspirante, el abogado si hay mora, los d\u00edas de vacancia valorados al canon diario, su tiempo y la p\u00e9rdida que ninguna garant\u00eda cubra.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo hacer una comparaci\u00f3n justa con su canon?<\/h2>\n

Compare presupuestos paralelos para el mismo inmueble y el mismo horizonte, con las mismas partidas en ambas columnas. Comparar solo la comisi\u00f3n deja fuera casi todo lo dem\u00e1s.<\/p>\n

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Partida<\/th>\nCon inmobiliaria<\/th>\nAdministrando por su cuenta<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Comisi\u00f3n e IVA<\/td>\nF\u00f3rmula del plan, con m\u00ednimo y periodos cobrables<\/td>\nSin comisi\u00f3n; honorarios de los servicios puntuales que contrate<\/td>\n<\/tr>\n
Garant\u00eda o cobertura del canon<\/td>\nAmparo b\u00e1sico del plan<\/td>\nP\u00f3liza, fianza o codeudor: cotizaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
Publicidad y estudio del aspirante<\/td>\nLo que diga el plan y el contrato<\/td>\nCotizaci\u00f3n de portales y del estudio<\/td>\n<\/tr>\n
Abogado y proceso<\/td>\nSeg\u00fan el contrato y la cobertura<\/td>\nHonorarios y gastos: cotizaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
Vacancia<\/td>\nD\u00edas \u00d7 canon diario<\/td>\nD\u00edas \u00d7 canon diario; la diferencia entre opciones puede ser positiva, cero o negativa<\/td>\n<\/tr>\n
Su tiempo<\/td>\nHoras al mes de supervisi\u00f3n<\/td>\nHoras al mes de ejecuci\u00f3n; si las valora en pesos, d\u00edgalo<\/td>\n<\/tr>\n
P\u00e9rdida residual<\/td>\nTres escenarios: sin atraso, atraso temporal y p\u00e9rdida no cubierta<\/td>\nLos mismos tres escenarios<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Nota: lo que no pueda cotizar se anota como pendiente, no como cero.<\/em><\/p>\n

Cuatro pasos:<\/p>\n

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  1. Horizonte y plan.<\/strong> Fije el horizonte (por ejemplo, 12 meses) y calcule el plan con m\u00ednimo, IVA, amparo y los periodos cobrables.<\/li>\n
  2. Presupuesto por su cuenta.<\/strong> Cotice los servicios puntuales que necesitar\u00eda: estudio, garant\u00eda, publicidad, abogado y t\u00e9cnicos.<\/li>\n
  3. Vacancia, tiempo y p\u00e9rdidas.<\/strong> Est\u00edmelos en ambas columnas, con los tres escenarios de p\u00e9rdida.<\/li>\n
  4. Totales y supuestos.<\/strong> Compare ambos totales y sus supuestos; despu\u00e9s valore la disponibilidad y la tranquilidad, que no caben en una cifra.<\/li>\n<\/ol>\n

    Ninguna cifra de este art\u00edculo dice cu\u00e1l opci\u00f3n cuesta menos: depende de su vacancia, de su tiempo y de la p\u00e9rdida que pueda asumir.<\/p>\n

    \u00bfCu\u00e1ndo conviene delegar y cu\u00e1ndo administrar por su cuenta?<\/h2>\n

    No hay un umbral que decida por usted. Estos factores pesan en grados, no en cortes:<\/p>\n