{"id":949,"date":"2026-10-30T00:12:02","date_gmt":"2026-10-30T05:12:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/?p=949"},"modified":"2026-10-30T00:12:02","modified_gmt":"2026-10-30T05:12:02","slug":"administrar-local-comercial-pereira","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/administrar-local-comercial-pereira\/","title":{"rendered":"Administrar un local comercial en Pereira: qu\u00e9 cambia frente a la vivienda"},"content":{"rendered":"\n<style>\n.ch-article{font-family:Inter,system-ui,-apple-system,\"Segoe UI\",Roboto,Arial,sans-serif;color:#334155;line-height:1.7;font-size:17px;max-width:760px;margin:0 auto}\n.ch-article h2{color:#0f172a;font-size:1.45em;line-height:1.3;margin:2em 0 .6em;padding-bottom:.3em;border-bottom:2px solid #e2e8f0}\n.ch-article h3{color:#0f172a;font-size:1.1em;margin:1.4em 0 .3em}\n.ch-article p{margin:0 0 1em}\n.ch-article a{color:#0284C7;text-decoration:underline}\n.ch-article a:focus-visible{outline:2px solid #0284C7;outline-offset:2px}\n.ch-article strong{color:#0f172a}\n.ch-byline{color:#64748b;font-size:.92em}\n.ch-answer{background:#f0f9ff;border-left:5px solid #0284C7;border-radius:8px;padding:1em 1.25em;margin:1.2em 0 1.6em;color:#0f172a}\n.ch-answer p{margin:0}\n.ch-table-wrap{overflow-x:auto;margin:1em 0 1.4em;-webkit-overflow-scrolling:touch}\n.ch-table{border-collapse:collapse;width:100%;min-width:560px;font-size:.93em}\n.ch-table th{background:#0284C7;color:#fff;text-align:left;padding:.6em .8em}\n.ch-table td{padding:.6em .8em;border-bottom:1px solid #e2e8f0;color:#334155;vertical-align:top}\n.ch-table tbody tr:nth-child(even){background:#f8fafc}\n.ch-article ol{padding-left:1.4em;margin:0 0 1em}.ch-article li{margin-bottom:.4em}\n.ch-note{color:#64748b;font-size:.88em}\n<\/style>\n<div class=\"ch-article\">\n<p class=\"ch-byline\"><strong>Por Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria<\/strong> \u00b7 Datos de nuestra cartera con corte al 29 de octubre de 2026<\/p>\n<div class=\"ch-answer\"><p><strong>Respuesta directa.<\/strong> Un local comercial no se rige por la Ley 820 de 2003, que es la de vivienda, sino por el C\u00f3digo de Comercio. El canon y su reajuste se pactan libremente, el arrendatario con dos a\u00f1os en el local puede tener derecho a renovar y, antes de arrendar, hay que confirmar que el uso del suelo permite el negocio.<\/p><\/div>\n<h2 id=\"s-que-cambia-entre-arrendar-un-local-y-arrendar-una-vivienda\">\u00bfQu\u00e9 cambia entre arrendar un local y arrendar una vivienda?<\/h2>\n<p>Cambian la ley que aplica, la forma de subir el canon y lo que pasa al vencer el contrato. Esta tabla resume las diferencias que m\u00e1s preguntan los propietarios.<\/p>\n<div class=\"ch-table-wrap\"><table class=\"ch-table\"><thead><tr><th scope=\"col\">Tema<\/th><th scope=\"col\">Vivienda<\/th><th scope=\"col\">Local comercial<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Norma principal<\/td><td>Ley 820 de 2003<\/td><td>C\u00f3digo de Comercio (arts. 518 a 524) y C\u00f3digo Civil<\/td><\/tr><tr><td>Reajuste del canon<\/td><td>M\u00e1ximo el IPC del a\u00f1o anterior (art. 20, Ley 820)<\/td><td>Lo que pacten las partes<\/td><\/tr><tr><td>Dep\u00f3sitos en dinero<\/td><td>Prohibidos (art. 16, Ley 820)<\/td><td>Rige lo pactado en el contrato<\/td><\/tr><tr><td>Al vencer el contrato<\/td><td>Se prorroga por el mismo t\u00e9rmino si ambas partes cumplieron (art. 6, Ley 820)<\/td><td>Derecho de renovaci\u00f3n tras dos a\u00f1os con el mismo establecimiento<\/td><\/tr><tr><td>Uso del suelo<\/td><td>\u2014<\/td><td>Debe permitir la actividad antes de abrir el negocio (Ley 1801 de 2016, art. 87)<\/td><\/tr><tr><td>Impuestos<\/td><td>Arriendo para vivienda excluido de IVA<\/td><td>IVA del 19 % solo si el arrendador es responsable de IVA; retenciones si el arrendatario es agente retenedor<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\n<h2 id=\"s-que-muestran-nuestros-datos-de-locales-en-pereira-y\">\u00bfQu\u00e9 muestran nuestros datos de locales en Pereira y Dosquebradas?<\/h2>\n<p>Los locales y dem\u00e1s inmuebles comerciales pesan m\u00e1s de lo que parece. Hoy son 50 de nuestros 288 contratos activos, pero representan el 33,9 % del canon que administramos cada mes.<\/p>\n<div class=\"ch-table-wrap\"><table class=\"ch-table\"><thead><tr><th scope=\"col\">Indicador (corte 29-oct-2026)<\/th><th scope=\"col\">Comercial<\/th><th scope=\"col\">De ello, locales<\/th><th scope=\"col\">Vivienda<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Contratos activos<\/td><td>50<\/td><td>41<\/td><td>238<\/td><\/tr><tr><td>Canon mensual mediano<\/td><td>$2.405.000<\/td><td>$2.310.000<\/td><td>$1.025.000<\/td><\/tr><tr><td>Antig\u00fcedad mediana del contrato activo<\/td><td>23,3 meses<\/td><td>26,1 meses<\/td><td>9,4 meses<\/td><\/tr><tr><td>Contratos activos con 2 a\u00f1os o m\u00e1s<\/td><td>48,0 %<\/td><td>53,7 %<\/td><td>22,7 %<\/td><\/tr><tr><td>Contratos que siguen vigentes despu\u00e9s del primer a\u00f1o<\/td><td>88,5 % (n=26)<\/td><td>90,0 % (n=20)<\/td><td>64,0 % (n=189)<\/td><\/tr><tr><td>D\u00edas entre un arrendatario y el siguiente (mediana)<\/td><td>47 (n=21)<\/td><td>55,5 (n=16)<\/td><td>39 (n=229)<\/td><\/tr><tr><td>Reajuste mediano aplicado en 2025 y 2026 (2026 hasta octubre)<\/td><td>10 %<\/td><td>10 %<\/td><td>5,2 % y 5,1 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\n<p>Tres lecturas para el propietario:<\/p>\n<ol><li><strong>El contrato de un local se mantiene m\u00e1s.<\/strong> Nueve de cada diez contratos de locales que llegan al primer a\u00f1o siguen vigentes despu\u00e9s. En vivienda son seis de cada diez.<\/li><li><strong>El tiempo entre arrendatarios var\u00eda mucho.<\/strong> En comercial, la mediana es de unos 45 a 55 d\u00edas; en vivienda, 39. Las muestras de comercial son peque\u00f1as (16 a 21 casos) y los rangos se solapan, as\u00ed que no lo tome como una regla.<\/li><li><strong>El reajuste se negocia.<\/strong> En 2025, 22 de los 32 contratos comerciales que se reajustaron subieron exactamente el 10 %. En vivienda, la ley no deja pasar del IPC.<\/li><\/ol>\n<p>C\u00f3mo se calcul\u00f3: unidad de an\u00e1lisis, el contrato, en Nuby (nuestro sistema de contratos y recaudo). Se excluyeron registros de prueba, contratos con canon de $1 o menos, uno en construcci\u00f3n y contratos terminados de siete d\u00edas o menos. \u00abComercial\u00bb es el uso pactado en el contrato. \u00abSiguen vigentes despu\u00e9s del primer a\u00f1o\u00bb cuenta los contratos que llegaron a 11,5 meses y superaron los 13,5. Los d\u00edas entre arrendatarios se miden por inmueble, del fin real de un contrato al inicio del siguiente. Ning\u00fan grupo publicado tiene menos de 10 casos. Los contratos activos bajaron de 306 el 3 de octubre a 288 el 29 de octubre (vivienda de 251 a 238 y comercial de 55 a 50), sobre todo por terminaciones tras el sismo. Las cifras de 2026 llegan hasta octubre.<\/p>\n<h2 id=\"s-que-es-el-uso-del-suelo-y-quien-lo-verifica-antes-de\">\u00bfQu\u00e9 es el uso del suelo y qui\u00e9n lo verifica antes de arrendar?<\/h2>\n<p>Es el concepto que dice qu\u00e9 actividades se pueden desarrollar en un predio seg\u00fan el plan de ordenamiento del municipio. La Ley 1801 de 2016 (art. 87) exige cumplir las normas de uso del suelo antes de abrir un establecimiento al p\u00fablico; si no se cumplen, el negocio del arrendatario se expone a sanciones.<\/p>\n<p>En Pereira y en Dosquebradas, el concepto de uso del suelo se solicita ante la C\u00e1mara de Comercio de cada municipio. En Pereira, las reglas de fondo est\u00e1n en el plan de ordenamiento territorial (Acuerdo 35 de 2016).<\/p>\n<p>En Colombia House el propietario aporta el uso del suelo del local, y nosotros verificamos qu\u00e9 negocios se pueden instalar antes de arrendarlo. Es un deber de transparencia con el arrendatario: un restaurante en un local que no lo permite termina en un contrato roto y en un local vac\u00edo.<\/p>\n<h2 id=\"s-cuando-tiene-el-arrendatario-derecho-a-renovar-el-contrato\">\u00bfCu\u00e1ndo tiene el arrendatario derecho a renovar el contrato?<\/h2>\n<p>Cuando ha ocupado el local durante dos a\u00f1os consecutivos con el mismo establecimiento de comercio. A partir de ah\u00ed, al vencer el contrato, tiene derecho a renovarlo (art. 518 del C\u00f3digo de Comercio).<\/p>\n<p>El propietario solo puede negarse en tres casos:<\/p>\n<ol><li>Si el arrendatario incumpli\u00f3 el contrato.<\/li><li>Si el propietario necesita el inmueble para su propia vivienda o para un establecimiento suyo, sustancialmente distinto al del arrendatario.<\/li><li>Si el inmueble debe ser reparado, reconstruido o demolido, o hay que hacer una obra nueva que lo exija.<\/li><\/ol>\n<p>En los casos 2 y 3, el propietario debe avisar (desahuciar) al arrendatario con al menos seis meses de anticipaci\u00f3n al vencimiento (art. 520). Si no lo hace, el contrato se renueva en las mismas condiciones. Y si recupera el local por esas causas pero no le da el destino que invoc\u00f3 dentro del plazo legal, debe indemnizar al arrendatario (art. 522). Las cl\u00e1usulas que pretendan quitarle estos derechos al arrendatario no producen efectos (art. 524).<\/p>\n<p>Desde agosto de 2026, la Ley 2625 de 2026 a\u00f1adi\u00f3 al art\u00edculo 518 reglas sobre el aviso que informa el traslado del establecimiento cuando el arrendatario debe dejar el local.<\/p>\n<h2 id=\"s-cuanto-se-puede-subir-el-canon-de-un-local\">\u00bfCu\u00e1nto se puede subir el canon de un local?<\/h2>\n<p>Lo que pacten las partes. A diferencia de la vivienda, no hay un tope ligado al IPC. Por eso conviene dejar la f\u00f3rmula escrita en el contrato desde el primer d\u00eda: un porcentaje fijo, el IPC m\u00e1s unos puntos o una revisi\u00f3n a precio de mercado.<\/p>\n<p>Hay una excepci\u00f3n temporal. El Decreto 1423 de 2026, expedido tras el sismo, limita durante seis meses desde su entrada en vigor el canon de los locales cubiertos que se arrienden de nuevo: no puede superar el \u00faltimo canon previo al sismo m\u00e1s el IPC, salvo que un aval\u00fao comercial o t\u00e9cnico justifique otro valor. Ampliamos esta norma en nuestra <a href=\"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/decreto-1423-2026-propietarios-pereira-dosquebradas\/\">gu\u00eda del Decreto 1423 para propietarios<\/a>.<\/p>\n<h2 id=\"s-que-impuestos-tiene-el-arriendo-de-un-local\">\u00bfQu\u00e9 impuestos tiene el arriendo de un local?<\/h2>\n<p>El arriendo de un local, oficina o bodega es un servicio gravado con IVA del 19 %. Pero el IVA solo se cobra si se cumplen dos condiciones a la vez: que el arrendamiento est\u00e9 gravado y que el arrendador sea responsable de IVA.<\/p>\n<p>Ser persona natural no lo hace autom\u00e1ticamente no responsable de IVA: hay que revisar todos los requisitos del art\u00edculo 437 del Estatuto Tributario, no solo un tope de ingresos. Si usted los cumple, no cobra IVA aunque el local est\u00e9 gravado, y la actividad de su arrendatario no cambia eso. Lo que manda es el uso del inmueble: una casa arrendada para oficina pierde la exclusi\u00f3n de vivienda.<\/p>\n<p>Un ejemplo con un local de $2.000.000 al mes y un arrendador responsable de IVA:<\/p>\n<div class=\"ch-table-wrap\"><table class=\"ch-table\"><thead><tr><th scope=\"col\">Concepto<\/th><th scope=\"col\">Valor<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Canon mensual<\/td><td>$2.000.000<\/td><\/tr><tr><td>IVA del 19 %<\/td><td>$380.000<\/td><\/tr><tr><td>Total antes de retenciones<\/td><td>$2.380.000<\/td><\/tr><tr><td>Retenci\u00f3n de IVA (15 % del IVA), si el arrendatario es agente retenedor<\/td><td>$57.000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/div>\n<p>Si el arrendatario es agente de retenci\u00f3n, tambi\u00e9n debe practicar retenci\u00f3n en la fuente del 3,5 % sobre el canon cuando el pago es de 10 UVT o m\u00e1s ($523.740 en 2026).<\/p>\n<p>Si una inmobiliaria administra el local, hay que separar dos cosas. El IVA del canon depende del uso del inmueble y de la condici\u00f3n tributaria del propietario. La comisi\u00f3n de administraci\u00f3n es un servicio de la inmobiliaria y lleva IVA si ella es responsable. Por eso puede haber un arriendo sin IVA con una comisi\u00f3n que s\u00ed lo lleva. En Colombia House la comisi\u00f3n se calcula sobre el canon sin IVA, porque el IVA no es ingreso del propietario sino un impuesto que se paga al Estado. Si trabaja con otra inmobiliaria, revise en su contrato de administraci\u00f3n sobre qu\u00e9 base se calcula.<\/p>\n<h2 id=\"s-que-incluye-la-administracion-de-un-local-con-colombia-house\">\u00bfQu\u00e9 incluye la administraci\u00f3n de un local con Colombia House?<\/h2>\n<p>Lo mismo que en vivienda, con ajustes propios del comercio: verificamos el uso del suelo, estudiamos al arrendatario, redactamos un contrato comercial con la f\u00f3rmula de reajuste clara, lo firmamos en digital y recaudamos el canon cada mes. Las tarifas y el alcance de cada plan est\u00e1n en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/administracion-de-propiedades\">administraci\u00f3n de inmuebles<\/a>.<\/p>\n<p>Colombia House Inmobiliaria tiene matr\u00edcula de arrendador concedida por la Resoluci\u00f3n 7058 del 30 de septiembre de 2022 de la Secretar\u00eda de Vivienda Social de Pereira. La matr\u00edcula mercantil del establecimiento es la 18196327, de la C\u00e1mara de Comercio de Pereira.<\/p>\n<h2 id=\"s-preguntas-frecuentes\">Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfLa Ley 820 aplica a los locales comerciales?<\/h3><p>No. La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Los locales se rigen por el C\u00f3digo de Comercio y, en lo que este no regule, por el C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo pedir un dep\u00f3sito al arrendatario de un local?<\/h3><p>La prohibici\u00f3n de dep\u00f3sitos en dinero del art\u00edculo 16 de la Ley 820 es para vivienda. En un local rige lo que se pacte en el contrato; lo habitual es respaldar el canon con p\u00f3liza de arrendamiento o codeudor.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto sube el arriendo de un local cada a\u00f1o?<\/h3><p>Lo que diga el contrato. En nuestra cartera, la mediana del reajuste comercial fue del 10 % en 2025 y en 2026.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo sacar al arrendatario del local al terminar el contrato?<\/h3><p>Si lleva dos a\u00f1os o m\u00e1s con el mismo negocio, solo en los casos del art\u00edculo 518 del C\u00f3digo de Comercio. Si la causa es que usted necesita el local o debe hacer obras, debe desahuciarlo con al menos seis meses de anticipaci\u00f3n; si no lo hace, el contrato se renueva.<\/p>\n<h3>\u00bfQui\u00e9n debe tramitar el uso del suelo?<\/h3><p>El propietario lo aporta y la inmobiliaria verifica que la actividad del arrendatario est\u00e9 permitida. En Pereira y Dosquebradas se solicita ante la C\u00e1mara de Comercio de cada municipio.<\/p>\n<p class=\"ch-note\"><em>Fuentes: C\u00f3digo de Comercio, arts. 518 a 524; Ley 820 de 2003; Ley 1801 de 2016, art. 87; Ley 2625 de 2026; Decreto 1423 de 2026, art. 8; Estatuto Tributario, arts. 437, 437-1, 437-2, 468, 476 y 488; Oficios DIAN 905917 y 912701 de 2021; Decreto 572 de 2025 (retenci\u00f3n); Resoluci\u00f3n DIAN 000238 de 2025 (UVT 2026); Acuerdo 35 de 2016 de Pereira. Datos: Nuby, Colombia House Inmobiliaria, corte 29-oct-2026, solo cifras agregadas.<\/em><\/p>\n<p class=\"ch-note\"><em>Este art\u00edculo es informativo y no reemplaza la asesor\u00eda jur\u00eddica o tributaria de su caso.<\/em><\/p>\n<\/div>\n<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"BlogPosting\",\"headline\":\"Administrar un local comercial en Pereira: qu\u00e9 cambia frente a la vivienda\",\"author\":{\"@type\":\"Person\",\"name\":\"Alejandro Valencia\",\"jobTitle\":\"Gerente y Abogado Senior\"},\"publisher\":{\"@type\":\"Organization\",\"name\":\"Colombia House Inmobiliaria\"},\"datePublished\":\"2026-10-30\",\"dateModified\":\"2026-10-30\",\"inLanguage\":\"es-CO\",\"mainEntityOfPage\":\"https:\/\/www.colombiahouse.com.co\/blog\/administrar-local-comercial-pereira\/\"},{\"@type\":\"Dataset\",\"name\":\"Contratos comerciales y de vivienda administrados por Colombia House (corte 29-oct-2026)\",\"description\":\"Indicadores agregados de los contratos activos de arrendamiento comercial y de vivienda administrados por Colombia House Inmobiliaria en Pereira y Dosquebradas, con corte al 29 de octubre de 2026. 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