El terremoto que sacudió a Colombia el pasado 10 de agosto de 2026 dejó una profunda afectación en diferentes regiones del país y puso nuevamente sobre la mesa una pregunta especialmente importante para miles de familias: ¿qué ocurre con el arriendo cuando una vivienda resulta afectada por un sismo?

En el Eje Cafetero, la preocupación es particularmente relevante. El balance regional continúa actualizándose y, por ejemplo, la RAP Eje Cafetero reportó en Caldas 11.685 viviendas afectadas, de las cuales 9.436 presentaban afectación parcial y 2.249 afectación total.

Ante esta situación, propietarios e inquilinos deben actuar con prudencia. La prioridad no es solamente determinar quién paga o cuánto se debe pagar, sino establecer primero si el inmueble continúa siendo seguro y habitable.

¿Tengo que seguir pagando el arriendo si el inmueble sufrió daños?

No existe una respuesta única para todos los casos.

Si después del terremoto la vivienda continúa siendo habitable y puede utilizarse normalmente, en principio las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento continúan vigentes.

Fedelonjas ha advertido precisamente que el arrendatario no debe suspender unilateralmente el pago del canon cuando el inmueble continúa siendo habitable.

La situación cambia cuando los daños afectan el uso de la vivienda.

Si una propiedad presenta daños estructurales, riesgo para sus ocupantes o condiciones que impiden utilizarla total o parcialmente, propietarios y arrendatarios deben revisar las alternativas legales y contractuales correspondientes.

Dependiendo de las circunstancias, puede existir la posibilidad de una reducción del canon, una reubicación temporal o la terminación del contrato.

¿Qué ocurre si la vivienda quedó inhabitable?

Este es uno de los escenarios más delicados.

El Código Civil colombiano contempla que, cuando el inmueble arrendado resulta destruido totalmente, el contrato puede terminar por ministerio de la ley. En casos de afectación parcial, también existen mecanismos relacionados con la terminación o reducción del canon cuando el inmueble no puede utilizarse total o parcialmente.

Sin embargo, no todos los daños significan automáticamente que el contrato terminó.

Una grieta superficial, daños en acabados o la caída de algunos elementos no necesariamente tienen las mismas consecuencias jurídicas que un daño que comprometa la estructura o impida la habitabilidad.

Por eso es fundamental diferenciar entre:

• Daños estéticos.
• Daños reparables que no impiden habitar el inmueble.
• Daños que afectan parcialmente su utilización.
• Daños que hacen inhabitable la vivienda.
• Destrucción total del inmueble.

Lo primero es determinar si la vivienda es segura

Después de un terremoto, el aspecto económico debe pasar a un segundo plano.

Antes de regresar a una vivienda que presenta daños importantes, es recomendable contar con una evaluación técnica de la edificación por parte de personal competente y atender las indicaciones de las autoridades.

Esto es especialmente importante porque no todas las edificaciones responden de la misma manera ante un sismo.

El daño observado en una pared, por ejemplo, puede ser solamente un problema de acabados, pero también puede ser una señal de un problema mayor. La evaluación visual de un propietario o arrendatario no sustituye una inspección técnica cuando existen dudas sobre la seguridad estructural.

¿Puede el propietario seguir cobrando el mismo canon?

La respuesta depende de las condiciones reales del inmueble y de las obligaciones que continúen siendo posibles.

Si la vivienda sigue siendo completamente habitable, el contrato puede continuar en las condiciones pactadas.

Pero si una afectación impide utilizar una parte importante del inmueble o toda la vivienda, la situación debe analizarse de acuerdo con la legislación aplicable y las circunstancias concretas.

En estos casos, lo recomendable es que propietario y arrendatario dejen constancia escrita de la situación, documenten los daños y lleguen a los acuerdos que correspondan, sin asumir unilateralmente que el contrato continúa exactamente igual o que desaparece automáticamente.

¿Y si el arrendatario necesita mudarse temporalmente?

Este puede ser uno de los principales desafíos inmobiliarios de las próximas semanas.

Cuando una vivienda deja de ser habitable, la familia necesita encontrar rápidamente otro lugar donde vivir.

Eso puede generar un aumento temporal de la demanda de vivienda en determinados sectores, especialmente en ciudades que reciben población desplazada desde zonas más afectadas.

Ya se han reportado dificultades de este tipo en otras ciudades afectadas por el terremoto. En Cali, por ejemplo, familias damnificadas han tenido problemas para encontrar nuevos inmuebles y se han denunciado incrementos de los arriendos en diferentes barrios.

Por esta razón, el mercado de alquiler del Eje Cafetero podría experimentar presión sobre determinados segmentos, particularmente aquellos que ofrecen viviendas inmediatamente habitables y en zonas con buena infraestructura y acceso a servicios.

Propietarios: una oportunidad para actuar responsablemente

Para los propietarios de inmuebles que no sufrieron daños graves, este momento también representa una responsabilidad.

La emergencia no debería convertirse en una excusa para realizar aumentos desproporcionados de los cánones aprovechando la necesidad de las familias.

De hecho, ya se han presentado advertencias sobre posibles aumentos abusivos de los arriendos en ciudades del Eje Cafetero y llamados a evitar prácticas especulativas.

Un mercado inmobiliario saludable necesita algo más que oferta y demanda: necesita confianza.

Un propietario que ofrece una vivienda segura, en buenas condiciones y con un precio razonable tendrá mejores posibilidades de mantener una relación estable con sus arrendatarios.

Arrendatarios: no tome decisiones apresuradas

Para quienes actualmente buscan vivienda después del terremoto, también es importante evitar decisiones impulsivas.

Antes de firmar un nuevo contrato de arrendamiento:

1. Revise el estado físico del inmueble.

Observe paredes, pisos, techos, escaleras, ventanas y elementos estructurales visibles.

2. Pregunte por la antigüedad de la construcción.

La edad del inmueble no determina por sí sola que sea seguro o inseguro, pero es información relevante para conocer sus características constructivas.

3. Solicite información sobre reparaciones recientes.

Si existen daños visibles, pregunte qué ocurrió y qué reparaciones fueron realizadas.

4. Lea cuidadosamente el contrato.

No firme únicamente porque necesita mudarse rápidamente.

5. Documente el estado del inmueble.

Tomar fotografías y videos al momento de recibir la vivienda puede evitar conflictos posteriores.

6. No entregue dinero sin verificar primero la propiedad y a quien la ofrece.

En momentos de alta demanda pueden aparecer personas intentando aprovecharse de la necesidad de vivienda.

¿Qué puede pasar con los arriendos en el Eje Cafetero?

Todavía es demasiado pronto para afirmar que todos los arriendos de Pereira, Manizales, Armenia o las demás ciudades de la región van a subir.

El comportamiento probablemente será diferente según la ciudad, el barrio, el tipo de inmueble y el nivel de afectación.

En algunas zonas puede existir una reducción temporal de la oferta de viviendas disponibles, mientras que otras pueden mantener un comportamiento más estable.

Además, la reconstrucción y los programas de vivienda que se implementen durante los próximos meses tendrán una influencia importante sobre el mercado.

Por eso será necesario observar la evolución de la oferta y la demanda antes de sacar conclusiones generales.

Un mercado inmobiliario que tendrá que adaptarse

El terremoto no solamente deja daños materiales. También puede cambiar la manera en que compradores, propietarios, arrendatarios e inversionistas evalúan una propiedad.

Aspectos que anteriormente podían tener poca importancia para una persona que buscaba vivienda —como la antigüedad de la construcción, las características estructurales, el suelo o los antecedentes de intervenciones— probablemente tendrán mayor peso en las decisiones inmobiliarias.

La seguridad y la calidad constructiva podrían convertirse en factores cada vez más importantes al momento de comprar o arrendar.

Colombia House: información para tomar mejores decisiones

En Colombia House creemos que el mercado inmobiliario debe responder a esta emergencia con información, responsabilidad y transparencia.

Para quienes buscan una vivienda en el Eje Cafetero, encontrar un inmueble no debería significar simplemente encontrar cuatro paredes y un precio.

Debe significar encontrar un lugar adecuado, seguro y acorde con las necesidades de cada familia.

La situación inmobiliaria de la región seguirá cambiando durante los próximos meses. Por eso será importante seguir de cerca los precios, la disponibilidad de viviendas, los programas de reconstrucción y las decisiones que adopten las autoridades.

Si está buscando vivienda en el Eje Cafetero, Colombia House continuará ofreciendo información y alternativas inmobiliarias para ayudarle a tomar una decisión informada.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría jurídica. En situaciones particulares relacionadas con contratos de arrendamiento, daños estructurales o terminación contractual, se recomienda consultar a un profesional competente. En colombiahouse.com.co, ofrecemos nuestros servicios de asesoría jurídica.