Codeudor de un arriendo: ¿qué cambia con el Decreto 1423 en Pereira?

Respuesta corta: ¿qué cambia para el codeudor con el Decreto 1423?

Si es el inquilino, lea qué cambia para los inquilinos de Pereira y Dosquebradas con el Decreto 1423; si es el dueño, vea la guía del Decreto 1423 para propietarios que arriendan.

¿Qué es un deudor solidario (codeudor) y por qué le pueden cobrar todo?

Un deudor solidario responde por toda la deuda del arriendo, no solo por una parte, y así suele firmar el codeudor. Si en el contrato usted firmó como deudor solidario, el arrendador puede cobrarle a usted la deuda completa, sin cobrarle primero al inquilino (Código Civil, artículos 1568 y 1571).

Esa solidaridad no se supone: «debe ser expresamente declarada» cuando la ley no la establece (artículo 1568). Por eso, lo primero es leer qué dice su contrato.

El acreedor (a quien se le debe) puede dirigirse contra todos juntos o «contra cualquiera de ellos a su arbitrio» (artículo 1571). Usted no puede exigir que la deuda se divida entre los que firmaron. Si el acreedor demanda a uno, la deuda de los demás solo baja en lo que ese pague (artículo 1572).

Ejemplo ficticio: el inquilino dejó de pagar tres arriendos de $1.200.000. El arrendador puede cobrarle a usted los $3.600.000 completos, sin cobrarle primero al inquilino.

¿Cuál es la diferencia entre codeudor y fiador?

La diferencia principal es que el fiador puede pedir que primero le cobren al inquilino, y el deudor solidario (codeudor) no.

El fiador responde por una deuda ajena si el inquilino no la paga (Código Civil, artículo 2361). Su derecho a que primero le cobren al inquilino se llama beneficio de excusión (artículo 2383). Pierde ese derecho si renunció a él de forma expresa o si se obligó como deudor solidario (artículo 2384).

Otras diferencias:

Busque en su contrato palabras como «deudor solidario», «codeudor» o «fiador», y mire si renunció al beneficio de excusión.

¿Qué dice el Decreto 1423 sobre los codeudores?

Nada: el Decreto Legislativo 1423 de 2026 no menciona a los codeudores, así que no dice que queden libres ni que sigan igual. En su texto no aparecen las palabras «codeudor», «deudor solidario», «fiador» ni «central de riesgo». Tampoco regula de forma expresa los reportes de crédito.

El decreto se expidió el 17 de septiembre de 2026 y se publicó ese día en el Diario Oficial No. 53.630. Rige desde el viernes 18 de septiembre de 2026, y sus reglas de arriendo (artículos 3 a 9) duran seis meses.

Según la regla de plazos del Código Civil (artículo 67), esas reglas van hasta el 18 de marzo de 2027. Con una lectura más estricta, terminan el 17 de marzo. Si su caso depende de esa fecha, no deje las cosas para el último día.

El decreto solo se aplica en los municipios de la emergencia declarada por el Decreto 1261 de 2026. Con el Decreto 1348 de 2026, esa emergencia cubre 16 departamentos, entre ellos Risaralda. La Gobernación de Risaralda reportó afectados sus 14 municipios el 9 de septiembre de 2026.

Además, solo cubre a personas, contratos e inmuebles con afectación directa por el sismo, acreditada ante las autoridades de gestión del riesgo (artículo 2). La forma principal de acreditarla es el Registro Único de Damnificados (RUD). El decreto también admite otros medios verificables, pero no dice cuáles.

Sus medidas miran al inquilino o al inmueble. Si el afectado es usted y no el inquilino, el decreto no trae una medida pensada para el codeudor. Y si el inquilino está acreditado, no dice si eso lo beneficia a usted.

¿Cómo le afectan al codeudor el aumento aplazado, la prórroga y los acuerdos de pago?

El decreto no lo dice: sus medidas sobre el pago del arriendo protegen al inquilino, pero pueden cambiar qué le cobran a usted y cuándo. El efecto depende de lo que usted firmó y de reglas del Código Civil que los jueces aplican caso por caso.

¿Qué pasa con el aumento anual aplazado?

El Decreto 1423 aplaza el aumento anual de los arriendos afectados por el sismo, cuando la afectación directa está acreditada (artículo 4). Se aplaza el aumento que tocaba entre el 18 de septiembre de 2026 y el 18 de marzo de 2027.

Después se paga lo que no se cobró, en cuotas iguales, durante los meses que falten del contrato. Si el contrato termina y no quedan meses para repartirlo, ese saldo se liquida al entregar el inmueble.

Para el inquilino, el decreto dice que el aumento aplazado «en ningún caso» se considera en mora (en atraso) ni genera intereses ni sanciones. Del codeudor no dice nada.

Como la deuda es la misma, el texto favorece que tampoco se le cobren a usted intereses o sanciones por ese saldo. Pero es un punto sin aclarar: revise su caso.

Ejemplo ficticio: un arriendo de vivienda de $1.200.000, con afectación acreditada, tenía su aumento anual el 1 de noviembre de 2026. El periodo del contrato va hasta el 31 de octubre de 2027.

Suponga un aumento del 5,10 %: son $61.200 más al mes. Es la inflación de 2025 según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) y el tope de los aumentos de vivienda en 2026.

En esos 5 meses se dejan de cobrar $306.000, que se reparten en 7 cuotas de $43.714,29, sin intereses. Cobrar el arriendo con aumento desde abril de 2027 es una lectura razonable del decreto, no una regla escrita.

Si el inquilino pidió la prórroga de seis meses, ¿yo sigo respondiendo?

Es un punto abierto: el decreto no dice si su garantía de codeudor cubre esos seis meses. La prórroga cubre contratos que vencían entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026 (artículo 5). El contrato se entiende prorrogado seis meses cuando el inquilino con afectación acreditada así lo requiera, y durante la prórroga se sigue pagando el arriendo.

Los seis meses se cuentan desde la fecha exacta del vencimiento. Por ejemplo, un contrato que vencía el 31 de octubre de 2026 pasa a vencer el 30 de abril de 2027.

Pueden pesar estas reglas del Código Civil:

• La solidaridad debe estar escrita, y la fianza no se extiende más allá de lo que se firmó (artículos 1568 y 2373).
• Dar más plazo a una deuda no la convierte en una deuda nueva. Pero libera a los fiadores que no aceptaron ese plazo de forma expresa (artículo 1708).
• No está claro si esa regla protege también al deudor solidario, ni si se aplica a una prórroga que la ley impone a pedido del inquilino.

Revise en su contrato hasta cuándo responde usted: por ejemplo, hasta que se devuelva el inmueble, o también durante las prórrogas.

¿Tengo que firmar el acuerdo de pago del inquilino?

El decreto no dice si el codeudor debe firmar los acuerdos de pago del artículo 7. Si usted firma, podría quedar obligado a las nuevas condiciones. Si no firma, no está claro qué pasa con su garantía.

Lo clave para usted es la forma. Los acuerdos deben constar en un documento firmado «bajo las mismas solemnidades del contrato de arrendamiento» y «prestarán mérito ejecutivo». Es decir, se pueden cobrar directamente ante un juez.

Cambiar una deuda por otra nueva se llama novación, y libera a los codeudores que no la aceptaron (Código Civil, artículo 1704). Pero solo hay novación si las partes lo quieren con claridad (artículo 1693). Si no, la deuda original y sus garantías siguen en lo que no se oponga al acuerdo.

Pida asesoría antes de firmar un acuerdo o de aceptar más plazo.

Lo que dice el artículo 7: el arrendador y el inquilino deben procurar acuerdos para pagar los arriendos de la emergencia. Pueden pactar pagos después, meses de gracia o descuentos.

Si no hay acuerdo dentro de los 30 días calendario siguientes al fin de la emergencia, puede operar una división automática. Para eso, el inquilino debe enviar al arrendador una declaración juramentada de que quedó en condición de vulnerabilidad por la emergencia. Entonces, los arriendos aplazados se dividen en 6 cuotas iguales, o en menos si el inquilino lo prefiere.

Las deudas anteriores al sismo no entran en esta división, y el decreto no define bien qué arriendos cuentan como aplazados. Si quiere ver el trámite desde el lado del inquilino, lea cómo funcionan los acuerdos de pago y las seis cuotas para el inquilino.

El decreto no dice cuándo terminó la emergencia, y al 24 de septiembre de 2026 no hay aclaración oficial. Si se cuentan los 30 días del estado de emergencia, el plazo para el acuerdo vence el sábado 17 de octubre de 2026. Si se cuentan los seis meses de las reglas de arriendo, vence hacia el 17 de abril de 2027.

Lo prudente es cerrar el acuerdo a más tardar el viernes 16 de octubre de 2026.

Ejemplo ficticio: quedaron aplazados dos arriendos de $1.200.000 ($2.400.000), no hubo acuerdo y el inquilino envió la declaración juramentada. Esos $2.400.000 se dividen en 6 cuotas de $400.000.

Si hay intereses, no pueden pasar del Interés Bancario Corriente que certifica cada mes la Superintendencia Financiera de Colombia. Es un techo, no una tasa obligatoria, y el decreto no dice qué tipo de interés bancario aplica.

En septiembre de 2026 era 19,49 % efectivo anual para crédito de consumo y ordinario. La tasa de octubre no se había publicado al 24 de septiembre.

«Me reportaron a la aseguradora»: ¿qué significa y qué puede pasar?

Cuando la inmobiliaria dice que lo «reportó a la aseguradora», lo usual es que haya avisado que el inquilino no pagó. Ese aviso va a la aseguradora o afianzadora que respalda el contrato y, por sí solo, no es un reporte en una central de riesgo. Pregunte por escrito qué avisaron, cuándo y a quién.

En los seguros, el siniestro es «la realización del riesgo asegurado» (Código de Comercio, artículo 1072). Qué riesgo cubre un seguro de arriendo depende de cada póliza.

Si el garante es una aseguradora, ese aviso se rige por las normas del contrato de seguro (Código de Comercio, artículo 1075). Si es una afianzadora que no es aseguradora, se rige por el contrato que firmó con el arrendador o la inmobiliaria. Las aseguradoras están vigiladas por la Superintendencia Financiera.

La subrogación: ¿quien pagó puede cobrarle a usted?

Si la aseguradora o afianzadora le paga al arrendador, puede después cobrar lo que pagó: eso se llama subrogación. La ley la define como «la transmisión de los derechos del acreedor a un tercero, que le paga» (Código Civil, artículo 1666). En los seguros, la aseguradora que paga recibe los derechos del asegurado contra «las personas responsables del siniestro» (Código de Comercio, artículo 1096).

Es un punto abierto si esa regla le permite cobrarle directamente a usted: depende de la ley y de lo que usted firmó. En todo caso, la aseguradora recibe esos derechos solo hasta el valor que pagó. Usted puede oponerle las mismas defensas que tenía frente al arrendador.

Si le cobra, pídale por escrito la prueba del pago, el valor pagado y el fundamento del cobro. Si quien pagó es una afianzadora que no es aseguradora, el cobro se rige por su contrato y por el Código Civil.

Aviso a la aseguradora frente a reporte en una central de riesgo

Pueden darse los dos: primero el aviso a la aseguradora y, si la deuda sigue, un reporte en una central de riesgo. Ese reporte debe cumplir la Ley 1266 de 2008 (hábeas data financiero), incluido el aviso previo. El aviso a una aseguradora, en cambio, se rige por las normas del contrato de seguro del Código de Comercio.

¿Qué hago si me están cobrando como codeudor o me reportaron? Paso a paso

Empiece por pedir todo por escrito. Así sabrá qué se cobra, quién lo cobra y con qué fundamento.

1. Pida la copia del contrato y el estado de cuenta. Si el contrato de vivienda es escrito, el arrendador debía entregarle a usted, como codeudor, una copia con firmas originales (Ley 820 de 2003, artículo 8, numeral 3). Debía hacerlo dentro de los 10 días siguientes a la firma. Si no lo hizo, pídala por escrito, junto con el estado de cuenta y sus soportes, con un derecho de petición (modelo 1). Si no se la dan, puede acudir a la alcaldía (Ley 820, artículo 33). La ley prevé una multa de tres mensualidades de arriendo, a petición de parte (artículo 8, parágrafo).
2. Verifique qué le cobran. Compare cada valor con el contrato: arriendos, aumento, intereses y otros cargos. El aumento aplazado por el decreto no se considera atraso para el inquilino. Los servicios públicos dependen de que su contrato los incluya en lo que usted garantiza. Ejemplo ficticio: si le cobran $3.600.000 de tres arriendos y $250.000 de servicios públicos, en total $3.850.000, esos $250.000 dependen de lo que diga su contrato.
3. Consulte gratis su historial de crédito (Ley 1266 de 2008, artículo 10). Revise quién lo reportó, por cuánto, desde cuándo y en qué calidad aparece usted.
4. Reclame ante quien lo reportó si algo está mal. Pida la prueba del aviso previo y la corrección, la actualización o el retiro del dato (modelo 2). Deben responderle en máximo 15 días hábiles, ampliables 8 si le avisan el motivo (Ley 1266, artículo 16).
5. Si no responden o no corrigen, acuda a la autoridad. Por regla general, la autoridad es la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Si quien lo reportó es vigilado por la Superintendencia Financiera, como una aseguradora, la autoridad es esa superintendencia (Ley 1266, artículo 17). Antes de una tutela por un reporte, primero debe pedir la corrección a la entidad (Corte Constitucional, T-1145 de 2008).
6. Negocie por escrito y con asesoría. La ley permite que el acreedor renuncie a la solidaridad frente a usted (Código Civil, artículo 1573). Si acepta liberarlo, pida un documento firmado que diga de qué queda libre y desde cuándo.

Plazos de respuesta, con un ejemplo

Una inmobiliaria, una aseguradora o una afianzadora no puede negarse a recibir su petición (Ley 1755 de 2015, artículo 32). Por regla general, debe responder en 15 días hábiles, y en 10 si usted pide documentos o información (artículo 14). Si la petición es sobre sus datos en una central de riesgo, se aplican los plazos de la Ley 1266 de 2008.

Ejemplo ficticio (días hábiles de lunes a viernes, sin festivos): la inmobiliaria recibe su petición el lunes 28 de septiembre de 2026. Debe entregarle los documentos a más tardar el martes 13 de octubre, porque el lunes 12 es festivo. Lo demás debe responderlo a más tardar el martes 20 de octubre.

A quién acudir

Desde el 11 de septiembre de 2026, la SIC da atención prioritaria a los damnificados inscritos en el RUD. Se usa la opción para damnificados de su formulario PQRSFD. La primera respuesta llega en máximo 5 días hábiles.

Si usted es consumidor financiero de la aseguradora, puede quejarse ante ella, ante su Defensor del Consumidor Financiero o ante la Superintendencia Financiera. Para los afectados por el sismo, esa superintendencia tiene un trámite rápido llamado «Quejas Exprés».

No está definido si un codeudor al que le cobra una aseguradora cuenta como consumidor financiero. En todo caso, puede presentar un derecho de petición y, si lo reportaron, un reclamo por su dato.

¿Qué derechos tengo si me reportan en una central de riesgo?

La Ley 1266 de 2008 le da derecho a un aviso previo, a consultar gratis, a reclamar con plazos y a que el dato negativo tenga un límite de tiempo. Esa protección se llama hábeas data financiero: el derecho a conocer, actualizar y corregir sus datos de crédito.

¿Me tienen que avisar antes de reportarme? ¿Y si no lo hicieron?

Sí, según el texto de la ley. Antes de un reporte negativo, quien reporta debe avisarle al titular del dato y esperar 20 días calendario desde el envío del aviso (artículo 12). Como el reporte debe decir que usted figura como deudor solidario, el dato es sobre usted, y por eso ese aviso también debe llegarle a usted.

Si lo reportaron sin aviso, la ley ordena retirar el reporte: si ya pagó, enseguida. Si la deuda sigue, deben retirarlo y enviarle el aviso antes de reportarlo de nuevo (artículo 12, parágrafo). La deuda no desaparece por eso.

El aviso puede enviarse a la última dirección que quien reporta tenga registrada (artículo 12). En vivienda, vale la dirección que usted dejó en el contrato hasta que informe otra por servicio postal autorizado (Ley 820, artículo 12). Si cambió de dirección, avíselo por ese medio.

Si no le responden, su reclamo se entiende resuelto a su favor

Si la entidad no responde su reclamo a tiempo, la ley dice que su solicitud se entiende resuelta a su favor. El plazo es de 15 días hábiles, que pueden ampliarse 8 más si le avisan el motivo. Eso no significa que el dato se borre solo.

Si aun así no cumplen, puede pedir a la SIC o, según el caso, a la Superintendencia Financiera que imponga las sanciones y tome las medidas para proteger su derecho (artículo 16).

La Ley 2573 de 2026, que se promulgó (se publicó en el Diario Oficial) el 20 de mayo de 2026, trae una nueva redacción de esta regla. Según su artículo 13, esa ley «entrará en vigencia dentro de los seis (6) meses siguientes a su promulgación». Con el texto anterior o con el nuevo, el efecto práctico es el mismo.

Cronología de ejemplo, con días hábiles y festivos

Este caso es ficticio, y los días hábiles se cuentan de lunes a viernes, sin festivos. Entre octubre y diciembre de 2026 hay cinco festivos (Ley 51 de 1983). Son el 12 de octubre, el 2 y el 16 de noviembre, y el 8 y el 25 de diciembre.

¿Cuánto dura el dato negativo? Tres ejemplos

El dato negativo dura el doble del tiempo del atraso, con un máximo de 4 años desde que se paga (Ley 1266, artículo 13). Si nunca se paga, caduca a los 8 años desde que empezó el atraso. La fecha en que empieza el atraso depende de lo que diga el contrato sobre cuándo se paga el arriendo.

Si pago la deuda del inquilino, ¿cómo recupero mi plata?

Si usted paga la deuda como codeudor, queda en el lugar del arrendador para cobrarle al inquilino (Código Civil, artículos 1579 y 1668, numeral 3). Esa figura se llama subrogación: la ley le traspasa los derechos, acciones y privilegios que tenía el acreedor (artículo 1670).

Cuando el arriendo solo le interesaba al inquilino, que es lo usual, usted puede recuperar de él todo lo que pagó. A otro codeudor solo puede cobrarle la parte que le corresponda (artículo 1579). Ejemplo ficticio: si usted pagó $3.600.000 por tres arriendos atrasados, puede cobrarle al inquilino esos $3.600.000.

Para proteger su derecho:

• Pague siempre contra un recibo que diga cuánto pagó, a quién y por qué conceptos.
• Avísele por escrito al inquilino antes de pagar. Si usted firmó como fiador, la ley permite al inquilino oponerle sus defensas cuando el fiador paga sin avisarle (Código Civil, artículo 2402).
• Después de pagar, pida por escrito que su dato en la central de riesgo se actualice como pagado. Desde el pago se cuenta el tiempo que el dato puede seguir visible (Ley 1266, artículo 13).
• Guarde copia del contrato, del estado de cuenta, de los recibos y de todas las comunicaciones.

Preguntas frecuentes de los codeudores sobre el Decreto 1423

Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes consultadas

Ver las fuentes oficiales consultadas (10 grupos de fuentes)

• Decreto Legislativo 1423 de 2026 (17 de septiembre): PDF firmado del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y Diario Oficial No. 53.630 (Imprenta Nacional; copia del SIDN de la Rama Judicial).
• Presidencia de la República: Decretos Legislativos 1261 (19 de agosto de 2026) y 1348 (31 de agosto de 2026); Decreto 1171 de 2026, artículo 4, sobre el Registro Único de Damnificados (11 de agosto de 2026).
• Gobernación de Risaralda: cifras del terremoto en el departamento (9 de septiembre de 2026).
• Secretaría del Senado: Código Civil, artículo 67, 1568 a 1579, 1666 a 1670, 1687 a 1709, 2008, 2361 a 2373 y 2380 a 2403; Código de Comercio, artículo 1072 y 1075 a 1097; Ley 820 de 2003, Ley 1266 de 2008, Ley 1755 de 2015 y Ley 2573 de 2026.
• Función Pública: Ley 51 de 1983, sobre festivos.
• Corte Constitucional: Sentencia T-1145 de 2008 (20 de noviembre de 2008).
• DANE: boletín técnico del IPC de diciembre de 2025 (8 de enero de 2026).
• Superintendencia Financiera: Interés Bancario Corriente de septiembre de 2026 (31 de agosto de 2026), «Quejas Exprés» para afectados por el sismo (13 de agosto de 2026) y entidades vigiladas.
• Superintendencia de Industria y Comercio: atención prioritaria para damnificados del sismo (11 de septiembre de 2026).
• Alcaldías: Pereira, Secretaría de Vivienda Social y puntos de atención al público (16 de septiembre de 2026); Dosquebradas, formulario PQRSFD y trámites y servicios.

Información verificada al 24 de septiembre de 2026; las páginas sin fecha propia se consultaron ese día.

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, en Pereira, con 10 años de experiencia en el sector inmobiliario. Es abogado especialista en derecho inmobiliario y urbanístico, administrador de empresas y tecnólogo en gestión bancaria y de entidades financieras, y cursa una especialización en derecho administrativo y constitucional. Colombia House opera en Pereira desde 2017 y tiene matrícula de arrendador: Resolución 7058 del 30 de septiembre de 2022, Secretaría de Vivienda Social de Pereira.

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