Administrar un local comercial en Pereira: qué cambia frente a la vivienda

Por Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria · Datos de nuestra cartera con corte al 29 de octubre de 2026

¿Qué cambia entre arrendar un local y arrendar una vivienda?

Cambian la ley que aplica, la forma de subir el canon y lo que pasa al vencer el contrato. Esta tabla resume las diferencias que más preguntan los propietarios.

¿Qué muestran nuestros datos de locales en Pereira y Dosquebradas?

Los locales y demás inmuebles comerciales pesan más de lo que parece. Hoy son 50 de nuestros 288 contratos activos, pero representan el 33,9 % del canon que administramos cada mes.

Tres lecturas para el propietario:

1. El contrato de un local se mantiene más. Nueve de cada diez contratos de locales que llegan al primer año siguen vigentes después. En vivienda son seis de cada diez.
2. El tiempo entre arrendatarios varía mucho. En comercial, la mediana es de unos 45 a 55 días; en vivienda, 39. Las muestras de comercial son pequeñas (16 a 21 casos) y los rangos se solapan, así que no lo tome como una regla.
3. El reajuste se negocia. En 2025, 22 de los 32 contratos comerciales que se reajustaron subieron exactamente el 10 %. En vivienda, la ley no deja pasar del IPC.

Cómo se calculó: unidad de análisis, el contrato, en Nuby (nuestro sistema de contratos y recaudo). Se excluyeron registros de prueba, contratos con canon de $1 o menos, uno en construcción y contratos terminados de siete días o menos. «Comercial» es el uso pactado en el contrato. «Siguen vigentes después del primer año» cuenta los contratos que llegaron a 11,5 meses y superaron los 13,5. Los días entre arrendatarios se miden por inmueble, del fin real de un contrato al inicio del siguiente. Ningún grupo publicado tiene menos de 10 casos. Los contratos activos bajaron de 306 el 3 de octubre a 288 el 29 de octubre (vivienda de 251 a 238 y comercial de 55 a 50), sobre todo por terminaciones tras el sismo. Las cifras de 2026 llegan hasta octubre.

¿Qué es el uso del suelo y quién lo verifica antes de arrendar?

Es el concepto que dice qué actividades se pueden desarrollar en un predio según el plan de ordenamiento del municipio. La Ley 1801 de 2016 (art. 87) exige cumplir las normas de uso del suelo antes de abrir un establecimiento al público; si no se cumplen, el negocio del arrendatario se expone a sanciones.

En Pereira y en Dosquebradas, el concepto de uso del suelo se solicita ante la Cámara de Comercio de cada municipio. En Pereira, las reglas de fondo están en el plan de ordenamiento territorial (Acuerdo 35 de 2016).

En Colombia House el propietario aporta el uso del suelo del local, y nosotros verificamos qué negocios se pueden instalar antes de arrendarlo. Es un deber de transparencia con el arrendatario: un restaurante en un local que no lo permite termina en un contrato roto y en un local vacío.

¿Cuándo tiene el arrendatario derecho a renovar el contrato?

Cuando ha ocupado el local durante dos años consecutivos con el mismo establecimiento de comercio. A partir de ahí, al vencer el contrato, tiene derecho a renovarlo (art. 518 del Código de Comercio).

El propietario solo puede negarse en tres casos:

1. Si el arrendatario incumplió el contrato.
2. Si el propietario necesita el inmueble para su propia vivienda o para un establecimiento suyo, sustancialmente distinto al del arrendatario.
3. Si el inmueble debe ser reparado, reconstruido o demolido, o hay que hacer una obra nueva que lo exija.

En los casos 2 y 3, el propietario debe avisar (desahuciar) al arrendatario con al menos seis meses de anticipación al vencimiento (art. 520). Si no lo hace, el contrato se renueva en las mismas condiciones. Y si recupera el local por esas causas pero no le da el destino que invocó dentro del plazo legal, debe indemnizar al arrendatario (art. 522). Las cláusulas que pretendan quitarle estos derechos al arrendatario no producen efectos (art. 524).

Desde agosto de 2026, la Ley 2625 de 2026 añadió al artículo 518 reglas sobre el aviso que informa el traslado del establecimiento cuando el arrendatario debe dejar el local.

¿Cuánto se puede subir el canon de un local?

Lo que pacten las partes. A diferencia de la vivienda, no hay un tope ligado al IPC. Por eso conviene dejar la fórmula escrita en el contrato desde el primer día: un porcentaje fijo, el IPC más unos puntos o una revisión a precio de mercado.

Hay una excepción temporal. El Decreto 1423 de 2026, expedido tras el sismo, limita durante seis meses desde su entrada en vigor el canon de los locales cubiertos que se arrienden de nuevo: no puede superar el último canon previo al sismo más el IPC, salvo que un avalúo comercial o técnico justifique otro valor. Ampliamos esta norma en nuestra guía del Decreto 1423 para propietarios.

¿Qué impuestos tiene el arriendo de un local?

El arriendo de un local, oficina o bodega es un servicio gravado con IVA del 19 %. Pero el IVA solo se cobra si se cumplen dos condiciones a la vez: que el arrendamiento esté gravado y que el arrendador sea responsable de IVA.

Ser persona natural no lo hace automáticamente no responsable de IVA: hay que revisar todos los requisitos del artículo 437 del Estatuto Tributario, no solo un tope de ingresos. Si usted los cumple, no cobra IVA aunque el local esté gravado, y la actividad de su arrendatario no cambia eso. Lo que manda es el uso del inmueble: una casa arrendada para oficina pierde la exclusión de vivienda.

Un ejemplo con un local de $2.000.000 al mes y un arrendador responsable de IVA:

Si el arrendatario es agente de retención, también debe practicar retención en la fuente del 3,5 % sobre el canon cuando el pago es de 10 UVT o más ($523.740 en 2026).

Si una inmobiliaria administra el local, hay que separar dos cosas. El IVA del canon depende del uso del inmueble y de la condición tributaria del propietario. La comisión de administración es un servicio de la inmobiliaria y lleva IVA si ella es responsable. Por eso puede haber un arriendo sin IVA con una comisión que sí lo lleva. En Colombia House la comisión se calcula sobre el canon sin IVA, porque el IVA no es ingreso del propietario sino un impuesto que se paga al Estado. Si trabaja con otra inmobiliaria, revise en su contrato de administración sobre qué base se calcula.

¿Qué incluye la administración de un local con Colombia House?

Lo mismo que en vivienda, con ajustes propios del comercio: verificamos el uso del suelo, estudiamos al arrendatario, redactamos un contrato comercial con la fórmula de reajuste clara, lo firmamos en digital y recaudamos el canon cada mes. Las tarifas y el alcance de cada plan están en nuestra página de administración de inmuebles.

Colombia House Inmobiliaria tiene matrícula de arrendador concedida por la Resolución 7058 del 30 de septiembre de 2022 de la Secretaría de Vivienda Social de Pereira. La matrícula mercantil del establecimiento es la 18196327, de la Cámara de Comercio de Pereira.

Preguntas frecuentes

¿La Ley 820 aplica a los locales comerciales?

No. La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Los locales se rigen por el Código de Comercio y, en lo que este no regule, por el Código Civil.

¿Puedo pedir un depósito al arrendatario de un local?

La prohibición de depósitos en dinero del artículo 16 de la Ley 820 es para vivienda. En un local rige lo que se pacte en el contrato; lo habitual es respaldar el canon con póliza de arrendamiento o codeudor.

¿Cuánto sube el arriendo de un local cada año?

Lo que diga el contrato. En nuestra cartera, la mediana del reajuste comercial fue del 10 % en 2025 y en 2026.

¿Puedo sacar al arrendatario del local al terminar el contrato?

Si lleva dos años o más con el mismo negocio, solo en los casos del artículo 518 del Código de Comercio. Si la causa es que usted necesita el local o debe hacer obras, debe desahuciarlo con al menos seis meses de anticipación; si no lo hace, el contrato se renueva.

¿Quién debe tramitar el uso del suelo?

El propietario lo aporta y la inmobiliaria verifica que la actividad del arrendatario esté permitida. En Pereira y Dosquebradas se solicita ante la Cámara de Comercio de cada municipio.

Fuentes: Código de Comercio, arts. 518 a 524; Ley 820 de 2003; Ley 1801 de 2016, art. 87; Ley 2625 de 2026; Decreto 1423 de 2026, art. 8; Estatuto Tributario, arts. 437, 437-1, 437-2, 468, 476 y 488; Oficios DIAN 905917 y 912701 de 2021; Decreto 572 de 2025 (retención); Resolución DIAN 000238 de 2025 (UVT 2026); Acuerdo 35 de 2016 de Pereira. Datos: Nuby, Colombia House Inmobiliaria, corte 29-oct-2026, solo cifras agregadas.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría jurídica o tributaria de su caso.