Cómo administrar su inmueble en Pereira desde el exterior

Forma parte de la guía completa para administrar un inmueble en arriendo en Pereira. Trata la vivienda urbana, regulada por la Ley 820 de 2003 (art. 1); un local, una oficina u otra destinación tienen su propio régimen.

¿Se puede arrendar un inmueble en Pereira sin vivir en Colombia?

Sí; cambia quién actúa por usted en el día a día. Delegar no suprime automáticamente sus obligaciones como arrendador (Ley 820, art. 8). Si duda entre hacerlo por su cuenta o con una empresa, vea cuánto cuesta administrar solo o con inmobiliaria.

En el Censo General 2005 del DANE, Risaralda concentraba el 2,18 % de los hogares del país y el 6,93 % de los hogares con experiencia emigratoria; es decir, una proporción de hogares con emigrantes tres veces mayor que su peso en el total del país. En 2025, según Camacol con datos del Banco de la República, Risaralda fue el cuarto departamento receptor de remesas, con cerca de US$585 millones. Es contexto: no mide cuántos propietarios viven fuera, y las remesas no son ingresos por arriendo. En nuestros registros aún no consta el país de residencia de cada propietario, por eso esta guía no trae cifras de nuestra cartera.

¿Quién firma por usted y qué documento necesita?

Depende de quién actúe:

En Colombia House basta el contrato de administración, que usted firma electrónicamente; no le pedimos un poder aparte.

¿Qué dice la ley sobre el poder?

• Forma. El Código Civil permite dar el encargo «por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible» (art. 2149).
• Alcance. El mandato general solo da facultades de administración; para los demás actos hace falta poder especial (arts. 2156 y 2158). Si un tercero va a firmar o renovar arriendos por usted, conviene que el poder lo diga expresamente.
• Proceso judicial. El poder general para procesos se otorga por escritura pública y el especial puede ser un documento privado (Código General del Proceso, art. 74). La Ley 2213 de 2022 (art. 5) permite conferir el poder especial por mensaje de datos, sin presentación personal. Vea qué hacer si el arrendatario no paga.

¿Ante un cónsul o ante un notario del país donde vive?

La Cancillería de Colombia solo apostilla documentos colombianos: un poder firmado ante notario extranjero se apostilla en el país donde se firmó. Antes de otorgarlo, pida al consulado de su ciudad los requisitos vigentes y que un abogado revise el texto.

¿Cómo firma el contrato a distancia y cómo conserva la prueba?

La Ley 820 no exige notaría: el contrato puede ser verbal o escrito (art. 3). Según la Ley 527 de 1999 (art. 7), una firma se da por cumplida en un mensaje de datos si el método identifica a quien firma, indica que aprueba el contenido y es confiable y apropiado; el Decreto 2364 de 2012 (arts. 3 y 5) da a la firma electrónica la misma validez cuando cumple esos requisitos. Colombia House usa Signio, una plataforma de firma electrónica.

La prueba depende de cómo conserve el archivo. La misma ley da por cumplido el requisito de documento original si hay una garantía confiable de que la información se mantuvo íntegra (arts. 8 y 9) y pide conservarla en el formato en que se generó, con los datos que permitan saber su origen y destino (art. 12). Guarde el contrato firmado y el registro de evidencias que entrega la plataforma, y entregue copia al arrendatario. La Ley 820 (art. 8) habla de una copia «con firmas originales»: pregunte a su abogado cómo se cumple con un contrato firmado electrónicamente. La firma electrónica no reemplaza la escritura pública donde la ley la exige.

¿Qué dirección pone para notificaciones?

La Ley 820 (art. 12) exige indicar en el contrato una dirección para notificaciones judiciales y extrajudiciales. La norma no dice si debe estar en Colombia ni si puede ser la de su apoderado o su inmobiliaria: defínalo con su abogado. El reajuste del canon se informa por servicio postal autorizado o por el mecanismo pactado (art. 20) y el preaviso es escrito, por servicio postal autorizado (arts. 22 y 24). Vea preaviso y entrega al terminar el contrato.

¿Puede pactar el canon en dólares y cómo lo envía al exterior?

Son dos operaciones distintas: pactar el canon y girar el dinero.

• Pactar. Según la Ley 820 (art. 19), el canon de vivienda urbana puede fijarse en moneda extranjera, pero se paga en pesos colombianos a la tasa representativa del mercado de la fecha en que se contrajo la obligación, salvo que las partes acuerden otra fecha o tasa de referencia.
• Girar. Antes del primer envío, revise con su banco su condición cambiaria (para el Banco de la República, es «no residente» el colombiano que no cumple la condición de permanencia), cómo adquirió el inmueble, a nombre de quién está la cuenta que recibe el canon y qué soportes le pedirá (por ejemplo, el contrato y el certificado de retención; cada banco decide).

Según el Decreto 1068 de 2015, el inmueble que un no residente adquiere a cualquier título es inversión de capital del exterior, y según el Banco de la República la inversión extranjera y sus rendimientos se canalizan por el mercado cambiario. Las fuentes que consultamos no dicen si el inmueble que usted compró o heredó cuando vivía en Colombia pasa a ser inversión extranjera al emigrar: pregúntelo a su banco o a un abogado cambiario.

¿Qué impuestos paga por el arriendo si vive en el exterior?

Según el Estatuto Tributario (art. 24, num. 1), el arriendo de un inmueble en Colombia es ingreso de fuente nacional, viva donde viva su dueño. Revise su caso en tres pasos con su contador, antes del primer pago:

1. Residencia fiscal. Vivir fuera no la define por sí solo. Es residente quien permanece en el país más de 183 días en un periodo de 365 (art. 10). Un nacional también lo es si, por ejemplo, su cónyuge o sus hijos menores dependientes tienen residencia fiscal aquí, o si el 50 % o más de sus ingresos son de fuente nacional (art. 10, num. 3). La excepción: no es residente el nacional que cumple alguno de esos supuestos si el 50 % o más de sus ingresos anuales tienen fuente, o el 50 % o más de sus activos están, en el país donde tiene su domicilio (parágrafo 2). Según la DIAN (Oficio 905114 de 2022), el criterio de permanencia aplica por igual a nacionales y extranjeros.
2. Retención. Si usted no es residente, tributa solo por sus rentas de fuente nacional (art. 9). La tarifa de retención sobre arrendamientos pagados a no residentes es del 20 % del pago o abono en cuenta (art. 408). Si el canon lo paga una inmobiliaria, según el Oficio DIAN 2179 de 2019 ella debe actuar como agente de retención. Si se lo paga directamente el arrendatario, depende de si este es agente de retención. Pregunte también por el convenio para evitar la doble imposición con su país.
3. Declaración. Según el Oficio DIAN 905114 de 2022, la persona natural no residente no declara cuando la totalidad de sus ingresos estuvo sometida a retención y esta se le practicó (art. 592, num. 2). El numeral habla de personas extranjeras sin residencia: si usted es colombiano no residente, o no se cumple esa condición, revise con su contador si debe declarar.

El arriendo de vivienda está excluido del IVA (art. 476, num. 15). Las copias del Estatuto que consultamos no indican su fecha de actualización: confirme con su contador la vigencia de la retención del 20 % y del Oficio 2179.

¿Cómo controla su inmueble a distancia?

Con acuerdos escritos, pactados antes de entregar el inmueble:

Vea quién paga las reparaciones de un inmueble arrendado y qué cubre la póliza de arrendamiento y qué responde el codeudor.

A quien vive fuera le recomendamos nuestro plan Preferente: incluye un gestor con nombre propio y un suplente, tres visitas al año con fotos, un informe mensual y una llamada cada tres meses.

¿Qué fraudes debe vigilar un propietario que no está en el país?

Cinco controles frente a tres riesgos: que un tercero use sus documentos, actúe en su nombre sin autorización o cambie la cuenta de pago.

1. Documentos. No envíe cédula, pasaporte, datos bancarios, poderes ni apostillas por correo o WhatsApp a quien no haya verificado.
2. La inmobiliaria. Verifique su matrícula de arrendador (Ley 820, arts. 28 y 31) y su registro en el RUES. La de Colombia House es la n.º 7058.
3. Cuenta de pago. Desconfíe de cualquier cambio de cuenta pedido por mensaje; confírmelo con una llamada a un número que ya conocía.
4. Trámites. Use solo los canales oficiales de la Cancillería y de los consulados; desconfíe de quien cobre por «acelerar» una apostilla.
5. El poder. Facultades acotadas y vigencia limitada. Revoque los que ya no use y guarde las copias en una carpeta con acceso restringido y doble factor de autenticación.

¿Cuándo conviene delegar en una inmobiliaria?

Conviene si no tiene en Colombia una persona de confianza que atienda el inmueble de forma continua, o si el cobro, las reparaciones y los impuestos exigen más atención de la que puede dar desde fuera.

La inmobiliaria no reemplaza a su abogado ni a su contador; el contrato debe decir qué responsabilidad asume. Tarifas: cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira.

Preguntas frecuentes

Qué hacer ahora

1. Decida quién firmará: usted a distancia, un apoderado o una inmobiliaria.
2. Si firmará un tercero, pida a un abogado el poder y confirme con el consulado la ruta de apostilla o legalización.
3. Antes del primer pago, revise con su contador la residencia, la retención y la declaración, y con su banco el giro.
4. Pacte por escrito los controles a distancia, la dirección para notificaciones y un canal verificado para documentos.

¿Vive fuera de Colombia y tiene una vivienda en Pereira o Dosquebradas? Conozca nuestros planes de administración de propiedades y revise quién atenderá su inmueble, qué informes recibirá y cuánto cuesta.

Fuentes consultadas

Fuentes consultadas el 28 y el 29 de octubre de 2026.

Ver las fuentes consultadas (11 fuentes)

• Departamento Administrativo Nacional de Estadística. Migración internacional, Censo General 2005.
• Camacol. Presentación del panel sobre remesas y vivienda, 2026, con datos del Banco de la República.
• Secretaría del Senado de la República. Ley 820 de 2003, arts. 1, 3, 8, 12, 19, 20, 22, 24, 28 y 31; Código General del Proceso, art. 74 y art. 251; Ley 2213 de 2022.
• Ministerio de Relaciones Exteriores. Código Civil, arts. 2146 a 2179; Ley 455 de 1998; apostilla y legalización, preguntas frecuentes.
• Colpensiones, normograma. Código Civil, arts. 2180 a 2199.
• Ministerio de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones, normograma. Ley 527 de 1999.
• Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico, normograma. Decreto 2364 de 2012.
• Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, normograma. Estatuto Tributario, arts. 9, 10 y 24; Oficio 2179 de 2019; Oficio 905114 de 2022.
• Ministerio de Relaciones Exteriores, copias del Estatuto Tributario. Arts. 401 a 420; art. 476; arts. 591 y 592.
• Banco de la República. Conceptos básicos del régimen cambiario; Decreto 1068 de 2015, arts. 2.17.2.1.1 a 2.17.2.7.4.
• Colombia House Inmobiliaria. Planes de administración de propiedades.

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.

Aviso

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado sobre su caso. Lo tributario y lo cambiario debe confirmarlo con su contador o con un abogado cambiario. Las normas y los datos corresponden a la fecha indicada; verifique su vigencia antes de decidir. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.