Proceso de restitución de inmueble arrendado en Pereira: pasos, tiempos y costos
Pasos, juez, plazos y costos del proceso de restitución de inmueble arrendado en Pereira según el CGP, y qué cambia con póliza y el Decreto 1423 de 2026.
En este artículo · 12 secciones
Respuesta directa. La restitución se pide con una demanda ante el juez civil municipal o, donde exista, de pequeñas causas del lugar del inmueble, con la prueba del contrato. Si la causal es solo la mora, el arrendatario no es oído mientras no consigne los cánones. La ley da al juez un año para decidir la instancia (art. 121 CGP).
Esta guía trata la etapa judicial. Lo previo (avisar a la aseguradora desde el primer día de mora, documentar la deuda y no cambiar las guardas) está en qué hacer si el arrendatario no paga.
¿Cuándo puede pedir la restitución del inmueble?
Cuando se da una de las causales del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 para el arrendador de vivienda:
| Causal (art. 22, Ley 820 de 2003) | En qué consiste |
|---|---|
| 1. Mora | No pagar el canon y los reajustes a tiempo |
| 2. Servicios y expensas | No pagar servicios públicos, con desconexión, o las expensas comunes a su cargo |
| 3. Subarriendo o cambio de uso | Subarrendar, ceder o cambiar la destinación sin autorización |
| 4. Convivencia | Afectar la tranquilidad o usar el inmueble para actos delictivos, comprobado ante la autoridad policiva |
| 5. Daños o mejoras | Mejoras o cambios no autorizados, o destrucción del inmueble |
| 6. Propiedad horizontal | Violar el reglamento de la copropiedad |
| 7. Terminación en las prórrogas | Preaviso de 3 meses e indemnización de 3 cánones |
| 8. Causales al vencimiento | Habitación propia, demolición u obra, venta, o voluntad del arrendador con 4 años de contrato (indemnización de 1,5 cánones). Las tres primeras exigen una caución de 6 cánones |
Para las causales 7 y 8, revise los plazos en nuestra guía para terminar el contrato de arrendamiento con preaviso.
¿Ante qué juez se presenta la demanda y con qué documentos?
Ante el juez del lugar del inmueble, de forma privativa (art. 28 num. 7 del Código General del Proceso, CGP). Un inmueble de Dosquebradas se demanda en Dosquebradas.
El juez depende de la cuantía. Según el artículo 26 num. 6 del CGP, es el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente; si el plazo es indefinido, la renta de los 12 meses anteriores a la demanda. Se compara con el salario mínimo de la fecha de la demanda (art. 25).
| Cuantía (art. 25 CGP) | Juez competente | Trámite |
|---|---|---|
| Mínima: hasta 40 salarios mínimos | Civil municipal en única instancia o, donde exista, de pequeñas causas y competencia múltiple (art. 17 num. 1 y parágrafo) | Verbal sumario, con 10 días de traslado (arts. 390 y 391) |
| Menor: más de 40 y hasta 150 | Civil municipal en primera instancia (art. 18 num. 1) | Verbal |
| Mayor: más de 150 | Civil del circuito en primera instancia (art. 20 num. 1) | Verbal |
Con la demanda va la prueba del contrato (art. 384 num. 1). Sirve una de estas:
- El documento del contrato firmado por el arrendatario.
- La confesión del arrendatario en un interrogatorio extraprocesal.
- Una prueba testimonial, siquiera sumaria.
Para notificar vale la dirección del contrato o, si no hay otra, la del inmueble (art. 384 num. 2).
¿Cuáles son los pasos del proceso de restitución?
Son siete:
| Paso | Qué ocurre | Norma |
|---|---|---|
| 1. Demanda | Se presenta como mensaje de datos, con la prueba del contrato y la causal | Ley 2213 de 2022, art. 6; CGP art. 384 num. 1 |
| 2. Admisión | El juez revisa la demanda y dicta el auto admisorio | CGP art. 90 |
| 3. Notificación | Por mensaje de datos: se entiende hecha dos días hábiles después del envío; los términos corren desde el acuse o la constatación de acceso | Ley 2213 de 2022, art. 8 |
| 4. Traslado | El arrendatario puede contestar. En el verbal sumario tiene 10 días | CGP art. 391 |
| 5. Consignación | Si la causal es la mora, no es oído sin consignar lo adeudado o presentar los recibos de los 3 últimos períodos; debe seguir consignando durante el proceso | CGP art. 384 num. 4 |
| 6. Sentencia | Si no se opone dentro del traslado, el juez dicta de inmediato sentencia de restitución | CGP art. 384 num. 3 |
| 7. Entrega | La hace el juez de primera instancia, que puede comisionar al alcalde o a un funcionario de policía | CGP arts. 38, 308 y 309; Ley 2030 de 2020 |
Otras reglas del artículo 384: si el arrendatario pierde la excepción de pago, paga el 30 % de lo depositado o debido (num. 4); no caben la reconvención ni la acumulación de procesos (num. 6); y si el inmueble está desocupado, abandonado o en grave deterioro, procede la restitución provisional (num. 8). Ojo: el artículo 35 de la Ley 820, que antes regulaba el «no ser oído», fue derogado.
Sobre la entrega: pídala dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria y el auto se notifica por estado; después, por aviso (art. 308). Solo puede oponerse un poseedor no vinculado por la sentencia; rechazada la oposición, se entrega con fuerza pública si hace falta (art. 309). Las comisiones se cumplen en el orden de llegada (Ley 2030 de 2020).
¿Cuánto puede tardar la restitución?
La ley fija un máximo, no un plazo real. El artículo 121 del CGP da al juez un año, desde la notificación del auto admisorio al demandado, para la sentencia de primera o única instancia; puede prorrogarlo una vez hasta seis meses. La segunda instancia tiene seis meses.
Si se vence, el juez pierde la competencia solo si una parte lo alega (C-443 de 2019). Si el auto admisorio no se notifica al demandante en 30 días, el año corre desde la demanda (art. 90).
No hay una estadística oficial actual de su duración en Pereira. Depende de:
- La causal. Si es solo la mora, hay única instancia y la sentencia no se apela (art. 384 num. 9); con otra causal, dos instancias.
- La notificación. Un correo correcto en el contrato agiliza este paso.
- El arrendatario. Si no se opone, la sentencia es inmediata.
- El despacho y la comisión para la entrega.
¿Cuánto cuesta un proceso de restitución?
No hay arancel judicial: la Ley 1653 de 2013, que lo creó, fue declarada inexequible (sentencia C-169 de 2014). Los costos son:
| Costo | De qué depende |
|---|---|
| Honorarios del abogado | Lo pacta con su abogado. No hay una tarifa legal |
| Notificaciones | Si hay que notificar en físico, el correo certificado |
| Caución | Solo si pide medidas cautelares. La fija el juez |
¿Qué pasa si su contrato tiene póliza de arrendamiento?
Trabajamos con Seguros Bolívar (El Libertador) y AFFI (Afianza). Para liberar el pago del canon siniestrado, la afianzadora pide, contrato por contrato:
- Poderes para el proceso ejecutivo, para la restitución y para la subrogación, que firma la inmobiliaria.
- Los linderos del inmueble: certificado de tradición o escritura pública, que le pedimos a usted.
Mientras falten, retiene los giros. Devuélvalos rápido: una de las afianzadoras con las que trabajamos da 3 días hábiles para hacerlo.
Con el canon amparado, la compañía adelanta el cobro y la restitución con sus abogados. En el clausulado del amparo básico de Seguros Bolívar, los gastos judiciales y los honorarios de abogados son por cuenta de la aseguradora, que designa a los abogados (cláusulas 13 y 15); AFFI informa en su página de cobertura jurídica que adelanta el proceso con su equipo de abogados y, durante la mora, corre con los gastos de recuperación del inmueble. Revise siempre las condiciones de su póliza. Sin amparo, usted contrata a su abogado y asume costos y tiempos. Compare las dos opciones en póliza de arrendamiento o codeudor.
Nuestro dato: la mayoría de las moras no llega al juez. De 548 reportes de mora a la aseguradora o afianzadora (octubre de 2023 a julio de 2026, corte 3-oct-2026), el 56,2 % se desistió: el arrendatario se puso al día o se resolvió antes del siniestro.
Cómo se mide: un reporte es el aviso mensual de un periodo sin pagar; un contrato puede tener varios. No hay reportes después del 10-jul-2026: la cifra no refleja el sismo.
¿Se puede cobrar el canon en el mismo proceso?
En buena medida, sí. Desde la demanda puede pedir, previa caución, el embargo y secuestro de bienes del arrendatario para asegurar cánones, indemnizaciones y costas (art. 384 num. 7). Se levantan si la ejecución no se promueve dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria.
La ejecución de las condenas se pide en el mismo expediente, sin nueva demanda (art. 306). Dentro de esos 30 días, el mandamiento se notifica por estado y se conservan las medidas.
Cómo plantear los cánones adeudados en la demanda lo define con su abogado.
¿Qué cambió con el Decreto 1423 de 2026?
Su artículo 3 suspende por seis meses, desde su vigencia, la ejecución material de las órdenes de entrega, lanzamiento o restitución de vivienda y comercio en los municipios de la emergencia, Risaralda incluida.
No es general: aplica a contratos vigentes al sismo o con proceso en curso, solo con afectación directa acreditada por el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres. Excepciones: evacuación por riesgo de colapso o inhabitabilidad, y necesidad del propietario para su vivienda o la de familiares de primer grado. No condona deudas.
Según el texto del decreto, lo que se suspende es la ejecución material de la entrega, no necesariamente el proceso. Revise cada caso con su abogado. Aparte, la Rama Judicial suspendió términos en Risaralda y los levantó de forma escalonada. Más en la guía del Decreto 1423 para propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Necesito abogado para el proceso de restitución?
Se lo recomendamos: la prueba del contrato, la cuantía y el juez competente deben quedar bien desde la demanda. Si su canon está amparado, la compañía adelanta el proceso con sus abogados.
¿Puedo sacar al arrendatario por mi cuenta?
No. La entrega la hace el juez o el funcionario comisionado, con fuerza pública si hace falta (arts. 308 y 309 del CGP). Cambiar las guardas o retirar los bienes por su cuenta le expone a problemas legales.
¿Qué pasa si el contrato fue verbal?
Puede demandar igual: el artículo 384 num. 1 del CGP acepta la confesión del arrendatario en interrogatorio extraprocesal o una prueba testimonial siquiera sumaria.
¿Puedo pedir la restitución y el cobro a la vez?
Sí, en buena parte: medidas cautelares desde la demanda (art. 384 num. 7) y ejecución de las condenas en el mismo expediente (art. 306), pedida dentro de los 30 días siguientes a la ejecutoria.
¿Hay que conciliar antes de demandar?
La Ley 2220 de 2022 (art. 146) derogó, desde el 30-dic-2022, el inciso del artículo 384 sobre conciliación. Confirme con su abogado si su caso la exige. Un acuerdo de pago puede ahorrarle el proceso.
Qué hacer ahora
- Reúna el contrato, los recibos y la constancia de la deuda.
- Si tiene póliza, devuelva los poderes de inmediato.
- Elija bien al próximo arrendatario: cómo elegir arrendatario con estudio.
- Si prefiere delegar, conozca nuestro servicio de administración de inmuebles en Pereira.
Siga leyendo
- Guía para administrar su inmueble en arriendo en Pereira
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Fuentes consultadas, autor y aviso
Fuentes: Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012, arts. 17, 18, 25, 26, 28, 38, 90, 121, 306, 308, 309, 384, 390 y 391 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_1564_2012.html); Ley 820 de 2003, art. 22 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html); Ley 2213 de 2022, arts. 6 y 8 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_2213_2022.html); Ley 2030 de 2020 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_2030_2020.html); Corte Constitucional, sentencias C-443 de 2019 (https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2019/C-443-19.htm) y C-169 de 2014 (https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2014/C-169-14.htm); Decreto Legislativo 1423 de 2026, Ministerio de Vivienda (https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/normativa/decreto-no.-1423-del-17-de-septiembre-de-2026.pdf). Datos: reportes de mora de Colombia House Inmobiliaria, octubre de 2023 a julio de 2026, corte 3-oct-2026, solo cifras agregadas.
Autor: Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, matrícula de arrendador 7058 y matrícula mercantil 18196327.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría jurídica de su caso.
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Sobre el autor
Alejandro Valencia
Gerente y Abogado Senior · Colombia House Inmobiliaria
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