Administrar un inmueble en arriendo en Pereira: guía 2026

Esta guía explica cómo funciona ese encargo en Pereira y Dosquebradas: qué firma usted, cuánto cuesta, cuánto tarda en arrendarse y qué pasa si el arrendatario no paga. Las cláusulas que citamos son las de nuestro contrato de administración. Las cifras salen de nuestra cartera: 306 contratos activos de 179 propietarios al 3 de octubre de 2026. Son datos de una inmobiliaria, no del mercado.

Cada sección responde una pregunta y remite al artículo que la desarrolla con todas las cifras.

¿Qué es administrar un inmueble y qué hace la inmobiliaria?

Administrar un inmueble es un contrato de mandato: usted encarga a la inmobiliaria que actúe por usted. La faculta para arrendarlo, cobrar el canon, hacer la cobranza, iniciar los procesos que hagan falta y cuidar su conservación. Nuestro contrato se apoya en los artículos 2142 y siguientes del Código Civil y 1262 y siguientes del Código de Comercio. Es exclusivo: mientras rige, solo la inmobiliaria arrienda ese inmueble.

Usted firma un solo documento, el contrato de administración. El contrato de arrendamiento lo firma la inmobiliaria con el arrendatario, y usted se compromete a respetarlo. Los dos se firman de forma electrónica en la plataforma Signio, con la validez que reconocen la Ley 527 de 1999 y el Decreto 2364 de 2012.

Quien arrienda inmuebles de terceros debe tener matrícula de arrendador, según los artículos 28 a 34 de la Ley 820 de 2003. Pídala antes de firmar con cualquier inmobiliaria. La de Colombia House es la matrícula de arrendador n.º 7058.

Fuente: contrato de administración de Colombia House y página de administración de propiedades.

¿Qué documentos necesita para entregar su inmueble?

1. Certificado de tradición y libertad con no más de 30 días.
2. Foto de su cédula por ambas caras, teléfono y correo.
3. Certificación de la cuenta bancaria donde recibirá los giros.
4. Últimos recibos de energía, agua y gas, si el inmueble tiene gas.
5. En propiedad horizontal, el último recibo de administración y copia del reglamento o del manual de convivencia.
6. Si hay varios propietarios, la autorización escrita de los demás. La tramita la inmobiliaria después de revisar el certificado de tradición.

Al firmar, usted declara que el inmueble está libre de pleitos, embargos y limitaciones que impidan arrendarlo.

¿Qué más se necesita si el inmueble es comercial?

Si el inmueble es un local, una oficina o una bodega, usted debe aportar además el concepto de uso del suelo. Es el documento del municipio que dice qué actividades se permiten en ese predio. Se pide en el municipio donde está el inmueble.

La razón es práctica. Para abrir cualquier negocio, la ley exige cumplir las normas de uso del suelo del lugar (Ley 1801 de 2016, artículo 87). Si la actividad del arrendatario no está permitida allí, tendrá problemas con el municipio para funcionar, y ese problema llega al contrato.

El documento lo aporta el propietario, pero revisarlo es tarea de la inmobiliaria. Antes de publicar y antes de firmar, verificamos qué negocios se pueden instalar en el inmueble y cuáles no. Así el local se ofrece con transparencia y el arrendatario sabe desde el principio si el uso del suelo permite su actividad.

¿Cuánto cuesta la administración?

En el plan Integral de Colombia House, la administración cuesta el 9,95 % del canon más IVA, y a eso se suma el 2,05 % del amparo básico. El amparo básico es el seguro o la fianza que responde por el canon si el arrendatario no paga. La comisión y el amparo básico no se cobran por adelantado: se descuentan del giro de cada mes, como dice la cláusula cuarta del contrato.

Fuente: tarifa publicada en la página de administración de propiedades de Colombia House, consultada el 3 de octubre de 2026. A los tres planes se suma el amparo básico del canon: 2,05 % del canon al mes, IVA incluido.

Hay un segundo seguro, el amparo integral, que cubre daños, faltantes y recibos pendientes cuando el arrendatario desocupa. Según la tarifa publicada, es opcional en el plan Integral y va incluido hasta $1.000.000 en los planes Preferente y Portafolio. Se paga una sola vez por contrato.

El cálculo completo en pesos, con IVA y seguro, está en cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira.

¿A cuánto se puede arrendar su inmueble?

En nuestros contratos activos de vivienda, el canon mediano es de $1.000.000 (251 contratos). El de su inmueble lo acuerdan usted y la inmobiliaria antes de publicar; así lo dice la cláusula tercera del contrato. En vivienda, la ley pone un techo: el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble (artículo 18 de la Ley 820 de 2003).

Por tipo de inmueble, los cánones medianos son estos. En los inmuebles de conjunto o edificio, el canon registrado ya incluye la cuota de administración.

Fuente: registros internos de Colombia House Inmobiliaria, contratos activos al 3 de octubre de 2026. Los 251 contratos de vivienda son 48 apartaestudios, 156 apartamentos, 45 casas y 2 locales destinados a vivienda. Los 48 locales incluyen esos 2. Los otros 9 contratos de la cartera de 306 son comerciales en apartamentos, casas y otros tipos, y no se publican por separado. La mediana parte los contratos en dos mitades; no es un promedio ni un precio de mercado.

La demanda que registramos se concentra en los cánones bajos. De 1.925 solicitudes de vivienda de 2025 y 2026, el 66,1 % buscaba un canon entre $600.000 y $999.000. En ese tramo estaba el 35,5 % de los 290 inmuebles de vivienda que ofrecimos en esos dos años. Son solicitudes registradas en nuestro sistema comercial, no toda la demanda de la ciudad. Con las 32 solicitudes de locales, el total de arriendo es 1.957, la cifra del artículo sobre tiempos. El detalle por municipio y estrato está en cuánto se paga de arriendo en Pereira y Dosquebradas.

¿Cuánto tarda en arrendarse?

En nuestros registros, un inmueble tardó 20 días de mediana en arrendarse; la mitad central de los casos estuvo entre 7 y 53 días (275 arriendos de 2025 y 2026). Por tipo, la mediana fue de 16 días en casas, 18 en apartamentos, 28 en apartaestudios y 57 en locales.

Entre el final de un contrato y el comienzo del siguiente pasaron 40 días de mediana (240 cambios de arrendatario, de contratos terminados entre 2023 y 2026). Las dos cifras miden cosas distintas: los 20 días empiezan cuando el inmueble ya está disponible para ofrecerse; los 40 cuentan desde que termina el contrato anterior. Las cifras por canon, alcobas y municipio están en cuánto se demora en arrendarse un inmueble en Pereira.

¿Cómo se elige al arrendatario?

La selección del arrendatario está a cargo de la inmobiliaria (cláusula tercera). El estudio lo hace la aseguradora o la afianzadora que va a respaldar el contrato. Una afianzadora es una empresa que, como la aseguradora, responde por el canon si el arrendatario no paga. La inmobiliaria recoge la solicitud y los documentos, y esa empresa decide si lo aprueba.

¿Qué respalda el canon?

Cuando el contrato está amparado, el canon lo respalda un seguro o una fianza, no un depósito. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales al arrendatario de vivienda urbana. Ese respaldo es el amparo básico, que paga el propietario con el 2,05 % mensual.

Al 30 de septiembre de 2026, el 91,6 % de los 310 contratos activos de nuestro registro de garantías estaba amparado por una aseguradora o una afianzadora.

¿Cuándo recibe usted el canon?

Usted recibe el canon cada mes, después de que el arrendatario paga, con los descuentos ya hechos. Si el arrendatario paga a tiempo, la tarifa publicada al 3 de octubre de 2026 prevé el giro del 9 al 12 de cada mes en el plan Integral. En los planes Preferente y Portafolio, del 7 al 8.

La puntualidad del arrendatario marca ese calendario. En nuestros registros de 2025, el 75,6 % de los cánones pagados entró dentro de los 10 días y el 92,2 % dentro de los 30 (3.206 pagos mensuales). La cifra solo cuenta cánones que sí se pagaron.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga?

Si el arrendatario no paga, la inmobiliaria reporta la mora a la aseguradora o afianzadora y le cobra antes de demandar. Si la mora sigue, inicia la restitución, que es el proceso judicial para recuperar el inmueble. Usted no demanda ni cobra por su cuenta. Mientras el contrato esté amparado y se cumplan las condiciones de abajo, usted sigue recibiendo el canon, mes vencido y hasta el límite de la garantía (cláusulas quinta y novena).

Ese respaldo tiene condiciones, y conviene conocerlas antes de firmar:

• El amparo básico cubre el canon hasta que se recupere el inmueble, dentro del límite de la garantía. En la póliza de Seguros Bolívar el límite es de 36 cánones; si el contrato está afianzado, rige el reglamento de la afianzadora.
• No cubre servicios públicos, daños, intereses ni la cláusula penal, que es la multa pactada por incumplir el contrato. Tampoco cubre fuerza mayor ni órdenes de autoridad.
• Se pierde si el propietario demanda por su cuenta, perdona deudas o hace acuerdos directos con el arrendatario.
• Cuando la garantía se contrata a través de la inmobiliaria, esta asume los honorarios del proceso de restitución. Si el proceso lo pide el propietario por una causa suya, los paga él (cláusula segunda).

La mora es frecuente en nuestros registros. Entre diciembre de 2024 y julio de 2026, el 36,1 % de los contratos tuvo al menos un reporte de mora (186 de 515). Al 30 de septiembre de 2026, el 91,6 % de los contratos activos estaba amparado.

Más de la mitad de los reportes se cierra sin reclamación. De 548 reportes hechos entre octubre de 2023 y julio de 2026, el 56,2 % (308 reportes) se cerró como desistido, el estado que registramos cuando el arrendatario se pone al día. Entre el reporte y el cierre pasaron 4 días de mediana, medida en los 301 reportes que tienen las dos fechas.

Hasta el 18 de marzo de 2027, el Decreto 1423 suspende la ejecución de desalojos para los afectados por el sismo que lo acrediten. Está explicado en la guía del Decreto 1423 para dueños de inmuebles.

¿Quién paga las reparaciones, la cuota del conjunto y los servicios?

Las reparaciones por desgaste normal las paga el propietario. Las locativas las paga el arrendatario: son los arreglos menores que causa el uso diario, como un vidrio roto o una llave dañada. Así lo dispone el Código Civil y lo recoge la cláusula sexta del contrato.

La inmobiliaria le avisa por escrito cada reparación a su cargo. Si usted no la hace ni da instrucciones en el plazo del contrato, la inmobiliaria la ejecuta y la descuenta del canon.

De 619 solicitudes de reparación recibidas entre junio de 2024 y octubre de 2026, 270 registran quién pagó: en el 80,0 % pagó el propietario, solo o con otro. El costo está registrado en 207 solicitudes, y su mediana fue de $381.000. Son dos campos distintos del registro, y no todas las solicitudes tienen los dos. Las más frecuentes fueron las de plomería y fugas, y las de humedad y filtraciones.

Fuentes: Código Civil, artículos 1985 y 1998; Ley 675 de 2001, artículo 29; contrato de administración de Colombia House.

Los saldos de servicios y los daños que el arrendatario deje al desocupar solo quedan cubiertos si hay amparo integral. Ese amparo no paga el desgaste normal ni los daños en paredes, tapetes o alfombras.

¿Cada cuánto sube el canon?

En vivienda, el canon puede subir cada 12 meses de contrato, y como máximo lo que subió el IPC del año calendario anterior (artículo 20 de la Ley 820 de 2003). Para los reajustes de 2026 ese tope es 5,10 %, el IPC de 2025 que publicó el DANE. El aumento hay que informarlo al arrendatario; de eso se encarga la inmobiliaria.

Hasta el 18 de marzo de 2027, el Decreto 1423 aplaza ese reajuste para los arrendatarios afectados por el sismo que lo acrediten.

En locales y oficinas no rige ese tope. El reajuste es el que se pacte en el contrato de arrendamiento, que se rige por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio.

¿Cuánto dura un arrendatario?

En los contratos de vivienda que administra Colombia House Inmobiliaria, creados en nuestro sistema desde mayo de 2023 e iniciados al menos 12 meses antes del corte, el 67,0 % llegó a cumplir 12 meses de vigencia. Son 285 contratos, según Nuby (corte: 3 de octubre de 2026). La cifra mide cuántos contratos alcanzaron el año, no cuánto tiempo promedio se queda un arrendatario.

Los contratos de arrendamiento se firman a un año y se prorrogan si nadie avisa lo contrario.

¿Cómo termina el contrato de arrendamiento?

El arrendatario de vivienda que no quiere seguir debe avisar con tres meses de anticipación al vencimiento (Ley 820 de 2003, artículo 24, numeral 5). En nuestros registros, entre la solicitud de terminación y la entrega prevista pasaron 49 días de mediana (181 solicitudes de 2024 a 2026, de todo tipo de terminación).

Al terminar, la inmobiliaria recibe el inmueble con inventario y fotos. El 84,5 % de las entregas se hicieron en la fecha prevista (116 entregas, 2024 a 2026). El Decreto 1423 prorroga por seis meses los contratos de los afectados acreditados que vencían entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026.

¿Qué cambió con el sismo y el Decreto 1423?

Después del sismo del 10 de agosto de 2026, en nuestros registros terminaron más contratos y llegaron más solicitudes de arriendo. En agosto terminaron 47 de nuestros contratos, frente a 13,6 al mes en promedio entre enero y julio. A la vez, las solicitudes de arriendo pasaron de 2,41 a 4,89 por día (del 1 de junio al 9 de agosto, frente al periodo del 10 de agosto al 2 de octubre). Ningún sistema registra el motivo: la relación con el sismo es por fecha.

El Decreto Legislativo 1423 de 2026 creó medidas temporales de arrendamiento que rigen hasta el 18 de marzo de 2027. Suspende la ejecución de desalojos, aplaza el reajuste del canon, prorroga contratos que vencían entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026 y limita el canon de los contratos nuevos. No son generales: aplican en los municipios del decreto y a los afectados que lo acrediten. Lo que le toca a un dueño está en las medidas del Decreto 1423 para propietarios.

¿Puede retirar el inmueble o venderlo mientras está en administración?

Sí, usted puede retirar o vender el inmueble en administración, con las reglas del contrato. Cualquiera de las dos partes puede terminar la administración avisando por escrito con 90 días calendario de anticipación; si nadie avisa, el contrato sigue vigente (cláusula segunda).

Si usted retira el inmueble cuando hay un contrato de arrendamiento vigente, o sin ese aviso, el contrato prevé una indemnización a favor de la inmobiliaria. Lea esa cláusula y pida que le expliquen el cálculo antes de firmar.

Si vende el inmueble arrendado, avísele a la inmobiliaria y exija al comprador que respete el contrato de arrendamiento hasta su vencimiento (cláusula décima cuarta). Si el comprador es el arrendatario o alguien que presentó la inmobiliaria, el contrato le reconoce a esta una comisión de intermediación del 3 %, más IVA cuando aplique (cláusula décima novena).

¿Le conviene administrar solo o con inmobiliaria?

Administrar por su cuenta le ahorra la comisión y le deja cuatro tareas: buscar y estudiar al arrendatario, cobrar cada mes, atender las reparaciones y, si hay mora, contratar al abogado. Para hacer esa cuenta sirven dos datos de nuestros registros. Uno de cada tres contratos tuvo al menos un reporte de mora en veinte meses, y el 91,6 % de los contratos activos está amparado.

¿Y si usted vive fuera de Colombia?

Si usted vive fuera de Colombia, puede entregar su inmueble sin viajar: los contratos se firman de forma electrónica en Signio y los giros se hacen por transferencia a su cuenta. El plan Preferente está pensado para ese caso, con un gestor con nombre propio e informe mensual.

Cómo obtuvimos estos datos

Las cifras salen de los sistemas con los que trabajamos, consultados el 3 de octubre de 2026, y solo publicamos agregados. Usamos medianas y no promedios, porque un caso extremo mueve el promedio y no la mediana. No publicamos estadísticas de grupos con menos de 10 casos, ni ningún dato que permita identificar un inmueble o a una persona (Ley 1581 de 2012).

Los 310 contratos del registro de garantías (30 de septiembre de 2026) y los 306 de la cartera (3 de octubre de 2026) vienen de dos sistemas y de dos fechas distintas; por eso no coinciden.

Preguntas frecuentes

Qué hacer ahora

Si tiene un inmueble en Pereira o Dosquebradas y quiere saber cuánto recibiría cada mes, cuéntenos sus características en el formulario para propietarios. Si antes quiere hacer cuentas, empiece por el cálculo de la comisión con un canon real.

Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes consultadas

Ver las fuentes consultadas (10 fuentes)

• Ley 820 de 2003, artículos 16, 18, 20, 24 y 28 a 34. Secretaría del Senado.
• Ley 675 de 2001, artículo 29. Secretaría del Senado.
• Ley 1801 de 2016, artículo 87. Secretaría del Senado.
• Código Civil, artículos 1985, 1998 y 2142; Código de Comercio, artículos 518 a 524 y 1262.
• Ley 527 de 1999 y Decreto 2364 de 2012, sobre mensajes de datos y firma electrónica.
• Decreto Legislativo 1423 de 2026: artículo 2 (a quién aplica), artículo 3 (suspensión de desalojos), artículo 4 (aplazamiento del reajuste), artículo 5 (prórroga de contratos) y artículo 8 (límite al canon de contratos nuevos). Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
• Boletín del IPC de diciembre de 2025. DANE.
• Ley 1581 de 2012, sobre protección de datos personales.
• Contrato de administración de inmuebles de Colombia House Inmobiliaria, versión vivienda y versión local, vigentes en 2026.
• Registros internos de Colombia House Inmobiliaria, corte del 3 de octubre de 2026.

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.

Aviso

Esta información es orientativa y no constituye asesoría legal. Las cláusulas que aplican a su inmueble son las del contrato que usted firme, y las coberturas, las del certificado de la garantía que se expida. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.