Póliza de arrendamiento o codeudor: qué cubre cada uno

Este artículo es para el propietario que arrienda, o va a arrendar, un inmueble en Pereira o Dosquebradas y debe decidir qué garantía pedir. Explica qué cubre cada una, qué excluye y qué conviene revisar antes de firmar. Hace parte de la guía para administrar un inmueble en arriendo en Pereira.

Póliza de arrendamiento, fianza, codeudor y fiador: ¿en qué se diferencian?

La póliza de arrendamiento, o seguro de arrendamiento, es un contrato de seguro: la aseguradora paga al propietario según sus condiciones generales. La fianza de una afianzadora no es un seguro: es una garantía del Código Civil, con reglas y contrato propios. El codeudor solidario y el fiador simple son personas que firman el contrato y responden con su patrimonio. En el lenguaje común, quien firma como codeudor puede ser deudor solidario o fiador, según lo que diga el contrato.

Fuente: Código de Comercio, artículo 1096; Código Civil, artículos 1568, 1571, 2361, 2373, 2383 y 2384; condiciones generales del seguro de arrendamiento que revisamos y tarifa publicada por Colombia House (24 de octubre de 2026). Las afianzadoras tienen reglas propias: lo que vale es lo que dice su contrato.

¿Qué cubre la póliza de arrendamiento y qué no cubre?

La póliza de arrendamiento cubre el canon impago dentro de los límites de su clausulado, no todo lo que el arrendatario pueda deber. La cobertura exacta la define cada contrato de seguro. En las condiciones generales del seguro de arrendamiento que revisamos, hay un amparo básico y un amparo integral. Las afianzadoras tienen reglas propias.

El amparo básico cubre:

• El canon y el IVA, si el contrato lo causa.
• Las cuotas ordinarias de administración que recauda la inmobiliaria.
• Hasta 36 cánones mensuales por siniestro, mes a mes, hasta la desocupación o la conciliación.
• Los gastos judiciales y los honorarios del abogado del proceso de restitución.

El amparo integral es un anexo. Cubre, al desocupar, los saldos de cuotas ordinarias de administración, los daños y faltantes a cargo del arrendatario y los servicios públicos pendientes. Tiene un deducible de 4 salarios mínimos diarios legales vigentes y exige inventario escrito de entrega y de recibo.

La póliza no cubre, en el amparo básico:

• La cláusula penal y los intereses.
• Los servicios públicos, los daños y los faltantes.
• Las cuotas extraordinarias de administración.
• La fuerza mayor, el caso fortuito y los actos de autoridad.

Según la tarifa publicada en nuestra página de administración, el amparo básico cuesta 2,05 % del canon asegurado cada mes, IVA incluido. Sobre un canon de $1.000.000, son $20.500 al mes. En los planes de Colombia House es obligatorio y lo paga el propietario. El amparo integral cuesta 12,33 % del valor que se quiera cubrir, una sola vez por contrato.

En nuestros registros, el 94,3 % de los 548 reportes de mora a la aseguradora o afianzadora fue por canon (amparo básico) y el 5,5 %, por amparo integral. Son reportes de octubre de 2023 a julio de 2026; cada uno corresponde a un mes en mora, no a un contrato.

Si la póliza de arrendamiento paga, ¿el arrendatario deja de deber?

No. Cuando la aseguradora paga el canon, la deuda del arrendatario no desaparece: la subrogación es legal (Código de Comercio, artículo 1096). El asegurador que paga «se subrogará, por ministerio de la ley y hasta concurrencia de su importe, en los derechos del asegurado contra las personas responsables del siniestro». La póliza protege al propietario, pero no libera al arrendatario. Para saber cómo se reparte el cobro después, lea la cláusula de subrogación de su póliza. El paso a paso del cobro está en qué hacer si el arrendatario no paga.

¿Cuándo se pierde la cobertura de la póliza de arrendamiento?

La póliza de arrendamiento puede perder su cobertura si el propietario actúa por su cuenta o perdona la deuda. Según las condiciones generales que revisamos, ocurre si el propietario:

• Inicia por su cuenta la restitución o el cobro judicial.
• Condona o compensa sumas al arrendatario.
• Admite otro ocupante o sustituye al arrendatario.

Cada clausulado puede añadir otras causas. Sobre el aviso tardío, la ley dice que el asegurador «sólo podrá deducir de la indemnización el valor de los perjuicios que le cause dicho incumplimiento» (Código de Comercio, artículo 1078). El plazo de aviso del amparo básico es de 3 días hábiles.

El Decreto Legislativo 1423 de 2026 solo aplica a quien tenga acreditada una afectación directa por el sismo del 10 de agosto de 2026 (artículo 2, parágrafo 1). Sin afectación acreditada, rigen las reglas ordinarias del contrato y de la póliza. La suspensión de desalojos que prevé «no condona ni extingue las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato de arrendamiento» (artículo 3, parágrafo 2). Antes de firmar descuentos o meses de gracia, pregunte por escrito a la aseguradora o afianzadora. Más detalle en la guía del Decreto 1423 para propietarios.

¿Qué responde el codeudor: deudor solidario o fiador simple?

El codeudor responde según cómo firmó el contrato. Como deudor solidario responde por toda la deuda que el contrato cubra, y el propietario puede cobrarle directamente. Como fiador simple responde si el arrendatario no cumple, pero puede pedir que antes se persiga al arrendatario.

Deudor solidario. El Código Civil dice: «El acreedor podrá dirigirse contra todos los deudores solidarios conjuntamente, o contra cualquiera de ellos a su arbitrio» (artículo 1571). En vivienda, la solidaridad no se presume: «debe ser expresamente declarada en todos los casos en que no la establece la ley» (artículo 1568). Por eso el contrato debe decir expresamente que la persona firma como deudor solidario, y no solo como codeudor.

Fiador simple. La fianza es «una obligación accesoria» por la cual alguien responde de una obligación ajena «si el deudor principal no la cumple» (artículo 2361). El fiador reconvenido goza del beneficio de excusión: puede exigir que antes se persiga la deuda en los bienes del deudor principal (artículo 2383). No lo tiene si renunció a él o si firmó como deudor solidario. El artículo 2384 exige «Que no se haya renunciado expresamente» y «Que el fiador no se haya obligado como deudor solidario» (numerales 1 y 2).

Qué se le puede cobrar. Lo que el contrato diga y el codeudor haya firmado: canon, reajustes y los conceptos pactados. En vivienda, el contrato presta mérito ejecutivo (Ley 820 de 2003, artículo 14). Si el contrato de vivienda es escrito, el arrendador debe entregar copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor (artículo 8, numeral 3).

¿Responde por las prórrogas? Depende de lo que firmó. La ley prevé la prórroga del contrato de vivienda (Ley 820 de 2003, artículo 6), pero no encontramos una regla que diga si el codeudor responde por ella. La fianza «no se presume, ni debe extenderse a más que el tenor de lo expreso» (Código Civil, artículo 2373). Por eso conviene que el contrato diga si el codeudor responde por prórrogas y renovaciones.

Cambios al contrato. Si el propietario y el arrendatario crean una obligación nueva (novación), quedan libres los codeudores solidarios que no accedieron a ella (Código Civil, artículos 1576 y 1704). Y la mera ampliación del plazo de una deuda pone fin a la responsabilidad de los fiadores que no la aceptaron (Código Civil, artículo 1708). Si hay acuerdos o rebajas, que el codeudor los firme.

¿Póliza, codeudor o ambos en Pereira y Dosquebradas?

En los contratos que administramos en Pereira y Dosquebradas, la mayoría combina canon amparado y deudor solidario. Al 24 de octubre de 2026, el 85,2 % de 304 contratos activos tiene ambas garantías. La tabla separa vivienda y local.

Fuente: registros de Colombia House, sistema de gestión operativa, 24 de octubre de 2026. Son 304 contratos activos; uno no tiene tipo de uso registrado y queda fuera de la tabla. La diferencia entre vivienda y local no se probó estadísticamente.

Entre los contratos con canon amparado, el 93,5 % (259 de 277) además tiene deudor solidario. En nuestros registros, la póliza rara vez va sin codeudor. Y al 30 de septiembre de 2026, el 91,6 % de los 310 contratos activos tenía el canon amparado.

El riesgo existe: entre diciembre de 2024 y julio de 2026, el 36,1 % de 515 contratos tuvo al menos un reporte de mora a la aseguradora o afianzadora. Un reporte no es un impago definitivo, y no tenemos cifras de cobros hechos a codeudores.

¿Póliza o codeudor: cuál conviene al propietario?

Para una vivienda en Pereira y Dosquebradas, lo más habitual en nuestros contratos es combinar la póliza de arrendamiento con un deudor solidario, porque cubren riesgos distintos. La póliza responde por el canon dentro de sus límites; el codeudor, por lo que el contrato le asigne. La elección depende del inmueble, del arrendatario y de las condiciones de cada garantía. Ninguna elimina el riesgo de que el arrendatario no pague.

¿Qué revisar antes de firmar?

• Cobertura. Pida las condiciones generales de la póliza o el reglamento de la fianza, y lea límites, exclusiones y causas de pérdida.
• Contratos asegurables. Confirme qué exige la aseguradora o afianzadora al contrato: tipo de inmueble, forma de firma y deudores.
• Solidaridad. Verifique que el contrato diga que firma como deudor solidario, y no solo como codeudor.
• Prórrogas. Revise que el contrato diga hasta cuándo responde el codeudor.
• Datos del codeudor. El contrato de vivienda debe traer la dirección donde recibe notificaciones (Ley 820, artículo 12), y el codeudor debe recibir copia con firmas originales (artículo 8, numeral 3).
• Aviso. Anote el plazo para avisar el impago: en el amparo básico es de 3 días hábiles.
• Depósitos. En vivienda, no pida depósito en dinero (vea las preguntas frecuentes).

Cómo obtuvimos estos datos

Las cifras propias de este artículo salen de los sistemas de gestión de Colombia House. La gestión operativa se consultó el 24 de octubre de 2026; los reportes de mora, el 3 de octubre de 2026. Solo publicamos agregados. No publicamos grupos con menos de 10 casos ni datos que permitan identificar a una persona o un inmueble (Ley 1581 de 2012). Los totales de 304 y 310 contratos no coinciden porque cada cifra viene de un sistema y una fecha distintos.

Nuestros registros describen los contratos que administramos; no son una estadística del mercado de Pereira ni de Dosquebradas.

Preguntas frecuentes

Qué hacer ahora

Si quiere revisar qué garantías convienen para su inmueble, cuéntenos su caso en el formulario para propietarios. Si antes quiere conocer los costos, revise cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira.

Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes consultadas

Normas consultadas entre el 24 de septiembre y el 24 de octubre de 2026.

Ver las fuentes consultadas (9 fuentes)

• Ley 820 de 2003, artículos 1, 6, 8, 12, 14 y 16. Secretaría General del Senado.
• Ley 1266 de 2008, artículos 8, 12 y 14. Secretaría General del Senado.
• Código Civil, artículos 1568, 1571 y 1579; artículos 2361 a 2379; artículos 2382 a 2385. Secretaría General del Senado.
• Código de Comercio, artículos 1075 a 1106, y artículo 825.
• Superintendencia Financiera de Colombia, concepto 2003010252-1 sobre el seguro de arrendamiento.
• Código Civil, artículos 1576, 1704 y 1708.
• Decreto Legislativo 1423 de 2026, artículos 2 y 3. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
• Ley 1581 de 2012, sobre protección de datos personales.
• Registros internos de Colombia House Inmobiliaria y condiciones generales del seguro de arrendamiento revisadas, cortes del 3 y 24 de octubre de 2026.

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.

Aviso

Esta información es orientativa y no constituye asesoría legal. Cada caso depende de su contrato, de su póliza o fianza y de las pruebas disponibles. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.