Si el arrendatario no paga: qué hacer, paso a paso

Este artículo es para el propietario de un inmueble arrendado en Pereira o Dosquebradas. Explica cuándo hay mora, qué hacer primero, cómo funcionan el cobro y la restitución ante el juez y qué cambia el Decreto Legislativo 1423 de 2026. Hace parte de la guía para administrar un inmueble en arriendo en Pereira.

¿Desde cuándo hay mora y qué tan frecuente es?

Hay mora cuando vence el plazo de pago del contrato y el arrendatario no paga. La ley no da días de gracia: manda lo que se pactó. El Código Civil ubica la mora en el deudor «Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado» (artículo 1608, numeral 1). En nuestros contratos, el plazo de pago más frecuente es de 5 días (85,2 % de 603 registros de contrato con ese dato).

En vivienda, la mora es causal para terminar el contrato. La Ley 820 de 2003 (artículo 22, numeral 1) la describe así: «La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato».

La mayoría de los cánones se paga en los primeros días. En nuestros registros de 2025, el 75,6 % de los cánones pagados se pagó dentro de los primeros 10 días del periodo. El 92,2 % se pagó dentro de 30 días (3.206 pagos de 2025). En agosto de 2026, el mes del sismo, la puntualidad bajó: el 83,3 % se pagó dentro de 30 días (317 pagos), frente al 89,8 % de julio.

El atraso en el pago no es raro. Entre diciembre de 2024 y julio de 2026, el 36,1 % de los contratos vigentes en ese periodo tuvo al menos un reporte de mora (186 de 515 contratos). Un reporte no es un impago definitivo: el 52,3 % de los contratos con algún reporte tuvo uno solo (123 de 235 contratos, octubre de 2023 a julio de 2026). Y el 91,6 % de los contratos activos tenía el canon amparado al 30 de septiembre de 2026.

Paso 1: ¿qué hacer si el inquilino no paga el arriendo?

Cobre por escrito y, si el canon está amparado, avise a la aseguradora o afianzadora dentro del plazo que fija su póliza o su contrato de fianza. El aviso oportuno es una obligación de la póliza y el primer paso para reclamar el canon. Avisar tarde o actuar por su cuenta puede afectar la cobertura.

En nuestros registros, la mora se reportó a la aseguradora o afianzadora a los 8 días de mediana, contados desde la fecha de mora registrada en nuestro sistema. El 86,2 % de los reportes se hizo dentro de 10 días (538 reportes con fecha de inicio, octubre de 2023 a julio de 2026). El 91,6 % de los contratos que administramos tenía el canon amparado al 30 de septiembre de 2026 (284 de 310 contratos activos).

¿Qué cubre la póliza de arrendamiento si el inquilino no paga?

En las condiciones generales del seguro de arrendamiento que revisamos, el amparo básico funciona así:

• Cubre el canon y las cuotas ordinarias de administración que recauda la inmobiliaria, hasta 36 cánones por siniestro.
• Paga mes a mes, dentro de ese límite, hasta la desocupación del inmueble o la conciliación.
• Asume los gastos judiciales y los honorarios del abogado del proceso de restitución.
• No cubre la cláusula penal, los servicios públicos, los daños, los intereses ni las cuotas extraordinarias. Tampoco la fuerza mayor, el caso fortuito ni los actos de autoridad.
• Se pierde si el propietario demanda por su cuenta, perdona o compensa sumas, o admite a otro ocupante.

Cada póliza tiene sus condiciones, y las afianzadoras tienen reglas propias: lea las de su contrato antes de actuar. Antes de firmar una rebaja o un acuerdo de pago, consulte a su aseguradora o afianzadora.

¿Cuántos reportes de mora se desisten pronto?

En nuestros registros, más de la mitad de los reportes de mora se desistió ante la aseguradora o afianzadora: el 56,2 % (548 reportes, octubre de 2023 a julio de 2026). Los desistimientos llegaron en una mediana de 4 días desde el reporte. El 86,4 % llegó en 7 días o menos y el 99,7 %, en 15 días o menos (301 reportes con fecha).

Desistir el reporte es retirarlo ante la aseguradora o afianzadora, normalmente porque el arrendatario pagó. El registro no siempre deja constancia del pago: el pago del arrendatario consta en el 47,3 % del total de reportes. Una parte de los reportes no tiene desenlace registrado, así que el 56,2 % es un mínimo. Estos reportes llegan hasta el 10 de julio de 2026, así que no reflejan el sismo.

Un atraso de pocos días no suele ser todavía un caso para el juez. El aviso oportuno sí importa: protege el amparo si el atraso sigue.

Paso 2: ¿cómo se cobra lo que debe el arrendatario?

Si el canon está amparado, la aseguradora o afianzadora le paga el canon según las condiciones de la póliza o la fianza, y luego se lo cobra al arrendatario. Si no está amparado, o para lo que el amparo no cubre, el cobro le corresponde a usted.

En vivienda, ese cobro se hace con el contrato de arrendamiento, por la vía ejecutiva ante un juez. El artículo 14 de la Ley 820 de 2003 dice que las obligaciones de dinero «serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento». Hoy ese cobro se tramita con el Código General del Proceso.

El artículo 14 de la Ley 820 también permite recobrar los servicios públicos y las cuotas de administración que usted pagó y le tocaban al arrendatario. Se cobran por la misma vía, con las facturas o recibos ya pagados.

Dos cuidados para que esas deudas no le queden a usted:

• Administración. La cuota ordinaria la deben a la vez el propietario y quien vive en el inmueble (Ley 675 de 2001, artículo 29). Si el arrendatario no la paga, el conjunto le puede cobrar a usted.
• Servicios públicos. Para que el inmueble no responda por las facturas del arrendatario, al firmar hay que pedir garantías y denunciar el contrato ante cada empresa (Ley 820, artículo 15). Sin ese trámite, la deuda puede quedar ligada al inmueble.

Lo que el amparo básico no cubre, como los servicios, la cláusula penal o los daños que deja el arrendatario al desocupar, se cobra aparte. Con amparo integral, algunos de esos conceptos sí quedan cubiertos al desocupar.

Paso 3: ¿cómo sacar legalmente al inquilino que no paga?

Al inquilino que no paga solo lo puede sacar un juez civil, con un proceso de restitución. El propietario no puede sacarlo por su cuenta. Si el canon está asegurado, en las condiciones que revisamos la aseguradora asume los gastos judiciales y los honorarios del abogado, y demandar por su cuenta hace perder la cobertura. Si tiene fianza, revise su contrato antes de demandar.

Para demandar la restitución no hay que intentar antes una conciliación: la demanda va directo al juez (Ley 2220 de 2022, artículo 68). Con la demanda se presenta el contrato; si fue verbal, sirven otras pruebas, como testigos (Código General del Proceso, artículo 384, numeral 1).

El arrendatario demandado por no pagar tiene que consignar para que lo escuchen. El numeral 4 del artículo 384 del Código General del Proceso dice que «no será oído en el proceso» mientras no consigne lo que se le cobra. También puede presentar los recibos de los tres últimos periodos. Además, debe seguir consignando los cánones que se causen. La Corte Constitucional ha admitido excepciones cuando hay serias dudas sobre la existencia del contrato (sentencias T-427 de 2014 y T-482 de 2020).

La sentencia de restitución no se puede apelar en dos casos:

• Si la única causal es la mora en el canon: el proceso es de única instancia (artículo 384, numeral 9).
• Si el proceso es de mínima cuantía: hasta 40 salarios mínimos vigentes al demandar. La cuantía se calcula con la renta de todo el plazo inicial del contrato, o de los últimos 12 meses si el plazo es indefinido (artículos 25, 26 y 390).

Durante el proceso de restitución, el propietario puede pedir dos medidas:

• Embargos de bienes del arrendatario desde la demanda, con una caución que fija el juez. Ganada la restitución, hay 30 días para iniciar el cobro en el mismo expediente; si no, los embargos se levantan (numeral 7).
• Entrega provisional, si el inmueble está desocupado, abandonado o en grave deterioro. El juez hace una inspección y puede entregárselo antes de la sentencia; mientras tanto, no puede volver a arrendarlo (numeral 8).

¿Cuánto demora una restitución de inmueble?

Todavía no tenemos un dato propio confiable sobre la duración de una restitución, y no damos plazos sin medirlos.

¿Qué cambia el Decreto Legislativo 1423 de 2026?

Para arrendatarios con afectación por el sismo acreditada, el Decreto Legislativo 1423 suspende la entrega física del inmueble hasta el 18 de marzo de 2027. El proceso de restitución puede seguir; lo que se aplaza es la diligencia de desalojo (artículo 3). La deuda se mantiene: la suspensión «no condona ni extingue las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato de arrendamiento» (artículo 3, parágrafo 2).

La suspensión de desalojos del Decreto 1423 tiene dos excepciones. Una es la orden de evacuación de la autoridad cuando el inmueble pone en riesgo la vida. La otra es la restitución que el arrendador necesita para vivir él o su familia en primer grado.

El Decreto Legislativo 1423 también pide buscar acuerdos de pago de los cánones de la emergencia (artículo 7). Si no hay acuerdo dentro de los 30 días siguientes al fin de la emergencia, el arrendatario puede enviar una declaración juramentada de su vulnerabilidad. En ese caso, lo aplazado se divide en cuotas iguales durante los 6 meses siguientes, salvo que el arrendatario elija un plazo menor. Los acuerdos se firman con las mismas formalidades del contrato y prestan mérito ejecutivo: se pueden cobrar ante un juez.

Las medidas del Decreto 1423 no se aplican a todos los contratos de un municipio: solo a las personas, contratos e inmuebles con afectación acreditada (artículo 2, parágrafo 1). Antes de pactar una rebaja o un acuerdo, consulte a su aseguradora o afianzadora: las condiciones que revisamos excluyen los actos de autoridad, y perdonar sumas hace perder la cobertura. Las demás medidas están en la guía del Decreto 1423 de 2026 para propietarios.

¿Puede el propietario cambiar las guardas o cortar los servicios?

No. Aunque el arrendatario deba cánones, el propietario no puede recuperar el inmueble por su cuenta: la entrega la ordena el juez.

• No cambie las guardas ni le impida la entrada. La ley de convivencia protege a quien tiene el inmueble, aunque no sea el dueño. Va contra ella «Impedir el ingreso, uso y disfrute de la posesión o tenencia de inmueble al titular de este derecho» (Ley 1801 de 2016, artículo 77, numeral 5). El arrendatario puede pedir amparo al inspector de policía.
• No entre sin permiso ni saque sus cosas. Entrar de forma arbitraria en la habitación ajena, o dañar o hacer desaparecer bienes ajenos, pueden ser delitos (Código Penal, artículos 189 y 265).
• No corte ni pida cortar los servicios. Para suspender un servicio a pedido del suscriptor, la ley exige que estén de acuerdo la empresa y los terceros que puedan resultar afectados (Ley 142 de 1994, artículo 138). La Corte Constitucional llamó «una arbitrariedad que causa daño al inquilino» el corte de agua hecho por una arrendadora (Sentencia T-061 de 2000).
• No perdone ni compense sumas sin consultar la póliza. En las condiciones que revisamos, eso hace perder la cobertura.
• Si el inmueble parece abandonado, no entre. Pida al juez la inspección y la entrega provisional (Código General del Proceso, artículo 384, numeral 8). Si adentro quedan cosas o el arrendatario no se había ido, entrar le puede traer problemas.

Cómo obtuvimos estos datos

Las cifras de este artículo salen de los sistemas con los que trabajamos, consultados el 3 de octubre de 2026. Solo publicamos agregados y medianas. La mediana es el valor del medio: la mitad de los casos está por encima y la otra mitad, por debajo. No publicamos grupos con menos de 10 casos ni datos que permitan identificar a una persona o un inmueble (Ley 1581 de 2012).

Un reporte de mora es el aviso mensual de un periodo sin pagar; un mismo contrato puede tener varios. «Desistido» es el estado del reporte que se retiró ante la aseguradora o afianzadora. Nuestros registros describen los contratos que administramos; no son una estadística del mercado de Pereira ni de Dosquebradas.

Preguntas frecuentes

Qué hacer ahora

Si quiere revisar cómo quedaría protegido su canon, cuéntenos su caso en el formulario para propietarios. Si antes quiere conocer los costos, revise cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira.

Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes consultadas

Normas consultadas entre el 24 de septiembre y el 9 de octubre de 2026.

Ver las fuentes consultadas (10 fuentes)

• Ley 820 de 2003, artículos 14, 15 y 22. Secretaría General del Senado.
• Código General del Proceso, artículos 384 y 390, artículo 422 y artículos 25 y 26. Secretaría General del Senado.
• Ley 2220 de 2022, artículo 68. Secretaría General del Senado.
• Código Civil: artículo 1571, artículo 1608 y artículos 2383 y 2384. Secretaría General del Senado.
• Ley 675 de 2001, artículo 29; Ley 1266 de 2008, artículos 3, 8 y 12; Ley 142 de 1994, artículo 138.
• Ley 1801 de 2016, artículo 77. Código Penal: artículo 189 y artículo 265. Código de Comercio, artículo 518.
• Corte Constitucional: Sentencia T-061 de 2000, Sentencia T-482 de 2020 y Sentencia T-427 de 2014.
• Decreto Legislativo 1423 de 2026, artículos 2, 3 y 7. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
• Ley 1581 de 2012, sobre protección de datos personales.
• Registros internos de Colombia House Inmobiliaria: sistema de contratos y pagos y sistema de gestión operativa, corte del 3 de octubre de 2026.

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.

Aviso

Esta información es orientativa y no constituye asesoría legal. Cada caso depende de su contrato, de su póliza o fianza y de las pruebas disponibles. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.