Cómo elegir arrendatario en Pereira: qué revisa el estudio

Forma parte de la guía para administrar un inmueble en arriendo en Pereira.

¿Qué revisar antes de elegir arrendatario?

Fije por escrito sus criterios antes de recibir interesados. La Ley 820 de 2003 no establece una fórmula general de ingresos ni un estudio obligatorio; las condiciones del evaluador no son requisitos legales. El tratamiento de datos, las garantías y la contratación sí tienen normas.

Capacidad de pago

Compare los ingresos comprobables del aspirante con el canon. La ley no fija qué proporción debe existir entre ambos: la define la entidad que estudia.

Coherencia de los soportes

La identidad, la ocupación y los ingresos declarados deben coincidir entre sí. Desconfíe de soportes alterados y verifique cualquier dato dudoso por un canal que usted conozca.

Información crediticia

La consulta en centrales de riesgo la hace la entidad que estudia (la aseguradora o la afianzadora), no la inmobiliaria ni el propietario. En la plataforma de la afianzadora, la autorización de tratamiento de datos figura registrada en 1.442 de los 1.565 estudios radicados y en los 782 aprobados: consta en la solicitud que se radica, antes del estudio. Además, nuestro contrato de arrendamiento incluye la autorización del arrendatario y de los deudores solidarios.

Garantía y condiciones del contrato

Defina antes de firmar cómo se respalda el canon y quién responde si hay mora; las opciones y sus límites están más abajo.

¿Quién decide y quién hace el estudio?

El propietario decide a quién arrienda su inmueble. Colombia House Inmobiliaria recoge la solicitud y los soportes y los radica; la entidad que estudia analiza al aspirante y decide si respalda el contrato. Son tareas distintas: el estudio responde si la entidad respalda el canon, y arrendar sigue siendo decisión del propietario. Conviene distinguir tres figuras:

• Seguro de arrendamiento. Lo emite una aseguradora.
• Fianza. La otorga una afianzadora.
• Codeudor o deudor solidario. Es una garantía personal; responde según lo pactado en el contrato.

En los inmuebles que administra Colombia House, la cobertura del canon la contrata Colombia House como arrendador, no el arrendatario.

¿Qué documentos pueden pedirse según el perfil?

Uno de los elementos del contrato de vivienda es el «Nombre e identificación de los contratantes» (art. 3, lit. a, Ley 820 de 2003); la lista de documentos del estudio no está en la ley.

Nota: lista orientativa, sujeta a la lista de la entidad que estudia, que puede variar. Pídasela antes de recibir interesados.

¿Cuánto debe ganar el aspirante y quién paga el estudio?

La Ley 820 de 2003 no fija un ingreso mínimo ni una proporción frente al canon, y tampoco dice quién paga el estudio. Confirme con la entidad el umbral, el costo y quién lo asume antes de radicar, y deje constancia por escrito.

¿Cuánto debe ganar el aspirante?

No publicamos un umbral: no es una regla legal ni uniforme, y cada entidad aplica el suyo.

¿Quién paga el estudio?

Pregunte el costo antes de radicar. Un costo pactado por el estudio es distinto de un depósito en dinero para garantizar obligaciones del arrendatario, que sí está prohibido en vivienda urbana. Si duda cómo redactarlo, consulte a un abogado.

¿Cuánto tarda el estudio y qué pasa si devuelven la solicitud?

Un estudio aprobado por la afianzadora tardó una mediana de 2,7 horas desde su creación hasta el cierre con aprobación (780 estudios, de julio de 2024 a octubre de 2026). El 81,0 % se cerró en 24 horas o menos.

Nota: la última fila es un subconjunto de la primera y no se suma. En el total, la mitad central de los estudios tardó entre 0,8 y 19,1 horas. Horas corridas, incluidas noches y fines de semana.

De los 1.565 estudios radicados, 616 (39,4 %) fueron devueltos al menos una vez para completar o corregir. Los aprobados que habían tenido una devolución tardaron una mediana mayor (26 horas frente a 1,6); la diferencia describe los registros, no mide cuánto tiempo causó la devolución. Entregar los soportes completos evita una devolución.

Así se reparten los 1.565 estudios:

Nota: 811 estudios tienen decisión (782 aprobados, 96,4 %, y 29 negados o con reporte, 3,6 %). De los 496 sin decisión, 344 están devueltos para completar o corregir, 149 siguen abiertos y 3 están aplazados.

Son resultados históricos de ese conjunto, no una promesa de aprobación ni de plazo. El tiempo para arrendar es otra medición: vea cuánto tarda en arrendarse un inmueble en Pereira.

¿Qué hacer si el estudio no se aprueba?

Distinga el estado de la solicitud; no todo lo que no se aprueba se niega:

• Devuelta. Falta un documento o hay un error: se completa y se vuelve a revisar.
• Pendiente o abierta. Aún no hay decisión.
• Negada. La entidad decidió no respaldar la solicitud.

Entre los estudios con decisión, se aprobaron 739 de 764 de vivienda (96,7 %) y 43 de 47 de local comercial (91,5 %). Las oficinas y las personas jurídicas no se publican por tener muy pocos casos.

Los caminos son cuatro:

1. Completar o corregir los soportes devueltos.
2. Proponer otro deudor solidario.
3. Ofrecer otra garantía admitida por la ley. Nunca un depósito en dinero.
4. Elegir otro aspirante con los mismos criterios.

Quien no esté de acuerdo con la información que sustenta la decisión puede pedir aclaración o rectificación ante la central o la entidad, según la Ley 1266 de 2008.

¿Qué garantías se pueden pedir y cuáles tienen límites?

En vivienda urbana no se puede exigir un depósito en dinero ni otra caución real. El art. 16 de la Ley 820 de 2003 dispone que «no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales» para garantizar las obligaciones del arrendatario, ni estipularlas «indirectamente ni por interpuesta persona». Eso no significa que el arrendatario no pague nada: paga el canon y los costos que el contrato pacte conforme a la ley.

El seguro o la fianza los toma el arrendador y el codeudor es una garantía personal; por eso ninguno es un depósito en dinero ni una caución real a cargo del arrendatario. Sobre servicios públicos, el art. 15 permite exigir garantías o fianzas para el pago de esas facturas, con sus límites y procedimiento; no cubren el canon.

El codeudor responde según cómo se obligó: «La solidaridad debe ser expresamente declarada en todos los casos en que no la establece la ley» (art. 1568, Código Civil). Si responde como fiador o como deudor solidario depende del contrato; si es solidario, el acreedor puede cobrarle la deuda completa a cualquiera de los deudores o a todos (art. 1571).

En los 782 aprobados observados en esa afianzadora, la solicitud tenía al menos un deudor solidario; ninguno de los 139 estudios sin deudor llegó a aprobarse. Es lo observado allí, no una regla general.

La comparación completa está en qué cubre la póliza de arrendamiento y qué responde el codeudor. Si el codeudor ya firmó, vea qué cambia para el codeudor con el Decreto 1423 de 2026. Si el canon se atrasa, qué hacer si el arrendatario no paga.

¿Cómo proteger los datos del aspirante y decidir con criterios objetivos?

La Ley 1266 exige autorización para reportar (art. 8, num. 5) y limita el uso de la información crediticia: no puede ser «para fines diferentes al análisis o cálculo del riesgo crediticio del titular del dato» (art. 10, par. 2, texto de la Ley 2157 de 2021). La Ley 1581 de 2012 pide una autorización «previa e informada» (art. 9), que puede constar por «cualquier medio que pueda ser objeto de consulta posterior».

Un procedimiento prudente:

1. Informar al aspirante para qué se usan sus datos y qué derechos tiene (Ley 1581, art. 12).
2. Recoger solo lo necesario, con la autorización: el Decreto 1377 de 2013, compilado en el Decreto 1074 de 2015, limita la recolección a datos «pertinentes y adecuados» (art. 4).
3. Radicar y consultar. La entidad radica el estudio y consulta las centrales.
4. Comunicar el resultado. Al propietario se le informa el resultado, no el reporte.
5. Permitir aclaraciones o rectificaciones. El aspirante puede pedirlas.
6. Documentar y conservar de forma segura la decisión, su motivo y la prueba de la autorización (Ley 1581, art. 17, lit. b).

Dos límites:

• Datos sensibles. No condicione el estudio a ellos: «Ninguna actividad podrá condicionarse a que el Titular suministre datos personales sensibles» (art. 6, Decreto 1377).
• Menores. Pida solo lo necesario sobre la ocupación; evite pedir documentos o datos de menores sin una finalidad legítima y específica; su tratamiento exige condiciones especiales (art. 7, Ley 1581; art. 12, Decreto 1377).

Decida con criterios relacionados con el cumplimiento del contrato y comparables entre aspirantes, y anote el motivo objetivo. Pida soportes equivalentes según el perfil y no pregunte por rasgos que no inciden en el pago. La Ley 1482 de 2011 tiene por objeto «sancionar penalmente actos de discriminación por razones de raza, etnia, religión, nacionalidad, ideología política o filosófica, sexo u orientación sexual, discapacidad y demás razones de discriminación» (art. 1, texto de la Ley 1752 de 2015). La responsabilidad depende de los elementos de cada caso; si duda, consulte a un abogado.

Cómo obtuvimos estos datos

Estas cifras salen de registros de Colombia House Inmobiliaria, no del mercado de Pereira.

• Origen. Plataforma de la afianzadora con la que trabajamos, en modo de solo lectura, el 28 de octubre de 2026.
• Periodo y unidad. Del 17 de julio de 2024 al 28 de octubre de 2026: 1.565 estudios radicados, de 1.426 aspirantes distintos. La unidad es el estudio, no la persona.
• Definiciones. Aprobación = aprobados sobre aprobados, negados y con reporte (782 de 811). Los desistidos y los estudios sin decisión quedan fuera.
• Tiempo. Desde la creación del estudio hasta el cierre con aprobación, en horas corridas; 2 aprobados sin fecha de cierre quedan fuera.
• Agregación. Solo grupos de al menos 10 casos, sin datos personales; el cálculo se hizo con totales dentro de la plataforma.
• Alcance. Son resultados históricos: no predicen lo que hará un aspirante concreto.

Preguntas frecuentes

Qué hacer ahora

1. Fije por escrito sus criterios antes de publicar el inmueble.
2. Pida a la entidad su lista de documentos, el umbral de ingresos, el costo del estudio y quién lo paga.
3. Informe al aspirante para qué usará sus datos y recoja su autorización antes de recibir los soportes; la consulta en centrales es de la entidad.
4. Guarde los documentos en una carpeta con acceso restringido y copia de respaldo; no los reciba por chats personales ni los pegue en herramientas de inteligencia artificial.
5. Desconfíe de documentos alterados y de pedidos urgentes de cambio de cuenta; confirme cualquier cambio por un canal conocido.

Si administra uno o varios inmuebles en la ciudad, conozca la administración de propiedades en Pereira y Dosquebradas.

Fuentes consultadas

Fuentes consultadas el 27 y el 28 de octubre de 2026.

Ver las fuentes consultadas (7 fuentes)

• Secretaría del Senado de la República. Ley 820 de 2003, arts. 1, 3, 15 y 16.
• Secretaría del Senado de la República. Ley 1266 de 2008, arts. 8, 10 y 13, con las modificaciones de la Ley 2157 de 2021, arts. 3 y 5. Segunda lectura en el normograma de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico.
• Secretaría del Senado de la República. Ley Estatutaria 1581 de 2012, arts. 7, 9, 12 y 17.
• Función Pública, Gestor Normativo. Decreto 1377 de 2013, arts. 4, 6, 11 y 12, compilado en el Decreto 1074 de 2015. Segunda lectura en el normograma de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico.
• Secretaría del Senado de la República. Ley 1482 de 2011, art. 1, en el texto de la Ley 1752 de 2015.
• Secretaría del Senado de la República. Código Civil, arts. 1568 y 1571; Código de Comercio, arts. 518 a 524.
• Colombia House Inmobiliaria. Estudios radicados en la plataforma de la afianzadora con la que trabajamos (consulta de solo lectura del 28 de octubre de 2026).

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.

Aviso

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado sobre su caso. Las normas y los datos corresponden a la fecha indicada; verifique su vigencia antes de decidir. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.