¿Cuánto dura un arrendatario en Pereira? Permanencia y renovación
Cuánto dura un arrendatario en Pereira: la mediana es de 12 meses y el 67,0 % de los contratos de vivienda llega al año. Prórroga y renovación.
En este artículo · 12 secciones
En Pereira y Dosquebradas, un contrato de vivienda de Colombia House Inmobiliaria dura una mediana de 12,0 meses (415 contratos terminados). Además, de los 285 contratos de vivienda que empezaron hace 12 meses o más, el 67,0 % llegó a cumplir el año (corte al 3 de octubre de 2026). Al vencer, la Ley 820 de 2003 prorroga el contrato «por el mismo término inicial» si cada parte cumplió y el arrendatario acepta los reajustes legales.
Forma parte de la guía para administrar un inmueble en arriendo en Pereira.
¿Cuánto dura un arrendatario de vivienda en Pereira y Dosquebradas?
En los registros de Colombia House Inmobiliaria, un contrato de vivienda en Pereira y Dosquebradas duró una mediana de 12,0 meses. El 50 % central de los contratos terminados duró entre 6,2 y 17,0 meses (percentiles 25 y 75; 415 contratos, corte al 3 de octubre de 2026).
La mediana es una aproximación por el sesgo que explica la sección «Cómo obtuvimos estos datos».
¿Por cuánto tiempo se hace un contrato de arrendamiento de vivienda?
En Colombia, el plazo del contrato de arrendamiento de vivienda urbana lo acuerdan las partes. Si el contrato calla, rige un año: «A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año» (art. 5, Ley 820 de 2003). Al vencer, el contrato se prorroga por el mismo término inicial (art. 6). En los contratos de Colombia House Inmobiliaria con plazo registrado, 7 de cada 10 se pactaron a un año.
| Plazo pactado | Participación |
|---|---|
| Un año | 71,4 % |
| Seis meses | 20,2 % |
| Otros plazos | 8,4 % |
Nota: 322 de los 782 contratos de nuestro sistema (41 %) tienen registrado el plazo pactado; el resto no lo tiene. Histórico de Colombia House Inmobiliaria con corte al 30 de septiembre de 2026, sin separar vivienda y local. «Otros plazos» agrupa tres meses, dos años y los demás.
¿Cuántos contratos de vivienda llegan a los 6, 12, 18, 24 y 36 meses?
En Pereira y Dosquebradas, el 86,9 % de los contratos de vivienda de Colombia House Inmobiliaria llega a los 6 meses y el 67,0 % a los 12. A los 18 llega el 39,8 %; a los 24, el 31,3 %; a los 36, el 21,9 % (corte al 3 de octubre de 2026).
| Antigüedad | Contratos de vivienda vigentes al cumplirla | Contratos analizados (n) |
|---|---|---|
| 6 meses | 86,9 % | 389 |
| 12 meses | 67,0 % | 285 |
| 18 meses | 39,8 % | 226 |
| 24 meses | 31,3 % | 150 |
| 36 meses | 21,9 % | 64 |
2 de cada 3 contratos de vivienda llegan al año
Nota: vivienda. Contratos creados en nuestro sistema actual (desde mayo de 2023), con corte al 3 de octubre de 2026. Cada fila toma solo los contratos que empezaron hace al menos esa antigüedad y cuenta cuántos seguían vigentes al cumplirla. Cada fila mira fechas de inicio distintas, así que no sigue a un mismo grupo. Un contrato que terminó dentro del medio mes anterior al aniversario cuenta como que lo cumplió, porque los contratos suelen terminar el día anterior a esa fecha.
Las cifras de 6 y 12 meses son las mismas de cuánto tarda en arrendarse un inmueble en Pereira y cuántos días queda vacío.
¿Qué pasa cuando vence el contrato de vivienda: prórroga o renovación?
En Colombia, al vencer, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término inicial (art. 6, Ley 820 de 2003). La ley lo condiciona a que cada parte haya cumplido y a que el arrendatario acepte los reajustes de renta que ella autoriza.
- Las condiciones. El art. 6 pide dos cosas. Primera, que «cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo». Segunda, que el arrendatario «se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley».
- El reajuste. El reajuste del canon lo regula el art. 20 de la Ley 820 de 2003: cada 12 meses, hasta el IPC del año calendario anterior, y solo si se avisa al arrendatario por servicio postal autorizado o por el medio de notificación pactado en el contrato. Lo explicamos en el IPC y el ajuste de los arriendos en 2026.
- La falta de aviso. «De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado» (art. 22, num. 8, inciso final; el art. 24 repite la regla).
La Ley 820 de 2003 habla de contrato «prorrogado» y de contrato «renovado automáticamente»; en ambos casos el término es el pactado al inicio.
¿Y cuántos continúan? Con otra medida, la de quienes ya llegaron al mes 11,5: entre los contratos de vivienda de Colombia House Inmobiliaria que llegaron al mes 11,5, el 65,6 % (120 de 183) continuó después del primer año. El corte es el 3 de octubre de 2026. Contamos como continuidad los que superaron el mes 13,5. La continuidad después del año es una medida distinta de la cohorte de 12 meses: parte de quienes ya llegaron al año.
Hablamos de continuidad y no de renovación firmada porque nuestro sistema no guarda el plazo inicial ni el número de prórrogas, y sobrescribe la fecha final al prorrogar. Si su contrato tiene cláusulas particulares, conviene revisarlo con un abogado.
¿Y si el propietario o el arrendatario no quiere seguir?
Para evitar la prórroga, la Ley 820 de 2003 exige un aviso escrito, enviado por servicio postal autorizado, con no menos de tres meses de anticipación al vencimiento (arts. 22 num. 8 y 24 num. 5). Lo que se exige además depende de quién avisa.
| Quién avisa | Cuándo | Causal | Indemnización |
|---|---|---|---|
| Arrendatario | Al vencimiento (art. 24, num. 5) | No necesita | No |
| Arrendatario | Dentro del plazo o en prórroga (art. 24, num. 4) | No se exige | Tres meses de arriendo |
| Propietario | Al vencimiento (art. 22, num. 8) | Una causal de los literales a) a c), con caución de seis meses de arriendo; o su sola voluntad si el contrato cumplió cuatro años (lit. d) | Solo en el lit. d): 1,5 meses de arriendo |
| Propietario | Durante las prórrogas (art. 22, num. 7) | No se exige | Tres meses de arriendo |
Nota: resumen para vivienda urbana; el aviso es siempre escrito y de tres meses. Procedimiento, carta, consignación y entrega: cómo terminar un contrato de arrendamiento: preaviso, carta y entrega.
La ley no dice qué regla aplica cuando un contrato de cuatro años o más ya está en prórroga: el num. 7 o el literal d) del num. 8. En ese caso, revíselo con un abogado antes de avisar. En nuestros registros, el 50,4 % de 240 terminaciones entre junio de 2024 y septiembre de 2026 (121) se clasificó como aviso de no prórroga, según la descripción registrada.
¿Se quedan más los arrendatarios de local comercial que los de vivienda?
En Pereira y Dosquebradas, los contratos de local comercial de Colombia House Inmobiliaria conservan más arrendatarios que los de vivienda desde los 18 meses: 63,3 % frente a 39,8 %. A los 24 meses es 50,0 % frente a 31,3 %. La muestra de locales es pequeña (30 y 18 contratos), así que la cifra es orientativa.
| Antigüedad | Local comercial vigente al cumplirla | Contratos de local (n) | Vivienda (referencia) |
|---|---|---|---|
| 6 meses | 88,2 % | 51 | 86,9 % |
| 12 meses | 73,0 % | 37 | 67,0 % |
| 18 meses | 63,3 % | 30 | 39,8 % |
| 24 meses | 50,0 % | 18 | 31,3 % |
Nota: local comercial, con el mismo método y corte de la tabla de vivienda (contratos creados desde mayo de 2023; corte al 3 de octubre de 2026). No publicamos los 36 meses porque el grupo es demasiado pequeño.
Los locales tienen otro régimen legal, explicado a continuación, pero con estos datos no podemos afirmar que explique la diferencia.
¿Tiene el arrendatario de un local comercial derecho a renovar?
Sí, con condiciones. En Colombia, el empresario que ocupó un inmueble dos años consecutivos o más con el mismo establecimiento de comercio «tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo». Hay tres excepciones (art. 518, Código de Comercio).
| Vivienda urbana | Local comercial | |
|---|---|---|
| Norma | Ley 820 de 2003, arts. 5, 6, 22 y 24 | Código de Comercio, arts. 518 a 520 y 524 |
| Al vencer | Prórroga en iguales condiciones y por el mismo término inicial | Derecho a la renovación tras dos años consecutivos con el mismo establecimiento, salvo tres casos: incumplimiento del arrendatario; necesidad del propietario para sí o para una empresa sustancialmente distinta; reconstrucción, reparación o demolición |
| Aviso | Escrito, por servicio postal autorizado, de tres meses | Desahucio de seis meses si el propietario necesita el inmueble o debe reconstruirlo, repararlo o demolerlo (art. 520, casos 2 y 3) |
| Sin aviso | Renovado automáticamente por un término igual al pactado | En los casos 2 y 3 del art. 518, el contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones |
Nota: la Ley 820 de 2003 regula los inmuebles urbanos «destinados a vivienda» (art. 1); los locales se rigen por el Código de Comercio.
El art. 520 exige desahuciar con «no menos de seis meses de anticipación». Si las partes no coinciden en la renovación, el art. 519 manda decidir por el procedimiento verbal, con peritos. Además, «no producirá efectos ninguna estipulación de las partes» contra los arts. 518 a 523 (art. 524).
Desde agosto de 2026, la Ley 2625 de 2026 añadió un inciso al art. 518: al terminar el contrato, el comerciante puede fijar dentro del local, durante un mes desde la restitución, un aviso de hasta 1.600 cm² que informe su traslado, y el propietario no puede oponerse.
¿Cambió el sismo cuánto se quedan los arrendatarios?
En Pereira y Dosquebradas, el sismo del 10 de agosto de 2026 coincidió con un salto de terminaciones. Con los datos de Colombia House Inmobiliaria no podemos medir su efecto en la permanencia de largo plazo. Los detalles están en el arriendo en Pereira después del sismo, con datos de más de 300 contratos.
En todo el mes de agosto de 2026 terminaron 47 contratos, frente a 13,6 al mes entre enero y julio. En la ventana del 10 de agosto al 30 de septiembre terminaron 51, el 15,5 % de los 329 contratos vigentes al 9 de agosto. La relación con el sismo es solo de fecha: 24 terminaciones cayeron el 30 de agosto, día de vencimientos de fin de mes.
El Decreto Legislativo 1423 de 2026 prevé una prórroga extraordinaria de seis meses, «cuando el arrendatario así lo requiera» (art. 5), para vencimientos entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026. Solo cubre a arrendatarios con afectación directa acreditada. Sus medidas no se aplican «de manera generalizada e indiscriminada a la totalidad de las relaciones contractuales o inmuebles de un municipio» (art. 2, parágrafo 1).
Si su caso depende del decreto, revise qué cambia el Decreto 1423 para propietarios en Pereira y Dosquebradas. Consulte a un abogado si ya envió un aviso.
¿Qué puede decidir el propietario y qué dicen los datos?
Un propietario de Pereira o Dosquebradas decide dos cosas que vienen de la norma: el plazo que pacta y la fecha en que avisa si no quiere prorrogar. Los registros de Colombia House Inmobiliaria no permiten afirmar que otra decisión haga que el arrendatario se quede más.
- El plazo. Como la prórroga es «por el mismo término inicial» (art. 6), el plazo pactado fija cada cuánto vence el contrato. El 71,4 % de los contratos con plazo registrado se pactó a un año.
- La fecha del aviso. Sin constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva (art. 22, num. 8). La ley no precisa si los tres meses cuentan desde el envío o la entrega; deje margen.
- La cobertura del canon. La cobertura del canon es otra decisión del propietario: revise qué cubre la póliza de arrendamiento y qué el codeudor. No publicamos una relación entre esa decisión y la permanencia.
- El tiempo vacío. Cuando un arrendatario se va, el inmueble tarda una mediana de 40 días en volver a tener contrato (240 cambios, de junio de 2023 a septiembre de 2026). Un inmueble publicado se arrienda en una mediana de 20 días (275 arriendos, de enero de 2025 a septiembre de 2026). Los 40 días y los 20 días son series distintas: no se suman ni las convertimos en pesos. Detalle: el tiempo que un inmueble queda vacío entre contratos.
Cómo obtuvimos estos datos
Estas cifras salen de los contratos que Colombia House Inmobiliaria administra en Pereira y Dosquebradas, no de portales ni de encuestas.
- Fuente y cortes. Contratos administrados por Colombia House Inmobiliaria. Los datos de contratos tienen corte al 3 de octubre de 2026; el plazo pactado, al 30 de septiembre de 2026; las normas se consultaron el 27 de octubre de 2026. Los demás periodos se indican en cada cifra.
- Mediana. Contratos de vivienda terminados (415): fecha de terminación, o fecha final si falta, menos fecha de inicio. Se excluyen los anulados en siete días o menos.
- Sesgo. Los contratos anteriores al sistema actual son sobrevivientes y alargan la duración; los creados en él solo pudieron durar lo que este lleva en uso y la acortan. Por eso las cohortes usan solo los segundos. Si una prórroga no se registra, la duración aparente es menor que la real.
- Cohortes. De los contratos que empezaron hace al menos X meses, cuántos seguían vigentes al cumplir X meses. El grupo de 24 meses abarca inicios de mayo de 2023 a octubre de 2024; el de 36, de mayo a octubre de 2023.
- Agregación y alcance. Solo publicamos grupos de al menos 10 contratos, sin datos personales. No publicamos cruces por características del inmueble o del canon: nuestros registros todavía no los sostienen con rigor. Las cifras describen una cartera; no predicen cuánto se quedará un arrendatario concreto.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la mediana de 12,0 meses no significa que mi arrendatario se vaya al año?
La mediana es el valor central de los contratos que ya terminaron; los vigentes, que pueden durar años, no entran. No equivale al porcentaje que llega al año (67,0 %).
¿Un contrato firmado por seis meses se prorroga por seis o por doce?
Por seis. El año del art. 5 solo se presume cuando el contrato no pacta plazo.
¿Puedo cambiar las condiciones al prorrogar?
El art. 6 habla de prórroga «en iguales condiciones» y menciona un solo cambio: los reajustes de renta autorizados por la ley. No regula otras modificaciones; si quiere proponerlas, hágalo con tiempo y con orientación jurídica.
¿Puede el propietario negarse a renovar el contrato de vivienda?
Sí, pero solo por las vías de la Ley 820 de 2003 y siempre con aviso escrito de tres meses. Al vencimiento, debe invocar una causal del art. 22, num. 8: los literales a) a c) exigen una caución de seis meses de arriendo, y el literal d), si el contrato cumplió cuatro años, una indemnización de 1,5 meses. Durante las prórrogas, el num. 7 le permite terminar pagando tres meses de arriendo.
Qué hacer ahora
- Liste la fecha de vencimiento y el plazo pactado de cada contrato.
- Calcule la fecha límite del aviso: tres meses antes del vencimiento, con margen.
- Guarde el aviso, la prueba de entrega postal y las constancias de pago en una carpeta con acceso restringido y copia de respaldo; no los envíe por canales personales. Confirme por un canal conocido cualquier solicitud de cambio de cuenta o de paz y salvo recibida por correo.
Si administra uno o varios inmuebles en la ciudad, conozca la administración de propiedades en Pereira y Dosquebradas.
Fuentes consultadas
Fuentes consultadas el 27 de octubre de 2026.
Ver las fuentes consultadas (5 fuentes)
- Secretaría del Senado de la República. Ley 820 de 2003, arts. 1, 5, 6, 20 y 22 a 24. Segunda lectura en el normograma de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico.
- Secretaría del Senado de la República. Código de Comercio, arts. 518 a 520 y 524 (página con actualización del 15 de octubre de 2026).
- Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026, arts. 2, 5 y 6.
- Rama Judicial, Sistema de Información Normativa. Ley 2625 de 2026, art. 2 (inciso final del art. 518 del Código de Comercio).
- Colombia House Inmobiliaria. Registros de contratos en Pereira y Dosquebradas, con corte al 3 de octubre de 2026. Cifras de nuestros artículos sobre tiempo para arrendar, terminación del contrato y el sismo.
Sobre el autor
Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.
Aviso
Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado sobre su contrato. Las normas y los datos corresponden a la fecha indicada; verifique su vigencia antes de decidir. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.
Compartir este artículo
Sobre el autor
Alejandro Valencia
Gerente y Abogado Senior · Colombia House Inmobiliaria
Conozca a nuestro equipo
