¿A cuánto arrendar su apartamento en Pereira?
En nuestros avisos, un apartamento pidió $1.300.000 de mediana en Pereira y $1.100.000 en Dosquebradas. Vea el tope legal 2026 y qué buscan los arrendatarios.
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El canon (el valor mensual del arriendo) de un apartamento se fija con tres referencias. Son el tope que pone la ley, lo que se pide y se paga por apartamentos parecidos y lo que buscan los arrendatarios. En nuestros avisos de octubre de 2024 a octubre de 2026, la mediana pedida por un apartamento en Pereira fue $1.300.000 (105 avisos). Del lado de la demanda, el 71 % de 1.925 solicitudes de vivienda de 2025 y 2026, incluidos los apartaestudios, fue por inmuebles de menos de $1.000.000.
Este artículo está escrito para el propietario que va a arrendar un apartamento en Pereira o Dosquebradas. Explica el tope legal, el límite temporal del Decreto Legislativo 1423 de 2026 y cómo leer nuestros datos de precios y de demanda. Hace parte de la guía para administrar un inmueble en arriendo en Pereira.
¿Cuánto es lo máximo que puede cobrar de arriendo?
En vivienda, el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 lo dice así: el precio «no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo». Y añade un límite al valor comercial: «La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente».
La fórmula del tope es: canon máximo = 1 % del menor de dos valores, el valor comercial del inmueble o dos veces su avalúo catastral vigente. El avalúo catastral es el valor oficial del inmueble para el impuesto predial y aparece en la factura del predial. Un ejemplo con números redondos: si el avalúo catastral de su apartamento es de $120.000.000, para este cálculo el valor comercial no puede pasar de $240.000.000. Si su valor comercial es igual o mayor, el canon máximo es de $2.400.000 al mes. Si es menor, el tope es el 1 % de ese valor menor. Con un avalúo catastral de $150.000.000 y un valor comercial de $300.000.000 o más, el tope sería de $3.000.000.
En la práctica, el precio lo define sobre todo el mercado. Pero conviene calcular el tope antes de publicar, porque un canon por encima del límite no se puede pactar.
¿Qué cambia con el Decreto Legislativo 1423 de 2026?
Con afectación acreditada por el sismo, el canon de un arriendo nuevo de vivienda puede quedar limitado al último canon cobrado antes del sismo más, como máximo, el IPC. Lo dispone el artículo 8 del Decreto Legislativo 1423 de 2026. El tope del artículo 8 rige hasta el 18 de marzo de 2027 en los municipios afectados por el sismo del 10 de agosto. Cubre las ofertas y los contratos nuevos sobre vivienda que ya tenía un contrato ejecutado antes del sismo. Su canon «no podrá superar en ningún caso el valor cobrado por el último contrato ejecutado sobre el mismo inmueble antes del sismo, incrementado únicamente hasta en la variación del IPC del año anterior». Para contratos de 2026, ese IPC es 5,10 %. Si el inmueble se arrienda por primera vez o no tiene un contrato anterior verificable, rige el tope normal del 1 %.
El Decreto Legislativo 1423 limita su propio alcance. Sus medidas no se aplican a todos los contratos de un municipio, sino a las personas, contratos e inmuebles con afectación por el sismo acreditada (artículo 2, parágrafo 1). Cómo se combinan las dos reglas en un caso concreto conviene revisarlo antes de fijar el precio. Las demás medidas están en la guía del Decreto 1423 de 2026 para propietarios.
El artículo 9 del Decreto Legislativo 1423 añade una obligación para los avisos de arriendo. Mientras rija el tope del artículo 8, toda oferta publicada en esos municipios por una inmobiliaria, un intermediario o un portal digital debe traer una declaración del arrendador u oferente. En ella confirma que el canon cumple los topes legales. La oferta debe estar respaldada por uno de estos soportes: el avalúo catastral vigente, un avalúo comercial o el último contrato ejecutado antes del 10 de agosto de 2026, cuando aplique. La norma hace responsable de la veracidad al oferente o al arrendador.
¿Cuánto se pide por un apartamento en Pereira y Dosquebradas?
En nuestros avisos de los últimos 24 meses, un apartamento en Pereira pidió $1.300.000 de mediana (105 avisos) y uno en Dosquebradas, $1.100.000 (30 avisos). Es decir, en Dosquebradas la mediana pedida fue $200.000 menor que en Pereira. Son precios de aviso: el canon que figura en la publicación, no el que se pactó en el contrato.
En vivienda (incluye apartaestudios y casas), por número de alcobas, el precio pedido cambia así:
| Vivienda por número de alcobas | Avisos | Canon pedido (mediana) | Mitad central |
|---|---|---|---|
| 1 alcoba | 59 | $850.000 | $750.000 a $1.180.000 |
| 2 alcobas | 65 | $1.000.000 | $850.000 a $1.350.000 |
| 3 alcobas | 79 | $1.350.000 | $1.175.000 a $1.815.000 |
| 4 o más alcobas | 19 | $2.000.000 | $1.500.000 a $2.950.000 |
Base: 229 avisos de arriendo de vivienda registrados en nuestro sistema de publicación entre octubre de 2024 y octubre de 2026 (apartamentos, apartaestudios, casas y otros inmuebles de vivienda). Mitad central: entre el 25 % y el 75 % de los avisos. No se muestra el grupo de 7 avisos sin alcobas registradas, por tener menos de 10; por eso las filas suman 222. Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria.
En cifras: un inmueble de vivienda de 2 alcobas pidió $1.000.000 de mediana y uno de 3 alcobas, $1.350.000. En 3 alcobas, la mitad central de los avisos pidió entre $1.175.000 y $1.815.000.
El canon pactado en los contratos es otra medida. En los contratos de apartamento que administramos hoy, la mediana del canon es de $1.050.000 (156 contratos activos al 3 de octubre de 2026). En esos contratos, el canon ya incluye la cuota de administración cuando el inmueble está en un conjunto. Se firmaron en distintos años, así que no se comparan de forma directa con los avisos recientes. El detalle por tipo, municipio y estrato está en canon de arriendo en Pereira y Dosquebradas: datos de 2026.
¿Qué precio buscan los arrendatarios?
El 71 % de las 1.925 solicitudes de vivienda que recibimos entre enero de 2025 y octubre de 2026 fue por inmuebles de menos de $1.000.000. Dato clave: la demanda y la oferta no coinciden. Los inmuebles de $600.000 a $999.000 recibieron el 66,1 % de las solicitudes, pero eran solo el 35,5 % de lo que ofrecimos. En cambio, los de $1.300.000 a $1.599.000 eran el 22,4 % de la oferta y recibieron apenas el 4,3 % de las solicitudes.
| Canon del inmueble | Solicitudes | Oferta | Solicitudes por inmueble |
|---|---|---|---|
| $600.000 a $799.000 | 34,6 % | 15,2 % | 15,1 |
| $800.000 a $999.000 | 31,5 % | 20,3 % | 10,3 |
| $1.000.000 a $1.299.000 | 20,9 % | 20,7 % | 6,7 |
| $1.300.000 a $1.599.000 | 4,3 % | 22,4 % | 1,3 |
| $1.600.000 a $1.999.000 | 1,6 % | 5,5 % | 1,9 |
| $2.000.000 a $2.999.000 | 1,8 % | 6,6 % | 1,8 |
Base: 1.925 solicitudes y una oferta de 290 inmuebles de vivienda en arriendo, entre enero de 2025 y octubre de 2026. Una solicitud es el interés de una persona registrada por un inmueble publicado. La oferta son los inmuebles que entraron, se arrendaron o estuvieron disponibles en el periodo. Solicitudes por inmueble: solicitudes del rango divididas por los inmuebles ofrecidos en ese rango. No se muestran los rangos con menos de 10 solicitudes o menos de 10 inmuebles ofrecidos, entre ellos los de menos de $600.000 y los de $3.000.000 o más; por eso las columnas no suman 100 %. Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria.
Por número de alcobas, la demanda también se concentra en los inmuebles pequeños, con la misma base de solicitudes y oferta. Los inmuebles de 1 alcoba recibieron el 44,7 % de las solicitudes y eran el 24,5 % de la oferta. Los de 3 alcobas recibieron el 30,1 % y eran el 35,9 %.
Los datos de solicitudes tienen un límite que hay que decir. Solo cuentan los interesados que llegan a nuestro sistema de publicación; en 2025 y 2026, el 98,8 % entró por un mismo grupo de portales. No incluyen los contactos por WhatsApp ni por otros portales. Y una persona solo puede pedir lo que está publicado.
¿Un precio más bajo se arrienda más rápido?
Un precio más bajo no siempre arrienda más rápido. En nuestros registros de 2025 y 2026, más solicitudes no significaron menos días para arrendar. Los inmuebles de 1 alcoba, los más buscados, tardaron 36 días de mediana en arrendarse (62 casos); los de 3 alcobas, 16 días (95 casos). Entre $600.000 y $1.999.000, las medianas por rango de canon estuvieron entre 15 y 23 días, sin que los más baratos fueran siempre los más rápidos.
Como referencia general, un inmueble tardó 20 días de mediana en arrendarse (275 arriendos de 2025 y 2026). Los tiempos por tipo, canon y alcobas están en cuánto se demora en arrendarse un inmueble en Pereira.
¿Cómo fijar el canon de su apartamento, paso a paso?
En seis pasos, del tope legal a la revisión después de publicar:
- Calcule el tope. Tome el avalúo catastral vigente, duplíquelo y compare ese número con el valor comercial. El canon no puede pasar del 1 % del menor de los dos.
- Revise si le aplica el Decreto Legislativo 1423. Si el apartamento tuvo un contrato ejecutado antes del 10 de agosto de 2026 y hay afectación acreditada por el sismo, aplica un límite. Un contrato nuevo firmado hasta el 18 de marzo de 2027 no puede pasar del último canon cobrado antes del sismo más, como máximo, el IPC del año anterior (5,10 % en 2026).
- Busque apartamentos comparables. Mismo número de alcobas, estrato parecido y la misma condición frente a la cuota de administración.
- Ubique su precio frente a la demanda. En nuestros registros, la mayoría de las solicitudes fue por inmuebles de menos de $1.000.000. Desde $1.300.000 hubo menos de 2 solicitudes por inmueble ofrecido.
- Diga si el canon incluye la administración. Es lo primero que compara un arrendatario y evita discusiones después.
- Publique y mida. Como referencia, en nuestros registros el 62,9 % de 275 arriendos de 2025 y 2026 se cerró en 30 días o menos. Si el suyo tarda más, revise precio, fotos y descripción.
Antes de publicar, tenga a mano uno de los soportes del artículo 9 explicados arriba.
Tenga en cuenta que el canon que pacte es la base de los aumentos de los años siguientes.
Cómo obtuvimos estos datos
Las cifras salen de los sistemas con los que trabajamos, consultados el 3 de octubre de 2026. Solo publicamos agregados. Usamos medianas y no promedios. La mediana es el valor del medio: la mitad de los casos está por encima y la otra mitad, por debajo. Un canon muy alto mueve el promedio, pero no la mediana. No publicamos estadísticas de grupos con menos de 10 casos, ni ningún dato que permita identificar un inmueble o a una persona (Ley 1581 de 2012).
| Dato | Muestra y periodo | Límite |
|---|---|---|
| Canon pedido en avisos | 261 avisos de arriendo, octubre de 2024 a octubre de 2026 | Es el precio pedido, no el pactado |
| Canon de contratos | 156 contratos de apartamento activos al 3 de octubre de 2026 | Incluye la cuota de administración cuando existe; contratos de distintos años |
| Solicitudes frente a oferta | 1.925 solicitudes; oferta de 290 inmuebles de vivienda, enero de 2025 a octubre de 2026 | Solo interesados que llegan a nuestro sistema de publicación |
| Días para arrendar | 275 arriendos, 2025 y 2026 | Cuenta hasta el día en que el inmueble se marca como arrendado |
Nuestros registros describen los inmuebles que publicamos y administramos. No son una estadística del mercado de Pereira ni de Dosquebradas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir un depósito además del canon?
No, en vivienda. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 dice que «no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales» para garantizar las obligaciones del arrendatario. Para eso existen la póliza, la fianza y el deudor solidario.
¿Puedo subir el canon después de firmar?
Cada 12 meses y con tope. En vivienda, el aumento no puede pasar del IPC del año calendario anterior: 5,10 % para los aumentos de 2026. Hay que informarlo al arrendatario por correo certificado o por el medio pactado en el contrato (Ley 820 de 2003, artículo 20). En los inmuebles afectados por el sismo, con la afectación acreditada, el Decreto Legislativo 1423 aplaza el aumento que debía aplicarse entre el 18 de septiembre de 2026 y el 18 de marzo de 2027. Ese aumento no se pierde. Después se paga en cuotas, sin intereses ni multas (artículo 4). Para los aumentos de 2027, el tope será el IPC de 2026, que el DANE publica a comienzos de enero de 2027.
¿Y si el inmueble es un local comercial?
No aplican el tope del 1 % ni el del IPC de la Ley 820, que solo regula la vivienda. El canon de un local se pacta entre las partes y se rige por el Código de Comercio. Si el arrendatario lleva dos años o más con el mismo negocio en el local, tiene derecho a renovar el contrato, salvo excepciones (artículo 518). Si al renovar no hay acuerdo, la diferencia se decide en un proceso verbal, con intervención de peritos (artículo 519). Estas reglas no se pueden cambiar por contrato (artículo 524). Con afectación acreditada por el sismo, el Decreto Legislativo 1423 añade un límite hasta el 18 de marzo de 2027. Un contrato nuevo de local no puede subir más del IPC frente al último canon cobrado antes del sismo, salvo que un avalúo comercial o técnico demuestre la renta justa (artículo 8).
Qué hacer ahora
Si quiere una referencia de canon para su apartamento, cuéntenos sus características en el formulario para propietarios. Si antes quiere hacer cuentas, revise cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira.
Fuentes consultadas, autor y aviso
Fuentes consultadas
Normas consultadas entre el 24 de septiembre y el 3 de octubre de 2026.
Ver las fuentes consultadas (5 fuentes)
- Ley 820 de 2003, artículos 16, 18 y 20. Base de datos de la Secretaría General del Senado.
- Decreto Legislativo 1423 de 2026, artículos 2, 4, 8 y 9. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. Código de Comercio, artículos 518, 519 y 524.
- Boletín del IPC de diciembre de 2025. DANE.
- Ley 1581 de 2012, sobre protección de datos personales.
- Registros internos de Colombia House Inmobiliaria: sistema de publicación de inmuebles y sistema de contratos, corte del 3 de octubre de 2026.
Sobre el autor
Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.
Aviso
Esta información es orientativa y no constituye asesoría legal ni un avalúo. El canon de cada inmueble depende de sus características y del momento del mercado. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.
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Sobre el autor
Alejandro Valencia
Gerente y Abogado Senior · Colombia House Inmobiliaria
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