Reparaciones en un inmueble arrendado: quién paga qué
Necesarias: propietario. Locativas: arrendatario. En nuestros registros, el propietario pagó en 216 de 270 solicitudes (80,0 %). Costo mediano: $381.000.
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En un inmueble arrendado, el propietario paga las reparaciones necesarias: las que mantienen el inmueble en condiciones de uso, como una tubería vieja que filtra. El arrendatario paga las locativas: los arreglos para mantener el inmueble como lo recibió, como un vidrio roto o una cerradura dañada. Así lo disponen los artículos 1985 y 1998 del Código Civil. En los registros de Colombia House Inmobiliaria, el propietario pagó, solo o con otro, en 216 de las 270 solicitudes que registran quién pagó (80,0 %), entre junio de 2024 y octubre de 2026. El costo mediano fue de $381.000 (207 solicitudes).
Este artículo está escrito para el propietario. Explica la regla, sus excepciones y cómo se tramita una reparación cuando el inmueble está en administración. Las cifras salen de 619 solicitudes de reparación y mantenimiento de inmuebles que administramos, radicadas entre junio de 2024 y octubre de 2026. Hace parte de la guía para administrar un inmueble en arriendo en Pereira.
¿Qué reparaciones paga el propietario y cuáles el arrendatario?
El propietario paga las reparaciones necesarias y el arrendatario, las locativas. El artículo 1985 del Código Civil lo dice así: «La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario».
La regla tiene una excepción que favorece al arrendatario. Si el deterioro viene de fuerza mayor, de caso fortuito o de la mala calidad del inmueble, también las locativas pasan al propietario (artículo 1985, inciso 2).
| Reparación | Quién la paga | Ejemplo | Norma |
|---|---|---|---|
| Necesaria: mantiene el inmueble en condiciones de uso | Propietario | Cambiar una tubería vieja que filtra | Código Civil, artículo 1985 |
| Locativa: arreglo para mantener el inmueble como se recibió | Arrendatario | Reponer un vidrio roto o arreglar una cerradura | Código Civil, artículos 1998, 2028 y 2029 |
| Locativa causada por fuerza mayor, caso fortuito o mala calidad del inmueble | Propietario | Daños de un sismo o de un defecto de construcción | Código Civil, artículos 1985 y 2028 |
| Daño por mal uso o culpa del arrendatario | Arrendatario | Una puerta rota por un golpe | Ley 820 de 2003, artículo 9, numeral 2 (vivienda); Código Civil, artículo 1998 |
Fuentes: Código Civil y Ley 820 de 2003. Los ejemplos son ilustrativos; cada caso depende de la causa del daño.
El contrato puede cambiar este reparto. El mismo artículo 1985 termina así: «Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones». Por eso conviene leer la cláusula de reparaciones del contrato de arrendamiento antes de discutir quién paga.
¿Qué es una reparación locativa?
Es el arreglo que mantiene el inmueble como se entregó. El artículo 1998 del Código Civil las define como «las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes».
El artículo 2029 da la lista para casas y otros edificios:
- conservar la integridad interior de paredes, techos, pavimentos y cañerías;
- reponer los cristales quebrados de ventanas, puertas y tabiques;
- mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
El artículo 2030 añade el aseo: paredes y pisos medianamente aseados y cañerías limpias.
El límite está en el artículo 2028. El arrendatario debe «mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción». En palabras simples: el desgaste normal no es locativo. Lo paga el propietario.
¿Quién pagó las reparaciones en los registros de Colombia House?
En el 80,0 % de las reparaciones con ese dato pagó el propietario, solo o con otro. Son 216 de las 270 solicitudes que registran quién pagó, radicadas entre junio de 2024 y octubre de 2026. El arrendatario pagó, solo o con otro, en 30 (11,1 %).
| Quién pagó | Solicitudes | Porcentaje |
|---|---|---|
| Propietario | 216 | 80,0 % |
| Arrendatario | 30 | 11,1 % |
Base: 270 solicitudes con el dato de quién pagó, de 619 radicadas entre junio de 2024 y octubre de 2026. Las dos filas no se pueden sumar ni restar de 270: una misma solicitud puede registrar más de un pagador y aparecer en ambas, y hay solicitudes con otro pagador que no se detallan aquí. Por eso los porcentajes no suman 100 %. Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria, corte del 3 de octubre de 2026.
Los diagnósticos técnicos van en la misma dirección. En 50 hallazgos de diagnósticos técnicos hechos entre marzo y junio de 2026, 42 (84 %) atribuyeron el daño al desgaste normal. Es una muestra pequeña y de solo cuatro meses.
De los 331 contratos con al menos una solicitud, el 57,7 % tuvo una sola, el 21,5 % tuvo dos y el 20,9 % tuvo tres o más (suman 100,1 % por redondeo).
¿Cuáles son las reparaciones más frecuentes?
Las reparaciones más frecuentes en nuestros registros son las de plomería y fugas (35,4 % de 619 solicitudes) y las de humedad y filtraciones (31,0 %). Siguen pintura y acabados, y puertas, ventanas y vidrios.
| Tipo de reparación | Solicitudes | Porcentaje de las 619 |
|---|---|---|
| Plomería y fugas | 219 | 35,4 % |
| Humedad y filtraciones | 192 | 31,0 % |
| Pintura y acabados | 147 | 23,7 % |
| Puertas, ventanas y vidrios | 94 | 15,2 % |
| Daños por el sismo | 72 | 11,6 % |
| Techos y cubiertas | 55 | 8,9 % |
| Eléctrico | 53 | 8,6 % |
| Cerrajería | 33 | 5,3 % |
| Gas y calentador | 28 | 4,5 % |
| Electrodomésticos | 22 | 3,6 % |
Base: 619 solicitudes, de junio de 2024 a octubre de 2026. Una solicitud puede tener más de un tipo; por eso la suma supera 100 %. Se muestran los diez tipos principales. La clasificación es nuestra: parte del tipo registrado y, cuando faltaba, de la descripción. Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria.
¿Cuánto cuesta una reparación?
El costo mediano fue de $381.000, en las 207 solicitudes que tienen costo registrado. La mitad central estuvo entre $140.000 y $740.000. En 80 de las 207 (38,6 %) el costo fue de $200.000 o menos, y en 29 (14,0 %) pasó de $1.000.000.
| Tipo de reparación | Solicitudes con costo | Costo mediano |
|---|---|---|
| Humedad y filtraciones | 53 | $758.000 |
| Pintura y acabados | 59 | $520.000 |
| Gas y calentador | 12 | $356.250 |
| Puertas, ventanas y vidrios | 30 | $311.800 |
| Plomería y fugas | 64 | $274.000 |
| Cerrajería | 14 | $273.300 |
| Aseo y retiro de escombros | 14 | $262.500 |
| Eléctrico | 16 | $165.000 |
Base: 207 solicitudes con costo, de junio de 2024 a octubre de 2026. Una solicitud con varios tipos cuenta en cada uno con su costo completo, así que las filas no se pueden sumar. No se muestran los tipos con menos de 10 casos con costo. Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria.
Estas cifras no son una tarifa ni una cotización. Son lo que costaron reparaciones pasadas, en pesos de cada momento. El costo es el total facturado por solicitud. Las otras 412 solicitudes no tienen costo registrado.
¿Puede el arrendatario hacer la reparación y descontarla del canon?
Sí, en vivienda y con condiciones. El artículo 1993 del Código Civil obliga al arrendador a reembolsar «el costo de las reparaciones indispensables no locativas» que haga el arrendatario, «siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta».
El artículo 27 de la Ley 820 de 2003 permite cobrar ese reembolso contra el canon: «salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma». Si la reparación cuesta más, el descuento se reparte en varios meses, siempre hasta el 30 % de cada canon.
Para que el descuento proceda deben cumplirse cuatro condiciones:
- La reparación es indispensable y no es locativa.
- El arrendatario no la causó.
- El arrendatario avisó al arrendador lo más pronto, para que la hiciera él.
- El contrato no pactó otra cosa.
Para el propietario, la consecuencia es práctica: el aviso de una reparación necesaria conviene responderlo pronto. Si el arrendador no la atiende a tiempo, el mismo artículo 1993 ordena abonarle al arrendatario «su costo razonable, probada la necesidad».
¿Cómo se tramita una reparación cuando el inmueble está en administración?
La inmobiliaria recibe la solicitud, define a quién le corresponde y le avisa a usted por escrito. Así funciona en nuestra operación; los pasos 3 a 5 están en el contrato de administración:
- Solicitud. El arrendatario la presenta por la radicación de solicitudes en línea. De las 344 solicitudes que registran su origen, 305 vinieron del arrendatario (88,7 %).
- Clasificación. La inmobiliaria revisa si el daño es desgaste normal, a cargo del propietario, o un daño locativo, a cargo del arrendatario.
- Aviso al propietario. Si la reparación es suya, la inmobiliaria se la notifica por escrito o por correo electrónico.
- Decisión del propietario. Usted la hace con su propio contratista o da instrucciones para que la inmobiliaria la gestione.
- Si no hay respuesta. Vencido el plazo que fija su contrato, la inmobiliaria queda autorizada para ejecutarla y descontar el costo del canon.
En las 619 solicitudes, el encargado de ejecutar la reparación fue el propietario en 282 (45,6 %) y la inmobiliaria en 241 (38,9 %). En las demás fue el arrendatario u otro, o no quedó registrado.
El contrato del servicio de administración de propiedades también permite que la inmobiliaria pague por cuenta de usted reparaciones, impuestos y otros gastos necesarios. Lo hace con su autorización previa, con provisión de fondos o con descuento del canon. Lo que cuesta la administración está en cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira.
¿Quién paga la pintura y las humedades?
La pintura y la humedad las paga el arrendatario cuando vienen del uso, y el propietario cuando vienen del paso del tiempo o de la construcción. La pintura que se ensucia o se daña por el uso es locativa: la orientación del Ministerio de Justicia pone como ejemplo «pintar la pared que está sucia». La pintura que envejece con el tiempo es desgaste normal y le corresponde al propietario. Nuestro contrato de administración toma como referencia que la pintura dura unos 12 meses en buen estado, si el inmueble se entregó recién pintado.
La humedad que viene de la construcción, de una cubierta o de una tubería vieja es una reparación necesaria, a cargo del propietario. El artículo 2028 del Código Civil excluye de lo locativo los deterioros por «la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción». En nuestros registros, humedad y filtraciones es el segundo tipo más frecuente y, entre los tipos con al menos 10 casos con costo, el de mayor costo mediano: $758.000 en 53 solicitudes.
¿Quién paga los daños de un sismo?
Los daños que un sismo causa al inmueble arrendado los asume el propietario, salvo que el contrato disponga otra cosa. Un sismo es fuerza mayor, y el arrendatario no responde por esos deterioros (Código Civil, artículos 1985 y 2028). El Ministerio de Justicia lo dijo así en su orientación del 2 de septiembre de 2026: «El arrendatario no responde por los deterioros derivados de fuerza mayor o caso fortuito, como es el caso de los daños ocasionados por terremotos».
Si el daño impide usar el inmueble, el arrendatario puede pedir la terminación del contrato. Si lo impide solo en parte, un juez decide entre la terminación y una rebaja del canon (Código Civil, artículo 1990).
En agosto y septiembre de 2026, tras el sismo del 10 de agosto, recibimos más solicitudes que en los meses anteriores. Entre enero y julio de 2026 se radicaron 205 (29,3 por mes); en agosto y septiembre, 96 (48,0 por mes). En 2025 esos dos meses también fueron los de más solicitudes: 33 en agosto y 39 en septiembre, frente a 18,9 por mes de enero a julio. Así que no todo el aumento se puede atribuir al sismo. Hasta el corte del 3 de octubre, 72 solicitudes quedaron clasificadas como daño por el sismo. También cambió el tipo de daño:
| Tipo de reparación | Enero a julio de 2026 | Agosto y septiembre de 2026 |
|---|---|---|
| Pintura y acabados | 25,4 % | 40,6 % |
| Puertas, ventanas y vidrios | 13,7 % | 27,1 % |
| Techos y cubiertas | 8,8 % | 25,0 % |
| Humedad y filtraciones | 39,0 % | 31,2 % |
| Plomería y fugas | 32,7 % | 27,1 % |
Base: 205 solicitudes de enero a julio y 96 de agosto y septiembre de 2026. Porcentaje de las solicitudes de cada periodo; una solicitud puede tener más de un tipo. Agosto incluye nueve días anteriores al sismo. Se muestran los cinco tipos con más solicitudes en agosto y septiembre, sin contar la etiqueta de daños por el sismo. Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria.
Las medidas de arrendamiento del Decreto Legislativo 1423 de 2026 aplican solo en los municipios de la emergencia y cuando la afectación directa por el sismo está acreditada. Rigen hasta el 18 de marzo de 2027. Están explicadas en la guía del Decreto 1423 de 2026 para propietarios.
¿Quién paga los daños que quedan al desocupar?
El arrendatario, si son daños y no desgaste. Lo que define la diferencia es el inventario de entrega: el inmueble se compara con el estado en que se recibió.
Si el arrendatario no paga esos daños, la garantía del canon no los cubre. Para eso existe el amparo integral, una garantía distinta, con su propio límite y sus propias condiciones. Según el plan de administración, es opcional o viene incluido. Ese amparo tiene deducible y exclusiones. Entre otras, no paga el desgaste normal ni los daños en paredes, tapetes o alfombras.
¿Qué cambia si el inmueble es un local comercial?
Cambia la ley que aplica. La Ley 820 de 2003 solo rige el arrendamiento de vivienda urbana. Por eso, en un local, el descuento de hasta el 30 % del canon no viene de esa ley. Las reglas del Código Civil sobre reparaciones necesarias y locativas sí aplican, y el contrato puede modificarlas. En un local, la cláusula de reparaciones del contrato pesa más. La renovación, el desahucio y el subarriendo de un local se rigen por los artículos 518 a 523 del Código de Comercio. Según el artículo 524, el contrato no puede pactar en contra de ellos.
Cómo obtuvimos estos datos
Las cifras salen del registro de reparaciones y mantenimientos con el que trabajamos, consultado el 3 de octubre de 2026. Cubre 619 solicitudes radicadas entre el 20 de junio de 2024 y el 3 de octubre de 2026. Solo publicamos agregados. En los costos usamos medianas y no promedios, porque una reparación muy costosa mueve el promedio y no la mediana. No publicamos estadísticas de grupos con menos de 10 casos, ni ningún dato que permita identificar un inmueble o a una persona (Ley 1581 de 2012).
| Dato | Muestra y periodo | Límite |
|---|---|---|
| Quién pagó | 270 solicitudes con el dato, junio de 2024 a octubre de 2026 | 349 solicitudes no lo registran |
| Causa del daño | 50 hallazgos de diagnósticos técnicos, marzo a junio de 2026 | Muestra pequeña, de cuatro meses |
| Tipo de reparación | 619 solicitudes, junio de 2024 a octubre de 2026 | Clasificación propia; una solicitud puede tener varios tipos |
| Costo | 207 solicitudes con costo, junio de 2024 a octubre de 2026 | 412 no registran costo; valores en pesos de cada momento |
| Origen de la solicitud | 344 solicitudes con el dato, junio de 2024 a octubre de 2026 | 275 no lo registran |
| Encargado de ejecutar | 619 solicitudes, junio de 2024 a octubre de 2026 | En 52 no quedó registrado |
| Contratos con solicitudes | 331 contratos distintos con al menos una solicitud, junio de 2024 a octubre de 2026 | No distingue contratos vigentes de terminados |
| Antes y después del sismo | 205 solicitudes de enero a julio y 96 de agosto y septiembre de 2026 | Solo dos meses después del sismo; en 2025 esos meses también fueron altos |
Este artículo no incluye tiempos de reparación. El registro guarda la fecha en que terminó la obra, pero todavía no mide la primera respuesta, y preferimos no publicar un tiempo que no describe bien el servicio.
Nuestros registros describen los inmuebles que administramos. No son una estadística del mercado de Pereira ni de Dosquebradas.
Preguntas frecuentes
¿Tiene que permitir el arrendatario que entren a reparar?
Sí, cuando la reparación no puede esperar. El artículo 1986 del Código Civil dice que, «si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas». Si la obra le quita el uso de una parte del inmueble, tiene derecho a que se le rebaje el canon mientras dure, en proporción a esa parte.
¿Qué pasa si el arrendatario hace mejoras sin permiso?
No puede cobrar las mejoras que hizo sin autorización. La orientación del Ministerio de Justicia lo resume así: «El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras si antes de que se realizaran no dio su autorización». En vivienda, además, hacer mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización expresa es causal para que el arrendador termine el contrato (Ley 820 de 2003, artículo 22, numeral 5).
¿Quién arregla un daño en las zonas comunes del conjunto?
En principio, la copropiedad. Los bienes comunes se conservan con las expensas comunes, a las que contribuyen los propietarios (Ley 675 de 2001, artículo 29). Si el daño afecta su apartamento, presente el reclamo por escrito a la administración del conjunto; quién responde depende de la causa y del reglamento.
¿Qué hago con los electrodomésticos y muebles que dejo en el inmueble?
Deje solo los que quiera arrendar con el inmueble, y que consten en el inventario. Nuestro contrato de administración recomienda retirar lámparas, cortinas, muebles y electrodomésticos que no hagan parte del inmueble, porque la inmobiliaria no responde por ellos.
¿La garantía del canon cubre las reparaciones?
No. La garantía del canon, sea póliza o fianza, cubre el canon que el arrendatario deja de pagar y, en ciertos casos, la cuota de administración del conjunto. No cubre reparaciones ni daños. Durante el contrato, cada reparación la paga quien corresponda según su causa.
Qué hacer ahora
Si tiene un inmueble arrendado en Pereira o Dosquebradas y quiere que alguien reciba las solicitudes, las clasifique y le rinda cuentas, cuéntenos sus características en el formulario para propietarios. Si antes quiere ver el proceso completo, empiece por cómo funciona la administración de un inmueble en arriendo.
Fuentes consultadas, autor y aviso
Fuentes consultadas
Normas consultadas el 3 de octubre de 2026.
Ver las fuentes consultadas (8 fuentes)
- Código Civil, artículos 1985 y 1986, 1990, 1993 y 1998, y 2028 a 2030. Normograma de la Cancillería. Código de Comercio, artículos 518 a 524, en el mismo normograma (texto actualizado al 31 de julio de 2019).
- Ley 820 de 2003, artículos 9, 22 y 27. Normograma de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico.
- Ley 675 de 2001, artículo 29. Normograma de la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico.
- ¿A quién le corresponde pagar las mejoras o reparaciones de un inmueble arrendado? LegalApp, Ministerio de Justicia y del Derecho. Orientación ciudadana, no concepto vinculante.
- ¿Quién debe asumir las reparaciones y daños de una vivienda arrendada afectada por un sismo o un evento natural? LegalApp, Ministerio de Justicia y del Derecho, 2 de septiembre de 2026. Orientación ciudadana, no concepto vinculante.
- Ley 1581 de 2012, sobre protección de datos personales.
- Contrato de administración de inmuebles de Colombia House Inmobiliaria, vigente en 2026.
- Registros internos de Colombia House Inmobiliaria, corte del 3 de octubre de 2026.
Sobre el autor
Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.
Aviso
Esta información es orientativa y no constituye asesoría legal. Quién paga una reparación depende de la causa del daño y de lo que diga su contrato. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.
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Sobre el autor
Alejandro Valencia
Gerente y Abogado Senior · Colombia House Inmobiliaria
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