Límite legal del canon de arriendo: el 1 % del valor comercial, explicado con cifras de Pereira
El canon de vivienda no puede superar el 1 % del valor comercial, que no puede pasar de 2 veces el avalúo catastral. Cifras reales de Pereira.
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Respuesta directa. En vivienda, el canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial, que para este cálculo no puede pasar de dos veces el avalúo catastral (Ley 820 de 2003, art. 18). Rige la menor de dos cifras: 1 % del valor comercial o 2 % del avalúo. Con avalúo de $60.000.000 y valor comercial desde $120.000.000, el máximo es $1.200.000.
¿Qué dice exactamente el artículo 18 de la Ley 820?
Dos reglas, que se aplican juntas:
- El canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se arrienda.
- Ese valor comercial, para este cálculo, no puede pasar de dos veces el avalúo catastral vigente.
El tope rige al fijar el canon y también al reajustarlo: el artículo 20 permite subir el canon cada doce meses hasta el IPC del año anterior, siempre que el nuevo valor no supere el límite del artículo 18. Además, el arrendador debe comunicar al arrendatario el incremento y la fecha en que rige, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación pactado en el contrato; sin ese aviso, el reajuste no le es oponible al arrendatario. La regla aplica a la vivienda urbana; los locales y oficinas se rigen por el Código de Comercio y allí el canon se pacta libremente, con una salvedad temporal por el sismo (ver más abajo).
¿Cómo se calcula el tope de su vivienda, paso a paso?
Con dos cifras y una comparación:
- Busque el avalúo catastral vigente. Aparece en la factura del impuesto predial del año. Multiplíquelo por dos.
- Estime el valor comercial. Use un avalúo comercial o, como referencia, precios de venta de inmuebles parecidos en su sector.
- Tome la menor de las dos cifras y calcule el 1 %. Ese es el canon máximo.
| Ejemplo hipotético | Apartamento A | Apartamento B |
|---|---|---|
| Valor comercial estimado | $150.000.000 | $200.000.000 |
| Avalúo catastral vigente | $90.000.000 | $70.000.000 |
| Dos veces el avalúo | $180.000.000 | $140.000.000 |
| Valor que se usa (el menor) | $150.000.000 | $140.000.000 |
| Canon máximo (1 %) | $1.500.000 | $1.400.000 |
En el apartamento B manda el catastro: aunque el inmueble valga $200.000.000 en el mercado, el canon no puede pasar de $1.400.000 porque el avalúo catastral es bajo. Ese escenario se da cuando el avalúo catastral queda muy por debajo del precio de mercado.
Si el apartamento está en propiedad horizontal y el canon incluye la cuota de administración, revise el contrato: la ley fija el tope sobre el precio del arrendamiento y no encontramos una regla expresa sobre si la cuota de administración cuenta dentro de él. Defina qué parte del pago es canon y qué parte es administración.
¿Qué avalúo necesita para el canon que piensa cobrar?
Puede leer la regla al revés: para cobrar un canon, el inmueble necesita un valor comercial de al menos 100 veces ese canon y un avalúo catastral de al menos 50 veces. La tabla aplica esa cuenta a los cánones de nuestra cartera. Las dos últimas columnas son un cálculo (canon × 100 y canon × 50), no un dato medido: Nuby no registra el avalúo de cada inmueble.
| Canon de vivienda (238 contratos activos, corte 29-oct-2026) | Canon mensual | Valor comercial mínimo | Avalúo catastral mínimo |
|---|---|---|---|
| Mediana | $1.025.000 | $102.500.000 | $51.250.000 |
| Percentil 75 | $1.362.225 | $136.222.500 | $68.111.250 |
| Percentil 90 | $1.687.120 | $168.712.000 | $84.356.000 |
En propiedad horizontal, estos cánones incluyen la cuota de administración; el valor comercial y el avalúo mínimos del canon sin administración son menores. Si su avalúo catastral está por debajo de la última columna para el canon que espera, el tope legal le impide cobrarlo, aunque el mercado lo pague.
¿El tope del 1 % se alcanza en Pereira y Dosquebradas?
Con los precios de oferta que medimos, el canon pedido queda por debajo del tope. El Observatorio de mercado de Colombia House compara el canon pedido por m² con el precio de venta pedido por m² en apartamentos (captura del 2 al 4 de noviembre de 2026), en los sectores con al menos 10 avisos válidos de arriendo y de venta:
| Sector (precio de oferta, no de contrato) | Avisos de arriendo | Arriendo pedido por m² | Avisos de venta | Venta pedida por m² | Arriendo / venta, mensual |
|---|---|---|---|---|---|
| Galicia (Pereira) | 36 | $27.100 | 22 | $6.880.000 | 0,39 % |
| Cerritos (Pereira) | 49 | $39.500 | 105 | $7.550.000 | 0,52 % |
| Condina (Pereira) | 11 | $36.200 | 67 | $5.280.000 | 0,69 % |
| La Macarena (Dosquebradas) | 20 | $31.100 | 30 | $6.160.000 | 0,50 % |
| Dosquebradas (todo el municipio) | 21 | $30.900 | 204 | $4.670.000 | 0,66 % |
En los cinco sectores publicables, el canon pedido equivale a entre el 0,39 % y el 0,69 % mensual del precio de venta pedido, por debajo del 1 %. Es una relación entre precios de oferta, no de contrato ni de avalúo: el tope legal se calcula sobre el valor comercial, limitado a dos veces el avalúo catastral. Pereira como ciudad completa no se publica: la mezcla de estratos baja la confianza.
En la práctica, si el tope llega a pesar, lo más probable es que sea por el límite del avalúo catastral. No lo hemos medido: no tenemos los avalúos de nuestra cartera. El riesgo se concentra en inmuebles cuyo avalúo queda muy por debajo del precio de mercado; por eso conviene revisarlo antes de fijar el canon y antes de cada reajuste.
¿Qué pasa si el canon supera el tope?
El exceso no tiene respaldo en la ley y le da al arrendatario un motivo de reclamo. Las alcaldías conocen de las controversias por la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial y de los incrementos del canon (Ley 820 de 2003, art. 33, literal a, numeral 5), y pueden investigar y sancionar a los arrendadores que incumplan la ley (art. 33, literal b).
Aunque el IPC lo permita, el reajuste anual tampoco puede llevar el canon por encima del tope (art. 20). Y en 2026 hay una regla temporal por el sismo:
- Cánones después del sismo. Según el Decreto Legislativo 1423 de 2026 (art. 8), durante seis meses desde su entrada en vigor (el decreto rige desde el día siguiente a su publicación en el Diario Oficial, art. 13) y en los municipios cubiertos por la emergencia, el canon de un nuevo contrato de vivienda no puede superar el último canon pagado antes del sismo más, como máximo, el IPC del año anterior; sin antecedente, rige el artículo 18. En locales y oficinas, el mismo artículo limita el incremento al IPC sobre el último canon anterior al sismo, salvo que lo respalde un avalúo comercial o técnico. Aplica solo con afectación directa acreditada (art. 2). Lo explicamos en la guía del Decreto 1423 para propietarios.
¿Cómo obtuvimos estos datos?
Canon. Fuente: Nuby, nuestro sistema de contratos y recaudo, con corte al 29 de octubre de 2026. Contamos los 238 contratos de vivienda activos con canon mayor a $1. Nuby no tiene campo de municipio y 98 de las 238 direcciones no lo indican, así que no desglosamos entre Pereira y Dosquebradas: la tabla usa el total de vivienda. El valor comercial y el avalúo mínimos son un cálculo directo del artículo 18 (canon × 100 y canon × 50), no una medición. El sector Cuba se identifica por el texto de la dirección.
Observatorio de mercado de Colombia House. Fuente: avisos publicados en internet, capturados del 2 al 4 de noviembre de 2026 (corte 4-nov-2026). Un motor de calidad elimina duplicados (tolerancia de 2 a 3 %), atípicos y avisos de más de 90 días. Medimos la mediana del precio pedido por m² de apartamentos, en arriendo (mensual) y en venta, por sector, y calculamos su cociente. Solo publicamos sectores con al menos 10 avisos válidos en ambos y marcados como publicables por el motor. Es precio de oferta, no de contrato.
Limitaciones que debe conocer:
- Nuby no registra el valor comercial ni el avalúo catastral, así que no sabemos cuántos contratos están cerca del tope.
- El cociente del Observatorio compara precios de oferta de inmuebles distintos; no es el valor comercial ni el avalúo de la ley.
- El informe del canon publicado usó 251 contratos de vivienda (193 en Pereira, 54 en Dosquebradas y 4 en municipios vecinos) con corte al 3 de octubre. Este análisis cuenta 238 contratos activos al 29 de octubre y no separa por municipio, así que sus cifras no se comparan una a una con las del informe: cambian la fecha de corte y el universo.
- En propiedad horizontal, el canon registrado incluye la cuota de administración.
- No publicamos mínimos, máximos ni datos de ningún contrato individual.
Antes de fijar el canon, compare también lo que piden los avisos con lo que se firma: precio de aviso frente a precio de contrato en Pereira.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es lo máximo que puedo cobrar de arriendo por mi casa?
El 1 % del valor comercial al mes, sin que ese valor supere dos veces el avalúo catastral vigente (Ley 820 de 2003, art. 18). En la práctica, el máximo es la menor de dos cifras: el 1 % del valor comercial o el 2 % del avalúo catastral.
¿Dónde encuentro el avalúo catastral de mi inmueble?
En la factura del impuesto predial del año vigente, que expide la Secretaría de Hacienda de su municipio. El avalúo lo determina el gestor catastral; en Pereira y Dosquebradas el servicio catastral lo presta el Área Metropolitana Centro Occidente (AMCO), habilitado como gestor por el IGAC. Confirme en el AMCO o en Hacienda de su municipio.
¿El tope del 1 % aplica a locales comerciales?
No. El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 regula la vivienda urbana. En locales y oficinas el canon y su reajuste se pactan según el Código de Comercio. Ojo: durante la vigencia del Decreto Legislativo 1423 de 2026 (art. 8), en los municipios afectados por el sismo el incremento del canon comercial no puede superar el IPC sobre el último canon anterior al sismo, salvo que lo respalde un avalúo comercial o técnico.
¿Puedo subir el arriendo por encima del 1 % si el IPC lo permite?
No. El artículo 20 de la Ley 820 permite reajustar hasta el IPC del año anterior, siempre que el nuevo canon no supere el límite del artículo 18.
¿El tope del 1 % es sobre el canon con administración incluida?
La ley fija el tope sobre el precio del arrendamiento y no encontramos una regla expresa sobre si la cuota de administración cuenta dentro de él. Si su contrato cobra un solo valor que incluye la cuota, deje claro qué parte es canon y qué parte es administración, y consulte su caso.
Qué hacer ahora
- Busque el avalúo catastral en su factura del predial y multiplíquelo por dos.
- Calcule el 1 % de la menor cifra entre ese resultado y el valor comercial.
- Compare el canon que piensa pedir con ese máximo y con el mercado de su sector, en nuestra guía de a cuánto arrendar un apartamento en Pereira.
- Si prefiere que lo hagamos por usted, conozca nuestro servicio de administración de inmuebles en Pereira.
Siga leyendo
- Informe del canon de arriendo en Pereira y Dosquebradas
- Contrato de arrendamiento de vivienda: qué debe tener
- Arriendo en el barrio Cuba, Pereira
- Guía para administrar su inmueble en arriendo en Pereira
Fuentes consultadas, autor y aviso
Fuentes: Ley 820 de 2003, arts. 18 y 20 (https://normativa.colpensiones.gov.co/colpensiones/docs/ley_0820_2003.htm) y arts. 32 y 33 (https://www.ramajudicial.gov.co/documents/10635/1525553/Ley+820+de+2003+.pdf/7e4b1286-ee00-40fd-83b2-ef39f5218af4); Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (hoy MinVivienda), Concepto 1200-E2-119493 del 23 de octubre de 2009 sobre el aumento del canon (https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/Concepto%20119493%20del%2023%20de%20octubre%20de%202009.%20Aumento%20can%C3%B3n%20de%20arrendamiento.pdf); Decreto Legislativo 1423 de 2026, arts. 2 y 8 (https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/normativa/decreto-no.-1423-del-17-de-septiembre-de-2026.pdf); gestor catastral: Alcaldía de Dosquebradas, Circular 227 de 2025 y Resolución 317 de 2025 (https://dosquebradas.gov.co/web/repositorio/send/984-circulares-2025/12074-circular-nro-227-de-2025-convenio-con-amco-sobre-la-actualizacion-del-catastro-multiproposito-en-zona-rural-en-el-municipio-de-dosquebradas) y Alcaldía de Bogotá, convenio con el AMCO (https://bogota.gov.co/mi-ciudad/catastro-bogota-sera-operador). Datos: Nuby (corte 29-oct-2026) y Observatorio de mercado de Colombia House (captura 2 al 4-nov-2026), solo cifras agregadas.
Autor: Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, matrícula de arrendador 7058 y matrícula mercantil 18196327.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría jurídica de su caso.
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Alejandro Valencia
Gerente y Abogado Senior · Colombia House Inmobiliaria
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