Contrato de arrendamiento de vivienda: qué debe tener y qué cláusulas no valen
Los 7 elementos que exige la Ley 820 de 2003, las cláusulas que no valen y la duración si no se pacta. Guía de un abogado en Pereira y Dosquebradas.
En este artículo · 13 secciones
Respuesta directa. El contrato de arrendamiento de vivienda puede ser verbal o escrito, pero conviene firmarlo por escrito con los siete elementos del artículo 3 de la Ley 820 de 2003. Si no se pacta término, dura un año (art. 5). Usted debe entregar copia firmada en 10 días (art. 8) y no puede exigir depósitos en dinero (art. 16).
¿Qué debe tener por escrito el contrato de arrendamiento de vivienda?
El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 exige que, verbal o escrito, el contrato tenga como mínimo siete puntos. Por escrito, quedan probados.
| Elemento mínimo (art. 3, Ley 820 de 2003) | Qué escribir en la práctica |
|---|---|
| a) Nombre e identificación de las partes | Arrendador, arrendatario y, si los hay, codeudores |
| b) Identificación del inmueble | Dirección completa, municipio y, si aplica, número de apartamento |
| c) Partes que se arriendan | Qué zonas y servicios son de uso exclusivo y cuáles compartidos |
| d) Precio y forma de pago | Canon, día límite de pago, cuenta o medio de pago |
| e) Servicios, cosas o usos conexos y adicionales | Garaje, depósito, muebles o servicios extra, con su valor |
| f) Término de duración | Fecha de inicio y plazo pactado |
| g) Quién paga los servicios públicos | Agua, energía, gas, internet y aseo |
Dos exigencias más que muchos modelos olvidan:
- Dirección para notificaciones de las partes, codeudores y fiadores (art. 12).
- Copia firmada. Si el contrato es escrito, el arrendador entrega copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor en máximo 10 días (art. 8, num. 3). Si no, arriesga una multa de tres mensualidades, a petición de parte.
Lo que muestra nuestra cartera en Pereira y Dosquebradas. En los 238 contratos de vivienda activos que administramos (Nuby, corte 29-oct-2026), el canon es mensual en todos. De los 191 que registran el plazo de pago, 177 pactan 5 días para pagar (92,7 %). Es un universo distinto al de nuestro informe de canon de 2026, que usa 251 contratos de vivienda con corte al 3 de octubre: cambian la fecha de corte y los contratos que estaban activos en cada fecha.
¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de vivienda y cuándo se prorroga?
La duración la pactan las partes. Si el contrato no dice nada, dura un año (art. 5 de la Ley 820 de 2003). Al vencer, se prorroga por el mismo término y en iguales condiciones si ambas partes cumplieron sus obligaciones (art. 6).
| Situación | Qué ocurre | Artículo (Ley 820) |
|---|---|---|
| No se pactó término | El contrato dura un año | Art. 5 |
| Se pactó un plazo | Rige el plazo pactado | Art. 5 |
| Vence y ambas partes cumplieron | Se prorroga por el mismo término y en iguales condiciones | Art. 6 |
| Hay varios arrendadores o arrendatarios | Responden de forma solidaria | Art. 7 |
Las causales y avisos para terminarlo están en cuándo puede terminarse el contrato y con qué aviso.
¿Qué garantías se pueden pedir y cuáles no?
El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales, también si se pactan por medio de otra persona, en otro documento o con otro nombre.
| Garantía | ¿Se puede pedir? | Base |
|---|---|---|
| Depósito en dinero a favor del arrendador | No | Art. 16, Ley 820 |
| Hipoteca, prenda u otra garantía real | No | Art. 16, Ley 820 |
| Codeudor o fiador | Sí: es una garantía personal, no un depósito | Arts. 8 y 12, Ley 820 (los mencionan) |
| Póliza de arrendamiento de una aseguradora | Sí: no es dinero ni garantía real a favor del arrendador | Art. 16, Ley 820 (no la prohíbe) |
| Garantía ante la empresa de servicios públicos | Es otro trámite, a favor de la empresa | Art. 15, Ley 820 |
Las controversias sobre depósitos las conoce la alcaldía, que puede imponer multas de hasta 100 salarios mínimos (arts. 33 y 34); si su inmueble está en Pereira o en Dosquebradas, es la alcaldía de ese municipio. Para elegir garantía, lea póliza de arrendamiento o codeudor: cuál conviene y cómo elegir arrendatario con estudio.
¿Qué cláusulas no valen en un contrato de arrendamiento?
No valen las cláusulas que contrarían la Ley 820: depósitos en dinero (art. 16), canon por encima del 1 % del valor comercial (art. 18) y reajustes antes de 12 meses o por encima del IPC (art. 20). Firmarlas no las hace exigibles.
| Cláusula | Por qué no vale | Base legal |
|---|---|---|
| Depósito en dinero o garantía real, aunque se llame de otra forma | Prohibido, también de forma indirecta | Art. 16, Ley 820 |
| Canon superior al 1 % del valor comercial | Supera el tope legal | Art. 18, Ley 820 |
| Reajuste antes de 12 meses o por encima del IPC | Incremento no autorizado | Arts. 20 y 33, Ley 820 |
| Reajuste no comunicado con su monto y fecha | No es oponible al arrendatario | Art. 20, Ley 820 |
| Servicios o usos adicionales por más del 50 % del canon | Supera el límite legal | Art. 2, lit. b), Ley 820 |
| Canon de un contrato nuevo por encima del anterior más el IPC | Tope temporal, si su inmueble está en un municipio cubierto por la emergencia | Art. 8, DL 1423 de 2026 |
Además, el Decreto 1077 de 2015 (art. 2.1.4.2.2.1, parágrafo) ordena a las autoridades verificar que no se pacten cláusulas exorbitantes que afecten el equilibrio contractual. Una renuncia anticipada del arrendatario a la indemnización o al aviso legal de terminación puede ser cuestionada con esa base; revísela con un abogado.
¿Cómo se fija y sube el canon en el contrato?
El canon mensual no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede pasar del doble del avalúo catastral vigente (art. 18). Ejemplo hipotético: con un valor comercial de $200.000.000, el canon máximo es de $2.000.000 al mes.
Puede pactarse en moneda extranjera y pagarse en pesos a la TRM de la fecha en que se contrajo la obligación, salvo pacto distinto (art. 19). El reajuste procede cada 12 meses, hasta el 100 % del IPC del año anterior, comunicado con su monto y fecha (art. 20). Cómo calcular un canon competitivo: a cuánto arrendar un apartamento en Pereira.
¿Vale la firma electrónica en un contrato de arrendamiento?
Sí, si el método es confiable. La Ley 527 de 1999 da efectos jurídicos al mensaje de datos (art. 5), lo acepta como escrito (art. 6) y da por cumplida la firma con un método que identifique al firmante y sea confiable y apropiado (art. 7). El Decreto 2364 de 2012, compilado en el Decreto 1074 de 2015, le da a la firma electrónica la misma validez que a la manuscrita (art. 5).
Nuestra experiencia. Entre el 15 de octubre de 2021 y el 29 de octubre de 2026 firmamos en electrónico 922 sobres, y 844 llevan «contrato» en su nombre.
| Año | Sobres firmados electrónicamente |
|---|---|
| 2021 (desde el 15 de octubre) | 34 |
| 2022 | 193 |
| 2023 | 146 |
| 2024 | 127 |
| 2025 | 167 |
| 2026 (hasta el 29 de octubre) | 255 |
| Total | 922 |
Fuente: plataforma de firma electrónica de Colombia House, corte 29-oct-2026. Un sobre puede ser un contrato de arrendamiento, de administración u otro documento.
Recomendación práctica para la copia del artículo 8: envíe al arrendatario y al codeudor el PDF firmado, con su certificado, dentro de los 10 días, y guarde la constancia.
¿Qué pasa si el inmueble está en propiedad horizontal?
Usted debe entregar al arrendatario copia de la parte normativa del reglamento (art. 8, num. 4, Ley 820). El arrendatario debe cumplirlo y pagar las expensas comunes cuando haya lugar (art. 9, nums. 3 y 4).
Defina quién paga la administración, pero ese pacto no obliga a la copropiedad: el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 hace solidarios al propietario y al tenedor en las expensas comunes ordinarias. Si el arrendatario no paga, pueden cobrarle a usted. En nuestra cartera, el canon registrado de los inmuebles en propiedad horizontal ya incluye la cuota de administración.
¿El contrato de arrendamiento paga impuesto de timbre?
Hoy, no: la tarifa del artículo 519 del Estatuto Tributario es del 0 % (parágrafo 2), y la Circular 4 de 2026 de la DIAN confirma el 0 % desde el 1 de enero de 2026, tras el 1 % temporal del Decreto Legislativo 175 de 2025. Además, si ninguna de las partes es entidad pública, persona jurídica o comerciante con ingresos o patrimonio superiores a 30.000 UVT, el contrato ni siquiera está sujeto al impuesto.
¿Qué cambió con el Decreto 1423 de 2026 para los contratos nuevos?
El Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026, expedido por el sismo del 10 de agosto, fija en su artículo 8 un tope para contratos nuevos de vivienda. Si su inmueble está en un municipio cubierto por la emergencia y lo arrienda con un contrato nuevo, el canon no puede superar el del último contrato sobre ese mismo inmueble antes del sismo más, como máximo, el IPC del año anterior. Si no hay un contrato anterior verificable, rige el tope del 1 % del artículo 18 de la Ley 820. Quien ofrece el inmueble debe declarar que cumple el tope (art. 9). Ambas reglas rigen seis meses desde la entrada en vigor del decreto, el día siguiente a su publicación (art. 13). Confirme la cobertura en la guía del Decreto 1423 para propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Sirve un contrato de arrendamiento verbal?
Sí. El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 lo acepta, con los mismos siete elementos mínimos. El problema es probarlos en un conflicto; por eso conviene el escrito, a mano o en electrónico.
¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento si no se pacta el plazo?
Un año (art. 5 de la Ley 820 de 2003). Al vencer, se prorroga por el mismo término y en iguales condiciones si ambas partes cumplieron (art. 6).
¿Puedo pedirle un depósito al arrendatario?
No. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe los depósitos en dinero efectivo y otras cauciones reales, aunque se pacten con otro nombre. La alcaldía puede multar hasta con 100 salarios mínimos. Use un codeudor o una póliza.
¿Necesito matrícula de arrendador si arriendo mi propio apartamento?
En principio, no. El artículo 28 de la Ley 820 exige la matrícula a quien tiene como actividad principal arrendar o intermediar vivienda en municipios de más de 15.000 habitantes y, además, a todo propietario o subarrendador que celebre más de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles. Quien arriende más de diez inmuebles en el mismo municipio se presume dedicado a esa actividad.
¿Quién paga la cuota de administración?
Lo que diga el contrato (art. 9 de la Ley 820). Pero frente a la copropiedad, propietario y tenedor responden de forma solidaria por las expensas comunes ordinarias (art. 29 de la Ley 675 de 2001).
¿Qué pasa si no entrego la copia del contrato firmado?
Si el contrato es escrito, debe entregarla al arrendatario y al codeudor en máximo 10 días (art. 8, num. 3, Ley 820). Si no lo hace, arriesga una multa de tres mensualidades de arriendo, a petición de parte.
Qué hacer ahora
- Revise su modelo con la tabla de los siete elementos y la dirección para notificaciones.
- Quite depósitos en dinero y las cláusulas que no valen.
- Compare el canon con el tope del 1 % y, si aplica, con el del Decreto 1423.
- Entregue la copia firmada en 10 días.
- Si prefiere delegar, conozca nuestro servicio de administración de inmuebles en Pereira y Dosquebradas.
Siga leyendo
- Guía para administrar su inmueble en arriendo en Pereira
- Quién paga las reparaciones del inmueble arrendado
- El proceso de restitución de inmueble arrendado en Pereira
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Fuentes consultadas, autor y aviso
Fuentes: Ley 820 de 2003, arts. 2, 3, 5 a 9, 12, 15, 16, 18 a 20, 28 y 33 a 34 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0820_2003.html); Decreto 1077 de 2015, art. 2.1.4.2.2.1 (https://cancilleria.gov.co/sites/default/files/Normograma/docs/pdf/decreto_1077_2015_pr017.pdf); Ley 527 de 1999, arts. 5 a 7 (https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/ley_0527_1999.htm); Decreto 2364 de 2012, arts. 5 y 7 (https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/decreto_2364_2012.htm); Ley 675 de 2001, art. 29 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html); Estatuto Tributario, art. 519 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/estatuto_tributario_pr021.html); UVT 2026, DIAN (https://www.dian.gov.co/Prensa/Paginas/NG-Comunicado-de-Prensa-128-2025.aspx); Circular DIAN 4 de 2026 (https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/circular_dian_0004_2026.htm); Decreto Legislativo 1423 de 2026, Ministerio de Vivienda (https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/normativa/decreto-no.-1423-del-17-de-septiembre-de-2026.pdf). Datos: Nuby y plataforma de firma electrónica de Colombia House Inmobiliaria, corte 29-oct-2026, solo cifras agregadas.
Autor: Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, matrícula de arrendador 7058 y matrícula mercantil 18196327.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría jurídica de su caso.
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Sobre el autor
Alejandro Valencia
Gerente y Abogado Senior · Colombia House Inmobiliaria
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