Terminar un contrato de arrendamiento: preaviso y entrega

Este artículo sirve al propietario de una vivienda en Pereira o Dosquebradas que quiere terminar el contrato o que recibió el aviso de su arrendatario. También le ayuda a preparar la entrega. Hace parte de la guía Administrar un inmueble en arriendo en Pereira. Los locales comerciales se tratan en las preguntas frecuentes. Autor: Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, con base en nuestros registros y en las normas oficiales citadas al final. Última actualización: 26 de octubre de 2026.

¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento de vivienda: quién puede y con cuánto aviso?

En vivienda urbana de Pereira y Dosquebradas, la Ley 820 de 2003 prevé tres vías: mutuo acuerdo (art. 21), decisión del arrendador (art. 22) y decisión del arrendatario (art. 24). Salvo las causales por incumplimiento, las dos últimas exigen aviso escrito, por servicio postal autorizado, con tres meses de antelación.

Fuente: Ley 820 de 2003, arts. 21 a 25, en el normograma de la CRA y en el Senado de la República, consultados el 26 de octubre de 2026. Elaboración: Colombia House Inmobiliaria.

Costo de terminar antes del vencimiento. Cuesta tres meses de arriendo, tanto al arrendatario (art. 24, num. 4) como al arrendador durante una prórroga (art. 22, num. 7). El arrendatario los consigna «a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente» (art. 25, lit. b). El arrendador los consigna «a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente» (art. 23, lit. b). Si el arrendatario se va al vencer el término o una prórroga, con aviso de tres meses, no debe indemnizar (art. 24, num. 5).

La consecuencia de no avisar está en la ley. Sin constancia escrita del preaviso, el contrato «se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado» (art. 22, num. 8, y art. 24, num. 5). La prórroga es por el mismo término inicial, no necesariamente por un año (art. 6).

¿Cómo se hace el preaviso del contrato de arrendamiento y la carta de terminación, paso a paso?

El preaviso del contrato de arrendamiento de vivienda se da por escrito, con la fecha de terminación, por servicio postal autorizado y con prueba de entrega. Estos pasos sirven al propietario de Pereira o Dosquebradas que envía la carta de terminación y al que recibe la de su arrendatario.

1. Calcule la fecha límite. Cuente tres meses hacia atrás desde el vencimiento. Los meses se cuentan según el calendario (Ley 4 de 1913, art. 59: «Por año y por mes se entienden los del calendario común»). La ley no dice si cuenta el día del envío o el de la entrega; por eso, envíelo con diez días de holgura. Ejemplo: un contrato que vence el 28 de febrero de 2027 exige aviso a más tardar el sábado 28 de noviembre de 2026.
2. Redacte la carta de terminación. Indique la fecha de terminación y, si usted es el propietario, la causal que invoca. Si hay indemnización, manifieste que la pagará. En habitación propia, demolición u obras, o compraventa, anexe la constancia de la caución.
3. Diríjalo a la dirección del contrato. Use la dirección de notificaciones que figura en el contrato (Ley 820, art. 12), a nombre de la otra parte o de su representante legal.
4. Envíelo por servicio postal autorizado y pida prueba de entrega. Use una empresa habilitada por el Ministerio de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones. La prueba debe mostrar fecha, hora y quién recibió (Ley 1369 de 2009, art. 3).
5. Guarde copia del aviso y de la prueba. Archívelos en la carpeta del contrato, con acceso restringido y copia de respaldo, porque contienen datos personales.
6. Consigne la indemnización, si corresponde. Hágalo a favor de la otra parte y a órdenes de la autoridad competente, dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación. La ley asigna esas diligencias a la alcaldía municipal (Ley 820, arts. 32 y 33); consulte cómo las atiende en su municipio.
7. Si usted recibe el aviso, deje constancia. Confirme por escrito la fecha de entrega, conserve la prueba postal y programe la visita de recibo. Si el aviso llegó por chat o correo, pida que lo formalicen por servicio postal.

¿Qué indemnización o caución exige la ley si el propietario quiere terminar el contrato de arrendamiento?

En Pereira y Dosquebradas, el propietario de una vivienda no recupera el inmueble solo con avisar: según el momento, la Ley 820 de 2003 exige indemnización o caución.

• Durante una prórroga (art. 22, num. 7, y art. 23). El propietario puede terminar sin dar razones, con aviso de tres meses y «el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento». El cálculo parte del canon vigente a la fecha del preaviso (la ley dice «renta vigente»). Si el arrendatario no entrega, el propietario recupera lo consignado, pero debe iniciar el proceso de restitución.
• Al vencer el término inicial o una prórroga, con causal especial (art. 22, num. 8, lits. a, b y c). Las causales son necesitar el inmueble «para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año», demolerlo o repararlo, o entregarlo por una compraventa. Se anexa al aviso una «caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida» por seis meses de arriendo vigente. Garantiza que la causal se cumpla dentro de los seis meses siguientes a la restitución. La Corte Constitucional declaró exequible esa exigencia (sentencia C-426 de 2023). Sobre cómo funcionan las garantías del arriendo, véase póliza de arrendamiento o codeudor.
• Por plena voluntad (art. 22, num. 8, lit. d). Solo si el contrato lleva como mínimo cuatro años de ejecución. La ley fija la indemnización así: «El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento».
• Contrato de cuatro años o más, en prórroga. El numeral 7 y el literal d) del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 pueden coincidir, y la ley no los concilia. Consulte antes de elegir el camino.
• Incumplimiento del arrendatario (art. 22, nums. 1 a 6). No se aplica el aviso de tres meses. Se acude al proceso de restitución que explicamos en arrendatario que no paga.

¿Cuándo conviene terminar el contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo?

En Pereira y Dosquebradas, terminar de mutuo acuerdo un contrato de vivienda es lo más directo: «Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana» (Ley 820 de 2003, art. 21). La ley no exige preaviso ni indemnización en ese caso. Aun así, firme un acuerdo escrito con la fecha de entrega, el estado del inmueble, los servicios y la administración al día. Esa prueba evita discutir después quién avisó y cuándo.

¿Cómo cambia el Decreto 1423 de 2026 las fechas en Pereira y Dosquebradas?

El Decreto 1423 de 2026 no cubre todos los contratos de Pereira y Dosquebradas. Solo aplica a personas, contratos e inmuebles con afectación por el sismo acreditada (art. 2, par. 1).

• Prórroga extraordinaria (art. 5). Rige para contratos cuyo vencimiento se pactó entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026. Con afectación directa acreditada y si el arrendatario lo requiere, «se entenderán prorrogados por un término de seis (6) meses contados a partir de la fecha exacta de su vencimiento». El canon se sigue pagando.
• Renuncia del arrendatario (art. 5). Puede entregar en la fecha original o convenir otro plazo. Debe avisar por escrito «con al menos ocho (8) días de antelación al vencimiento», «sin que dicha decisión genere el pago de penalidades, sanciones contractuales o indemnización alguna».
• Excepciones (art. 6). La prórroga no opera en inmuebles declarados en «Inhabitabilidad Total» o «Riesgo Inminente de Colapso» por las autoridades. Tampoco cuando el propietario necesita el inmueble para vivir él o su familia en primer grado, por la pérdida o el daño de su vivienda habitual causado por el sismo.
• Aviso del propietario en ese caso (art. 6, par.). Debe notificar por escrito con no menos de 30 días calendario y adjuntar la acreditación de la afectación. No se exige el preaviso de tres meses ni la caución del art. 22. Ejemplo: un aviso entregado el martes 27 de octubre de 2026 permite pedir la restitución desde el jueves 26 de noviembre; deje un día de margen.
• Vigencia. Las medidas de arriendo van hasta el 18 de marzo de 2027. Al 26 de octubre de 2026 no encontramos una decisión de la Corte Constitucional sobre el Decreto 1423.

El Decreto 1423 de 2026 no aclara si la prórroga extraordinaria prevalece sobre un preaviso de la Ley 820 que el propietario ya envió. Por eso conviene un acuerdo escrito, que el art. 5 deja a salvo. Para los efectos del sismo en los arriendos, vea arriendo en Pereira después del sismo: datos y la guía del Decreto 1423 para propietarios.

Nota: fechas prudentes calculadas por Colombia House con base en el Decreto 1423 de 2026, art. 5, y consultadas el 26 de octubre de 2026. Solo aplican con afectación acreditada. El Decreto 1423 de 2026 no dice si los ocho días son calendario o hábiles. La tabla usa ocho días hábiles completos entre el aviso y el vencimiento y descuenta los festivos del 16 de noviembre y del 8 y 25 de diciembre. Para el contrato que vence el 30 de noviembre, el 31 de mayo de 2027 es festivo: si el plazo se corre, llegaría al martes 1 de junio.

¿Qué pasa si el arrendatario se va y el propietario no recibe el inmueble arrendado?

Cuando el arrendatario cumple los requisitos de la Ley 820 de 2003, el propietario está obligado a recibir el inmueble. Si no lo recibe, el arrendatario puede hacer una entrega provisional con la intervención de la autoridad competente (art. 24, num. 4).

• Procedimiento (art. 24, par.). La autoridad, a solicitud escrita del arrendatario, fija fecha y hora y cita a ambas partes por servicio postal autorizado. Se levanta un acta firmada por quienes intervienen.
• Si el propietario no llega. El inmueble se entrega a un secuestre designado por la autoridad, y los gastos corren por cuenta del propietario. Quien no quiera asumirlos debe recibir el inmueble o asistir a la diligencia.
• La indemnización. Si el arrendador no recibe, el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva la indemnización consignada (art. 25, par. 1).
• Lo que la ley no dice. No precisa desde cuándo deja de causarse el canon tras una entrega provisional. No lo dé por sentado: consulte antes de dejar de cobrar o de reclamar.

¿Cómo es la entrega del inmueble arrendado y qué paz y salvo debe pedir el propietario?

En Pereira y Dosquebradas, el arrendatario entrega la vivienda cuando la desocupa por completo, la pone a disposición del propietario y entrega las llaves (Código Civil, art. 2006). El texto dice: «desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa». Antes de recibir, revise cuatro puntos.

• Inventario como prueba. El arrendatario debe restituir «en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo» (Código Civil, art. 2005). Si no consta el estado inicial, la ley presume que la recibió en «regular estado de servicio». No encontramos una norma que ordene hacer inventario, pero sin él es difícil probar el estado. Según las condiciones generales del seguro de arrendamiento, el amparo integral exige inventario escrito de entrega y de recibo; las afianzadoras tienen reglas propias. En nuestros registros, 7 de cada 10 terminaciones (180 de 249) tienen inventario inicial vinculado al contrato. Compare el inventario inicial con el de entrega. Los daños y reparaciones se explican en reparaciones del inmueble arrendado.
• Servicios públicos. El propietario «denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento» (Ley 820, art. 15). Pida a cada empresa el cierre o traslado del servicio y la última factura pagada. No encontramos una norma que obligue a las empresas a expedir paz y salvo; es una práctica. Si el contrato no se denunció, el propietario puede seguir respondiendo por el pago.
• Administración. Las expensas comunes ordinarias las deben, en forma solidaria, el propietario y quien tiene el inmueble (Ley 675 de 2001, art. 29, inc. 2). El administrador debe expedir el paz y salvo de cuentas cada vez que cambia el tenedor o el propietario (art. 51, num. 13). Pídalo al recibir; no reemplaza el de servicios públicos. Las cuotas extraordinarias dependen del contrato.
• Acta de entrega. Fírmela con el arrendatario: fecha, llaves, estado, lecturas de contadores y pendientes. Si recibe arriendo posterior a la entrega, deje constancia escrita del concepto del pago.

¿Qué muestran nuestros registros sobre preaviso, terminaciones y entrega?

En nuestros registros de Colombia House Inmobiliaria en Pereira y Dosquebradas, con corte del 26 de octubre de 2026, la mediana del preaviso real es de 48 días. Es menos que los tres meses de la Ley 820 de 2003. El 84,5 % de las entregas se cumple el día proyectado.

Solo 1 de cada 4 arrendatarios avisa con 90 días o más

Menos de 30 días30,3 % (56)

De 30 a 59 días33,0 % (61)

De 60 a 89 días13,5 % (25)

90 días o más23,2 % (43)

Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria (sistema de gestión operativa y sistema de administración de contratos), corte del 26 de octubre de 2026. Medianas; sin datos personales ni grupos menores de 10.

Avisar con 90 días o más es la excepción: ocurre en casi 1 de cada 4 avisos. En 3 de cada 10, el aviso llega con menos de 30 días. Los avisos de menos de 30 días no siempre son incumplimientos: pueden ser acuerdos de terminación, retractos o entregas anticipadas.

Para el propietario, un aviso temprano da margen. Entre un contrato y el siguiente pasan 40 días de mediana, contados desde el fin del contrato anterior. En cuánto se demora en arrendarse un inmueble la mediana es de 20 días desde la publicación. Son medidas distintas: no se suman ni se restan. No medimos si un aviso temprano reduce los días sin arrendar.

Terminar contratos es parte normal de la administración: en promedio hubo 13,5 terminaciones al mes entre enero de 2025 y septiembre de 2026.

Cómo obtuvimos estos datos

Los datos salen de los registros operativos de Colombia House Inmobiliaria, con corte del 26 de octubre de 2026; los contratos están sincronizados hasta el 30 de septiembre de 2026. Usamos conteos y medianas agregadas, sin nombres, direcciones ni textos libres, y no publicamos grupos de menos de 10 registros. La fecha de solicitud es la de radicación en nuestro sistema, que puede ser posterior al aviso real; por eso el preaviso está subestimado.

Fuente: registros de Colombia House Inmobiliaria, corte del 26 de octubre de 2026.

Preguntas frecuentes

Qué hacer ahora para terminar el contrato o recibir el aviso

En Pereira y Dosquebradas, estos seis pasos ordenan el trabajo del propietario antes del vencimiento del contrato.

1. Revise en su contrato la fecha de vencimiento, el término de la prórroga, la dirección de notificaciones y las cláusulas de terminación.
2. Calcule la fecha límite del aviso y adelántela diez días.
3. Si el arrendatario se vio afectado por el sismo, revise las fechas del Decreto 1423 antes de enviar cualquier aviso.
4. Reúna el inventario inicial y prepare el acta de entrega.
5. Guarde avisos, pruebas postales, actas y paz y salvos en una carpeta del contrato con acceso restringido y copia de respaldo. No los envíe por chats personales.
6. Confirme por un canal conocido cualquier solicitud de cambio de cuenta de consignación recibida por correo: puede ser una suplantación.

Si desea información sobre la administración de su inmueble, deje sus datos en el formulario de administración de propiedades.

Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes consultadas

Normas consultadas entre el 24 de septiembre y el 26 de octubre de 2026.

Ver las fuentes consultadas (9 fuentes)

• Ley 820 de 2003, arts. 1, 6, 12, 15, 20, 21 a 25, 32 y 33, y su estructura y vigencia en el Senado.
• Código Civil, arts. 2005, 2006 y 2007.
• Ley 4 de 1913, art. 59.
• Código de Comercio, arts. 518 y 520.
• Ley 2625 de 2026, aviso de traslado del comerciante.
• Ley 675 de 2001, arts. 29 y 51.
• Ley 1369 de 2009, art. 3, servicios postales.
• Decreto 1423 de 2026, arts. 2, 5 y 6.
• Corte Constitucional, comunicado 40 de 2023, sentencia C-426 de 2023.

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, que administra y arrienda inmuebles en Pereira y Dosquebradas desde 2017. Matrícula de arrendador n.º 7058. Trabajamos para Usted.

Aviso

Esta información es orientativa y no constituye asesoría legal. Cada caso depende de su contrato y de las pruebas. Para su caso concreto, consulte al área jurídica de Colombia House Inmobiliaria.