Renta corta o amoblado por días en Pereira: qué exige la ley y qué le conviene al propietario
Rentar por días en Pereira (Airbnb) exige RNT y permiso del reglamento. Sanciones, subarriendo y cuándo conviene el arriendo. Guía de un abogado.
En este artículo · 10 secciones
Respuesta directa. Arrendar su vivienda en Pereira por menos de 30 días, como actividad habitual, es ante la ley vivienda turística y no arriendo. Antes del primer huésped necesita inscribirla en el Registro Nacional de Turismo y, en propiedad horizontal, que el reglamento inscrito autorice expresamente ese uso. Por 30 días o más, rige la Ley 820 de 2003.
¿Cuándo es renta corta y cuándo es arriendo?
La línea la marca el plazo: menos de 30 días es hospedaje; 30 días o más, arriendo de vivienda urbana.
| Renta corta (menos de 30 días) | Arriendo, amoblado o no (30 días o más) | |
|---|---|---|
| Cómo lo llama la ley | Vivienda turística (Ley 2068 de 2020, art. 37, parágrafo 1; Decreto 1074 de 2015, art. 2.2.4.4.12.2) | Arrendamiento de vivienda urbana (Ley 820 de 2003, art. 2) |
| Registro previo | Registro Nacional de Turismo, obligatorio antes de operar | No; matrícula de arrendador solo en los casos del art. 28 de la Ley 820 |
| Propiedad horizontal | El reglamento inscrito debe autorizar el uso expresamente | Basta con respetar el destino de vivienda del reglamento |
El hospedaje es un contrato distinto del arriendo: la Ley 2068 de 2020 (art. 21) lo define como el alojamiento de un huésped por un plazo inferior a 30 días. Por eso, en la renta corta no rigen las reglas de la Ley 820 sobre canon, reajuste por IPC, preaviso y terminación. El amoblado por 30 días o más sí las conserva.
¿Qué necesita para arrendar por días de forma legal?
Cinco requisitos antes del primer anuncio:
- Inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT). Es previa y obligatoria para prestar servicios turísticos (Ley 2068 de 2020, art. 3, num. 7). Se tramita en línea ante las cámaras de comercio; la inscripción es gratuita y se renueva cada año entre el 1 de enero y el 31 de marzo (Decreto 1074 de 2015, arts. 2.2.4.1.2.1 y 2.2.4.1.3.1).
- Autorización en el reglamento de propiedad horizontal. Si su apartamento está en un edificio o conjunto, el reglamento, debidamente inscrito, debe establecer expresamente que las unidades pueden destinarse a vivienda turística (Ley 1558 de 2012, art. 34; Decreto 1074 de 2015, art. 2.2.4.1.2.2, num. 8).
- Registro mercantil, si usted es comerciante. El Decreto 1074 de 2015 (art. 2.2.4.1.2.2) exige estar inscrito y al día en el registro mercantil cuando el prestador tiene la calidad de comerciante. Si arrienda por días de forma habitual, consulte con la Cámara de Comercio de Pereira si su caso lo exige.
- Tarjeta de registro de alojamiento por cada huésped. Es la prueba del contrato de hospedaje (Ley 2068 de 2020, art. 22).
- Obligaciones tributarias. Los prestadores de vivienda turística son aportantes de la contribución parafiscal para la promoción del turismo (Ley 1101 de 2006, art. 3, modificado por el art. 37 de la Ley 2068). Consulte con su contador el IVA y la renta.
El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo señala además tres puntos: una póliza de responsabilidad civil para huéspedes y terceros (Ley 2068 de 2020, art. 32), el reporte de los huéspedes extranjeros a Migración Colombia por el sistema SIRE y un uso del suelo compatible según el Plan de Ordenamiento Territorial, que se consulta en la Secretaría de Planeación o en una curaduría urbana.
En Pereira, el impuesto de industria y comercio lo administra la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía, con trámite en línea en su portal tributario; su contador le dirá si su actividad debe declararlo.
Las plataformas deben tener su propio RNT y retirar los anuncios de prestadores sin inscripción vigente (Ley 2068 de 2020, art. 38).
¿Qué pasa si el reglamento de su edificio no lo permite?
No puede prestar el servicio en ese inmueble, aunque tenga RNT. La Ley 1558 de 2012 (art. 34, modificado por el Decreto Ley 2106 de 2019) establece tres consecuencias:
| Quién | Qué dice la ley |
|---|---|
| Administrador del edificio | Debe reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio la vivienda turística no autorizada por el reglamento o sin RNT. Si no lo hace, arriesga una multa de hasta 3 salarios mínimos mensuales |
| Propietario que opera sin autorización del reglamento | Se le aplican las sanciones del numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001 (propiedad horizontal), con el procedimiento de esa ley |
| Propietario sin RNT | Además, las sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio por prestar servicios turísticos sin inscripción (Ley 300 de 1996, art. 61, parágrafo 4, modificado por el Decreto Ley 2106 de 2019), y el cierre temporal del inmueble, que ordena la alcaldía a solicitud de la Superintendencia (art. 61, parágrafo 5). Si llega a inscribirse y comete infracciones, la Superintendencia puede cancelar el registro hasta por 5 años (art. 72, modificado por la Ley 2068) |
Si quiere cambiar el reglamento para permitir la renta corta, la decisión es de la asamblea de copropietarios, con el 70 % de los coeficientes de copropiedad (Ley 675 de 2001, art. 46). La reforma debe elevarse a escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: la ley exige que la autorización esté en el reglamento debidamente inscrito (Ley 1558 de 2012, art. 34). En 2021 el Consejo de Estado (Sección Primera, sentencia del 18 de marzo de 2021, radicado 11001-03-24-000-2010-00402-00) negó la nulidad de esa exigencia y precisó que la decisión de autorizar el uso corresponde a la asamblea de copropietarios.
¿Qué cambia en 2026 con el nuevo decreto del Registro Nacional de Turismo?
Por ahora, nada obligatorio. El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo publicó para comentarios (versiones de diciembre de 2025 y julio de 2026) un proyecto de decreto que sustituiría parcialmente las normas del RNT. En nuestra revisión del 9 de noviembre de 2026 no encontramos que se hubiera expedido. Según ese texto, regiría desde el 1 de enero de 2028.
Según el texto publicado, pediría adjuntar el reglamento de propiedad horizontal registrado que autoriza el uso, o una declaración del administrador, y una inscripción por cada vivienda; quien opere en inmueble ajeno declararía bajo juramento la autorización del propietario. Si se expide, revisaremos esta guía.
¿Y si su arrendatario subarrienda el inmueble por días?
Es causal de terminación. El arrendatario no puede ceder ni subarrendar sin autorización del arrendador (Ley 820 de 2003, art. 17), y el subarriendo, la cesión o el cambio de destinación sin autorización expresa permiten terminar el contrato (art. 22, num. 3).
Para prevenirlo:
- Incluya en el contrato una cláusula que prohíba el subarriendo y la renta por días.
- Pida al administrador del edificio que le avise si ve rotación de huéspedes.
- Si lo detecta, guarde pruebas (anuncios con fecha y capturas) antes de reclamar.
Vea el contrato de arrendamiento de vivienda y la restitución de inmueble arrendado en Pereira.
¿Qué le conviene más: renta corta o arriendo tradicional?
Depende del trabajo y el riesgo que quiera asumir. La renta corta puede producir más por noche, pero exige operación diaria y el ingreso varía. El arriendo tradicional produce menos por mes, pero es más estable y puede respaldarse con una póliza de arrendamiento o con un codeudor.
| Factor | Renta corta | Arriendo tradicional |
|---|---|---|
| Ingreso | Variable: depende de la ocupación y de la temporada | Fijo cada mes; reajuste anual hasta el IPC |
| Costos a cargo del propietario | Amoblado, aseo entre huéspedes, servicios públicos, internet, comisión de la plataforma, administración | Administración de propiedad horizontal si no se traslada; comisión de la inmobiliaria |
| Protección por impago | Normalmente, pago anticipado a través de la plataforma | Póliza de arrendamiento o codeudor |
En nuestra cartera, la vivienda es de arriendo tradicional: los 238 contratos de vivienda activos se pagan mes a mes (corte 29-oct-2026; universo distinto al de nuestro informe de canon, de 251 contratos con corte 3-oct-2026: cambian la fecha y los contratos vigentes). En nuestro inventario, un inmueble en arriendo tardó una mediana de 20 días en arrendarse (275 cierres de 2025 a 2026, Wasi, corte 3-oct-2026), y entre un contrato de vivienda y el siguiente pasaron 39 días de mediana (229 casos, Nuby, corte 29-oct-2026).
Haga la cuenta antes de decidir. Compare dos cifras netas mensuales:
- Renta corta: tarifa por noche × noches ocupadas − comisión de la plataforma − aseo − servicios − administración − parafiscal e impuestos − reposición de dotación.
- Arriendo tradicional: canon mensual − comisión de administración, ajustado por los meses vacíos del año.
Use su ocupación esperada, no la de un anuncio: un mes con pocas noches ocupadas puede dejarle por debajo del canon de un arrendatario.
Preguntas frecuentes
¿Es legal arrendar mi apartamento por Airbnb en Pereira?
Sí, si cumple los requisitos: inscripción previa en el Registro Nacional de Turismo y, en propiedad horizontal, autorización expresa del reglamento inscrito. Es renta corta cuando el periodo es inferior a 30 días (Ley 2068 de 2020, art. 37, parágrafo 1). Sin esos requisitos, se expone a sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio y de la propiedad horizontal.
¿Un apartamento amoblado por meses necesita Registro Nacional de Turismo?
No, si el plazo es de 30 días o más: es arriendo de vivienda urbana (Ley 820 de 2003). Las estancias de menos de 30 días sí son vivienda turística.
¿El conjunto puede prohibirme arrendar por días?
Sí. Si el reglamento inscrito no autoriza expresamente la vivienda turística, no puede prestar el servicio y el administrador debe reportarlo a la Superintendencia de Industria y Comercio (Ley 1558 de 2012, art. 34).
¿Qué hago si mi arrendatario está alquilando mi casa por Airbnb?
El subarriendo sin autorización expresa es causal de terminación del contrato (Ley 820 de 2003, art. 22, num. 3). Guarde pruebas con fecha y busque asesoría antes de iniciar la restitución.
¿Cuánto cuesta inscribirse en el Registro Nacional de Turismo?
La inscripción es gratuita (Decreto 1074 de 2015, art. 2.2.4.1.2.1). Se renueva cada año, a más tardar el 31 de marzo. Si no se renueva, el registro se suspende automáticamente y no puede operar; reactivarlo cuesta un salario mínimo mensual.
Qué hacer ahora
- Lea el reglamento de su edificio y busque la palabra «turística».
- Si opta por renta corta, inscriba el inmueble en el RNT antes del primer huésped.
- Haga la cuenta neta de las dos opciones.
- Si prefiere un ingreso estable sin operación diaria, conozca nuestro servicio de administración de inmuebles en Pereira.
Siga leyendo
- Guía para administrar su inmueble en arriendo en Pereira
- Contrato de arrendamiento de vivienda: qué debe tener
- Póliza de arrendamiento o codeudor
- Cuánto se demora en arrendarse un inmueble en Pereira
Fuentes consultadas, autor y aviso
Fuentes: Ley 2068 de 2020, arts. 3, 21, 22, 29, 37 y 38 (http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_2068_2020.html); Ley 1558 de 2012, art. 34, modificado por el Decreto Ley 2106 de 2019 (https://normativa.colpensiones.gov.co/colpensiones/docs/ley_1558_2012_pr001.htm); Decreto 1074 de 2015, arts. 2.2.4.4.12.1 a 2.2.4.4.12.3, sustituidos por el Decreto 1836 de 2021, art. 2; Ley 820 de 2003, arts. 2, 17, 22 y 28 (https://normativa.colpensiones.gov.co/colpensiones/docs/ley_0820_2003.htm); Ley 675 de 2001, art. 46 (https://normativa.colpensiones.gov.co/colpensiones/docs/ley_0675_2001_pr001.htm); Decreto 1074 de 2015, arts. 2.2.4.1.1.1 a 2.2.4.1.3.7, sustituidos por el Decreto 1836 de 2021 (https://www1.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma_pdf.php?i=175266); Alcaldía de Pereira, trámite del impuesto de industria y comercio (https://www.pereira.gov.co/tramites/6/impuesto-de-industria-y-comercio-y-su-complementario-de-avisos-y-tableros/); proyecto de decreto del RNT, Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (https://www.mincit.gov.co/normatividad/proyectos-de-normatividad/proyectos-de-decreto-2026/01-07-2026-mj-pd-rnt.aspx); Consejo de Estado, nota del 23 de abril de 2021 (https://www.consejodeestado.gov.co/news/consejo-de-estado-mantiene-requisitos-legales-para-que-bienes-de-propiedad-horizontal-puedan-ser-destinados-al-turismo). Datos: Nuby (corte 29-oct-2026) y Wasi (corte 3-oct-2026), Colombia House Inmobiliaria, solo cifras agregadas.
Autor: Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, matrícula de arrendador 7058 y matrícula mercantil 18196327.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría jurídica de su caso.
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Sobre el autor
Alejandro Valencia
Gerente y Abogado Senior · Colombia House Inmobiliaria
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