Rentabilidad del arriendo en Pereira y Dosquebradas por sector (2026)

Por Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria · Observatorio de mercado de Colombia House, corte 9 de noviembre de 2026 · Costos de administración y datos de nuestra cartera ya publicados en este blog

¿Cuánto renta al año un inmueble en arriendo en cada sector?

Entre 4,7 % y 7,8 % bruto al año, según el sector. La rentabilidad bruta es el arriendo de doce meses dividido entre el valor del inmueble; aquí se calcula con la mediana del precio pedido por metro cuadrado en arriendo y en venta, en el mismo sector y para el mismo tipo de inmueble.

Entre paréntesis, el número de avisos válidos de cada grupo. Precios de oferta, no de contrato ni de escritura. La mediana es el valor que deja la mitad de los avisos por debajo y la otra mitad por encima.

Tres lecturas:

• Rentan más los sectores donde la venta es barata y el arriendo no. Condina y Dosquebradas están, con La Villa, entre los tres grupos de apartamentos con el precio de venta por m² más bajo ($5.290.000 y $4.710.000) y tienen los arriendos por m² más altos después del de Cerritos ($34.200 y $30.400). Sus rentabilidades, 7,8 % y 7,7 %, son prácticamente iguales.
• El arriendo más caro no es el más rentable. Cerritos pide el arriendo más alto por metro ($38.700), pero también el precio de venta más alto ($7.560.000): su rentabilidad bruta es de 6,1 %.
• Los dos grupos de casas de la tabla rentan entre 5,2 % y 5,8 %. En Pueblito Cafetero y Unicentro el arriendo por metro es el más bajo de la tabla.

Dicho de otra forma: por cada $100 millones de valor pedido, en estos sectores se piden entre $390.000 y $650.000 de arriendo al mes.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble en arriendo?

Con una división. La fórmula de la rentabilidad bruta anual es:

Rentabilidad bruta = (canon mensual × 12) ÷ valor del inmueble × 100

Ejemplo con el apartamento de Condina: un inmueble de 54 m² (el área mediana de los avisos de venta del sector), a $34.200 por m², pide $1.846.800 de arriendo al mes; a $5.290.000 por m², pide $285.660.000 de venta. Doce meses de arriendo suman $22.161.600, que es el 7,8 % del precio.

Para su inmueble use su canon real, no el de un aviso, y el valor por el que podría venderlo hoy. Si aún no lo ha arrendado, estime el canon con la guía para calcular a cuánto arrendar su apartamento y los precios de arriendo por barrios y sectores.

¿Por qué la rentabilidad real es menor que la bruta?

Porque la bruta supone doce meses pagados y ningún gasto. Con el mismo ejemplo de Condina y cifras de nuestra cartera, el paso de bruta a neta queda así:

De dónde sale cada resta:

• Vacancia. Cada mes vacío quita el 8,3 % del ingreso del año. En nuestra cartera pasan 40 días de mediana entre el fin de un contrato y el inicio del siguiente (240 casos), y 20 días desde que el inmueble queda disponible para ofrecerse hasta que se marca como arrendado (275 arriendos) (cuánto se demora en arrendarse un inmueble). Un mes al año es un supuesto de ejemplo, no un promedio: no todos los años cambia el arrendatario.
• Administración. En nuestro plan Integral, la comisión del 9,95 %, su IVA y el amparo básico del 2,05 % suman el 13,89 % del canon (cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira). Si usted administra por su cuenta, no paga esa comisión, pero asume el cobro, la mora y el estudio del arrendatario.
• Reparaciones. En las 270 solicitudes de reparación con pagador registrado, el propietario pagó, solo o con otro, en el 80,0 %; la mediana de las 207 solicitudes con costo fue de $381.000. Una reparación al año es un supuesto de ejemplo (quién paga las reparaciones).

Todavía faltan gastos que dependen de cada inmueble y que no estimamos aquí: la cuota de administración de la copropiedad cuando va incluida en el canon, las cuotas extraordinarias, el impuesto predial, los seguros y el impuesto de renta sobre los cánones. Tampoco se suma la valorización, que no medimos.

¿Cuál es la rentabilidad máxima que permite la ley?

La ley no fija una rentabilidad: fija un tope al canon que equivale, como máximo, al 12 % anual del valor comercial. En vivienda urbana, el canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral (Ley 820 de 2003, art. 18). Doce cánones del 1 % dan el 12 %.

Los nueve grupos de la tabla quedan muy por debajo: entre 4,7 % y 7,8 %, con precios de oferta. Pero el tope se mide contra el valor comercial de su inmueble, limitado a dos veces el avalúo catastral: si su avalúo es bajo, el tope puede quedar más cerca; calcúlelo en el tope del 1 % del valor comercial.

¿Es rentable comprar para arrendar en Pereira? Qué mirar antes de decidir

Depende del sector, del precio al que compre y de los gastos. La rentabilidad bruta de la tabla es el punto de partida, no la respuesta. Antes de arrendar, vender o comprar para arrendar, revise cinco cosas:

1. Su rentabilidad, no la del sector. Calcule con su canon de contrato y con un valor de venta realista. En nuestra cartera, la mediana de 238 contratos de vivienda activos (corte 29 de octubre de 2026) es de $1.025.000; no son los mismos inmuebles ni los mismos sectores que los de los avisos (precio de aviso frente a contrato).
2. La vacancia de su tipo de inmueble. Un inmueble que renta más en el papel, pero tarda en arrendarse, puede rentar menos en el año.
3. Los gastos fijos. Predial, cuota de administración mientras esté vacío, mantenimiento y seguros.
4. El riesgo de mora. El 36,1 % de 515 contratos de nuestra cartera, vigentes entre diciembre de 2024 y julio de 2026, tuvo al menos un reporte de mora a la aseguradora o afianzadora (un reporte no es un impago definitivo); por eso el estudio del arrendatario y la garantía pesan tanto como el canon (póliza de arrendamiento o codeudor).
5. El plazo. La tabla mide el ingreso por arriendo de un año; no mide cuánto se valoriza o se desvaloriza el inmueble.

Este artículo informa sobre el mercado; no es una recomendación de inversión. Para una decisión de compra o venta, revise su caso con su contador o asesor financiero.

¿Cómo obtuvimos estos datos?

• Fuente. Observatorio de mercado de Colombia House: avisos de vivienda publicados en internet en Pereira y Dosquebradas, con corte al 9 de noviembre de 2026. Arriendo: avisos de los 90 días anteriores. Venta: avisos de los 180 días anteriores.
• Depuración. Se descartan los avisos duplicados, los antiguos, los que no informan el área, los inválidos y los precios atípicos.
• Qué se publica. Solo los pares de sector y tipo que el Observatorio marca como confiables y que tienen 10 avisos válidos o más tanto en arriendo como en venta: 9 grupos, con 208 avisos válidos de arriendo y 571 de venta.
• Cálculo. Mediana del arriendo pedido por m², multiplicada por 12 y dividida entre la mediana del precio de venta pedido por m². Los valores por m² de arriendo están redondeados a $100 y los de venta, a $10.000.
• Contraste. Si en lugar del valor por m² se usan las medianas del precio total (doce arriendos entre el precio de venta), el rango es de 5,0 % a 8,2 % y Condina y Dosquebradas siguen en los dos primeros lugares. La diferencia se debe a que los inmuebles en arriendo y en venta no tienen la misma área.
• Costos. Tarifas vigentes de Colombia House y datos agregados de nuestra cartera publicados en los artículos enlazados.

Limitaciones:

• Son precios de oferta en los dos lados. El canon que se firma y el precio de escritura pueden ser menores que los pedidos; no lo medimos inmueble por inmueble y no sabemos si bajan en la misma proporción.
• Los avisos de arriendo y los de venta no son los mismos inmuebles. El área tampoco es homogénea: en dos grupos es privada en ambos lados; en cuatro, privada o sin especificar en arriendo y privada en venta; en tres, privada o sin especificar en ambos.
• Las ventanas son distintas: 90 días en arriendo y 180 en venta.
• Con 10 a 54 avisos de arriendo por grupo, una diferencia de menos de un punto entre dos sectores no es concluyente.
• Sectores como Pinares, Álamos, Los Alpes, el Centro y Cuba no tienen dato confiable de arriendo y por eso no aparecen.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad da un apartamento en arriendo en Pereira?

Entre 4,7 % y 7,8 % bruto al año en los cinco sectores de Pereira con dato confiable (Condina, Cerritos, La Villa, Belmonte y Galicia), con precios de oferta y corte al 9 de noviembre de 2026. La rentabilidad neta es menor, porque hay que restar vacancia, administración, reparaciones e impuestos.

¿Cuál es el sector más rentable para arrendar en Pereira y Dosquebradas?

Entre los nueve grupos con dato confiable, Condina, en Pereira (7,8 % bruto anual), y Dosquebradas como ciudad (7,7 %), en apartamentos, con precios de oferta de 208 avisos de arriendo y 571 de venta y corte al 9 de noviembre de 2026. Una rentabilidad bruta más alta no significa que sea mejor inversión: no mide valorización, vacancia ni gastos.

¿En cuántos años se recupera el valor de un inmueble con el arriendo?

Con los precios pedidos en Pereira y Dosquebradas al 9 de noviembre de 2026, entre 13 años (Condina y Dosquebradas) y 21 años (Galicia) de arriendo bruto, según el sector. Es una cuenta simple: no descuenta gastos ni impuestos, y tampoco suma el reajuste anual del canon ni la valorización.

¿Cuánto renta un apartamento en Dosquebradas?

La rentabilidad bruta anual es de 7,7 % en toda la ciudad ($30.400 por m² en arriendo y $4.710.000 por m² en venta) y de 5,8 % en La Macarena, con precios de oferta y corte al 9 de noviembre de 2026.

¿Es rentable comprar para arrendar en Pereira?

Depende del sector, del precio de compra y de los gastos. Con precios de oferta y corte al 9 de noviembre de 2026, la rentabilidad bruta anual va de 4,7 % a 7,8 % en los sectores de Pereira con dato confiable y es de 7,7 % en Dosquebradas. La neta es menor: reste vacancia, administración, reparaciones, predial e impuestos. Este dato informa; no es una recomendación de inversión.

Qué hacer ahora

1. Calcule su rentabilidad bruta con su canon y un valor de venta realista, y réstele vacancia, administración, reparaciones, predial e impuestos.
2. Si quiere que administremos su inmueble y le demos una referencia con contratos de su zona, conozca nuestro servicio de administración de inmuebles en Pereira y Dosquebradas. Somos Colombia House, matrícula de arrendador 7058.

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Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes: Observatorio de mercado de Colombia House (corte 9-nov-2026); tarifas y datos agregados de la cartera de Colombia House publicados en este blog; Ley 820 de 2003, art. 18 (secretariasenado.gov.co). Solo cifras agregadas.

Autor: Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, matrícula de arrendador 7058 y matrícula mercantil 18196327.

Este artículo es informativo; no es asesoría financiera ni una recomendación de inversión. Los precios de aviso son precios de oferta, no de contrato ni de escritura.