Decreto 1423: ¿qué cambia para propietarios en Pereira y Dosquebradas?

Respuesta corta: ¿qué cambia para el dueño que arrienda?

¿Vive en arriendo? Lea la guía del Decreto 1423 para inquilinos de Pereira y Dosquebradas. ¿Firmó como codeudor? Lea qué cambia para el codeudor (deudor solidario) de un arriendo.

¿Qué medidas del Decreto 1423 afectan al dueño que arrienda?

Son seis. El artículo 13 fija su vigencia: seis meses para las de arriendo y 24 meses para las de edificios y conjuntos.

¿Qué pasa cuando terminen los seis meses?

Las medidas de arriendo terminan el 18 de marzo de 2027 (con una lectura más estricta del plazo, el 17 de marzo), pero algunas cuotas y prórrogas siguen después. El decreto no dice de forma expresa qué pasa con ellas: lo razonable es cumplir lo acordado o dividido en cuotas.

Si debe esperar a que terminen las medidas de arriendo, por ejemplo para cobrar un aumento aplazado, no actúe antes del 19 de marzo de 2027. Si quiere usar una de estas medidas, hágalo a más tardar el 17 de marzo de 2027: no deje las cosas para el último día.

Qué hacer primero

1. Anote de cada contrato el vencimiento, la fecha del aumento y el último arriendo antes del sismo.
2. Pregunte por escrito a cada inquilino si su afectación está acreditada. Si lo está, pídale el soporte, como el certificado del Registro Único de Damnificados (RUD).
3. Si hay arriendos atrasados, busque firmar un acuerdo a más tardar el viernes 16 de octubre de 2026.

¿A qué contratos se aplica el Decreto 1423?

El decreto se aplica en los municipios de la emergencia por el sismo, y solo a personas, contratos e inmuebles con afectación directa acreditada. Tener el inmueble en Pereira o en Dosquebradas no basta: en cada caso cuenta esa prueba.

Los municipios

La emergencia se declaró con el Decreto 1261 del 19 de agosto de 2026. Con el Decreto 1348 del 31 de agosto de 2026, cubre 16 departamentos, entre ellos Risaralda.

Los decretos no traen una lista de municipios. Entran los del Reporte Situacional No. 36 de la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD) y cualquier otro con una afectación concreta demostrada. La Gobernación de Risaralda reportó el 9 de septiembre de 2026 que sus 14 municipios resultaron afectados.

La afectación acreditada

El artículo 2 aplica las medidas «única y exclusivamente» a personas con afectación directa por el sismo acreditada. La acreditan las autoridades del Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres, con los registros oficiales vigentes o los mecanismos complementarios que se establezcan. Quien no aparezca al principio en un registro puede acreditarla por otros medios verificables, pero el decreto no dice cuáles ni quién los valora.

El Registro Único de Damnificados (RUD)

• Es el registro oficial principal: el Decreto 1171 de 2026 considera damnificadas a las personas inscritas en él.
• Tuvo un corte parcial el 24 de agosto de 2026. Cerró de forma definitiva el 4 de septiembre de 2026 a las 11:59 p. m. (Resolución 0765 de la UNGRD). Después solo se corrigen errores de digitación, transcripción u omisión de palabras.
• La Alcaldía de Dosquebradas explicó el 25 de agosto de 2026 cómo consultarlo. En el portal «UNGRD – R.U.D.» se elige «Consultar», luego «RUD», y se escribe el número de cédula.
• Si la persona aparece, el sistema le permite generar el certificado. Entre al portal solo desde el enlace de esa nota oficial.
• Al 24 de septiembre de 2026 no se había reabierto ni había un mecanismo complementario de acreditación (listados de la UNGRD). La Gobernación de Risaralda (16 de septiembre) y el alcalde de Dosquebradas (17 de septiembre) pidieron reabrirlo durante 15 días.
• Según la Alcaldía de Dosquebradas, no aparecer todavía no significa necesariamente quedar por fuera: el caso puede estar pendiente de visita o de verificación.

Pídale al inquilino, por escrito y con respeto, el soporte de su afectación. Si no está en el RUD, pídale las constancias oficiales que tenga. Por ejemplo, el acta de la visita técnica o un certificado de la alcaldía o de gestión del riesgo.

Guarde esos soportes con cuidado: tienen datos personales. Si duda de un soporte, revise el caso antes de negar o conceder una medida.

Si el inquilino no paga, ¿me toca esperar seis meses para desalojarlo?

Si su inquilino tiene afectación acreditada, la diligencia física de desalojo queda suspendida del 18 de septiembre de 2026 al 18 de marzo de 2027, salvo dos excepciones (artículo 3). Usted sí puede demandar la restitución, es decir, la devolución del inmueble: el proceso ante el juez sigue y la deuda no se borra. Si el inquilino no tiene afectación acreditada, la suspensión no lo cubre.

Qué se suspende y qué sigue igual

Se suspende «la ejecución material de las órdenes y diligencias de entrega, lanzamiento o restitución» de viviendas y locales. Es el momento en que la autoridad saca a los ocupantes: el paso final de la restitución, que es la devolución del inmueble al dueño. Cubre contratos vigentes el día del sismo o con proceso de restitución en curso, incluidos los pactados por días, semanas o menos de un mes.

• Los considerandos aclaran que la medida «no paraliza los procesos judiciales ni la potestad de los jueces para dictar sentencia o fallos».
• En una demanda por falta de pago, el juez no oye al inquilino hasta que deposite lo que se le cobra o muestre los recibos de los tres últimos pagos. El depósito se hace a órdenes del juzgado. Debe seguir depositando los arriendos que se causen durante el proceso (Código General del Proceso, artículo 384).
• El decreto no cambió esa regla, y no está claro cómo se aplica a los arriendos divididos en cuotas por su artículo 7.
• Si la única causa de la demanda es no haber pagado el arriendo, el proceso es de única instancia: la sentencia no se puede apelar.
• La suspensión «no condona ni extingue las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato de arrendamiento» (artículo 3, parágrafo 2). Los arriendos causados durante la suspensión quedan sujetos a acuerdos de pago directo.

Las dos excepciones

• Evacuación por riesgo: órdenes de la UNGRD, los Consejos Territoriales de Gestión del Riesgo, los Inspectores de Policía o las autoridades de planeación y control urbano. Deben basarse en dictámenes técnicos de riesgo inminente de colapso, falla estructural grave o inhabitabilidad que amenace la vida o la integridad de las personas.
• El dueño necesita el inmueble para vivir, él o su familia en primer grado, por ejemplo sus padres o sus hijos. El texto no exige que la vivienda del dueño esté dañada, pero los considerandos hablan de destrucción o daño grave: es un punto sin aclarar. Tampoco está claro si el cónyuge o el compañero permanente cuentan como familia en primer grado.

Si el inquilino no entrega el inmueble, recuperarlo necesita un proceso judicial: revise su caso con su abogado.

¿Puedo subir el arriendo? El aumento anual se aplaza, no se pierde

Si su inquilino tiene afectación acreditada, el aumento anual que tocaba entre el 18 de septiembre de 2026 y el 18 de marzo de 2027 se aplaza (artículo 4). Usted lo cobra después, en cuotas iguales y sin intereses. Si no está en ese caso, rigen las reglas normales.

Qué se aplaza y cómo se cobra

• Se aplaza el aumento, llamado reajuste, de viviendas y locales, sea pactado o permitido por la Ley 820 de 2003.
• El artículo 4 habla de «inmuebles afectados». No aclara si basta con que el inquilino esté afectado, por ejemplo porque perdió ingresos, o si además el inmueble debe tener daños.
• Lo no cobrado se divide en cuotas iguales entre los arriendos que falten para terminar el periodo del contrato. No genera intereses de mora (los que se cobran por pagar tarde), multas, indemnizaciones ni sanciones.
• Si el contrato termina durante el aplazamiento, o al final sin pagos pendientes, el saldo se liquida al devolver el inmueble y va en el acta de terminación. Se puede acordar un plan de pagos, y ese saldo nunca cuenta como atraso ni da lugar a multas.
• Lo razonable, aunque el decreto no lo dice, es cobrar el arriendo con aumento desde el primer pago después del aplazamiento, más la cuota.
• La fecha de vencimiento del contrato no cambia, y nunca puede haber dos aumentos en 12 meses.
• El siguiente aumento solo se puede exigir 12 meses después de que el aplazado «se hizo efectivo». No está claro si esa fecha es la del cobro real o la original: lo más seguro es contar desde que empezó a cobrarlo.

El aviso del aumento en vivienda

En vivienda, el aumento anual tiene como tope el IPC del año anterior, es decir, la inflación. Para los aumentos de 2026 es 5,10 %, la inflación de 2025 según el boletín del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) del 8 de enero de 2026.

La Ley 820 de 2003 (artículo 20) exige avisar el monto y la fecha por correo certificado o por el medio pactado. Sin ese aviso, el aumento no se le puede exigir al inquilino. Conviene avisarlo por escrito e indicar que queda aplazado por el artículo 4 del decreto.

Ejemplos en pesos

Ejemplo ficticio. Un apartamento en Pereira se arrienda por $1.200.000 y el inquilino tiene afectación acreditada. El aumento pactado del 5,10 % ($61.200 al mes) tocaba el 1 de octubre de 2026. El periodo del contrato va hasta el 30 de septiembre de 2027.

En esos seis meses no se cobraron $367.200 (6 × $61.200), que se dividen entre los 6 arriendos que faltan. Contando desde el cobro real, el siguiente aumento no debería pedirse antes del 1 de abril de 2028. Si el contrato terminara el 31 de diciembre de 2026, el saldo de $183.600 (3 × $61.200) iría en el acta de terminación.

Ejemplo ficticio de local. El inquilino tiene afectación acreditada, paga $4.000.000 y el contrato pacta un aumento del 7,10 % ($284.000) el 15 de noviembre de 2026. Se cobran 5 arriendos sin aumento. Lo no cobrado, $1.420.000, se reparte en los 7 arriendos que faltan del periodo del contrato, de abril a octubre de 2027: cada mes se paga $4.284.000 más una cuota de $202.857,14.

¿Se prorroga el contrato que vence entre agosto y diciembre de 2026?

Sí, si el inquilino tiene afectación acreditada y así lo requiere. Los contratos que vencen entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026 se prorrogan seis meses «cuando el arrendatario así lo requiera» (artículo 5). Se cuentan «a partir de la fecha exacta de su vencimiento», y el arriendo se sigue pagando.

Lo que el artículo 5 no aclara

El artículo 5 permite que usted y su inquilino acuerden otra cosa, pero deja estas dudas:

• Cómo ni hasta cuándo se pide la prórroga. Guarde por escrito la solicitud y su fecha.
• Qué pasa con los contratos que vencieron antes del 18 de septiembre de 2026, cuando el decreto empezó a regir.
• Si distingue entre vivienda y local. En locales, el derecho a renovar y el aviso de seis meses siguen en el Código de Comercio.
• Cómo se combina con la Ley 820: en vivienda, sin preaviso escrito, el contrato se renueva solo por un término igual al pactado.

Vea también cómo pide el inquilino la prórroga de seis meses.

Si el inquilino no quiere la prórroga

La prórroga es un derecho del inquilino afectado. Puede entregar en la fecha original, o acordar otra con usted, avisándole por escrito con al menos 8 días de anticipación al vencimiento, sin multas ni indemnizaciones.

El decreto no aclara si son días hábiles o calendario, ni cómo se combina el aviso con el preaviso de 3 meses de la Ley 820. Lo prudente es contar 8 días hábiles completos, sin sábados, domingos ni festivos:

Si el contrato vencía antes de octubre de 2026, ese aviso pudo ser imposible de dar a tiempo, porque el decreto empezó a regir el 18 de septiembre. El decreto no resuelve ese caso: conviene revisarlo.

Cuándo no hay prórroga

El artículo 6 trae dos excepciones. La primera es el inmueble declarado en «Inhabitabilidad Total» o «Riesgo Inminente de Colapso» por las autoridades de gestión del riesgo, la UNGRD o los inspectores de policía. La entrega sigue las normas de evacuación preventiva y de terminación del contrato por fuerza mayor, que el decreto no concreta.

Las autoridades locales usan otras palabras: en Dosquebradas, tras la visita técnica, el inmueble puede quedar como «habitable», «de uso restringido» o «con peligro de colapso». No hay una tabla oficial de equivalencias: revise las palabras exactas del concepto.

¿Puedo pedir el inmueble si perdí mi vivienda y lo necesito para vivir?

Sí, con la segunda excepción del artículo 6, que solo sirve para oponerse a la prórroga del artículo 5. Deben cumplirse todas estas condiciones:

• El contrato vence entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, y el inquilino pidió la prórroga.
• Su vivienda habitual se perdió, se dañó o quedó inhabitable por el sismo.
• Usted necesita el inmueble para vivir usted o su familia en primer grado, por ejemplo sus padres o sus hijos.

Debe avisarle por escrito al inquilino al menos 30 días calendario antes de la fecha en que pide la entrega. Al aviso debe adjuntar la prueba de su afectación o de la inhabitabilidad de su vivienda. Cuente los 30 días desde que el inquilino recibe el aviso: es lo más seguro.

Lo prudente es que esa fecha no sea anterior al vencimiento pactado: el decreto quita la prórroga, pero no dice que se pueda terminar el contrato antes. En este caso el decreto no exige el preaviso de 3 meses ni la caución del artículo 22 de la Ley 820. La caución es la garantía que se pide en la vía normal.

Si el inquilino no entrega, la restitución sigue necesitando un proceso judicial. La excepción es para «habitación», es decir, para vivir: no sirve para recuperar un local para su negocio.

El decreto no aclara si el cónyuge o el compañero permanente cuentan como familia en primer grado. Tampoco aclara si usted debe vivir en el inmueble un tiempo mínimo, como pide la Ley 820. Revise su caso antes de enviar el aviso.

Ejemplo ficticio. El contrato vence el sábado 31 de octubre de 2026 y el inquilino pidió la prórroga. Si el aviso se entrega el jueves 1 de octubre, la entrega se puede pedir desde el sábado 31 de octubre.

El domingo 1 de noviembre no es hábil y el lunes 2 es festivo. Por eso, lo prudente es pedir la entrega para un día hábil posterior, por ejemplo el martes 3 de noviembre de 2026.

Compárelo con la vía normal de la Ley 820. Si un contrato de vivienda vence el 30 de noviembre de 2026, el preaviso debía enviarse a más tardar el 30 de agosto de 2026. Con un arriendo de $1.500.000, la caución era de 6 arriendos: $9.000.000.

Fuera de esa ventana

Si el contrato no vence en esa ventana, la vía es la ordinaria. En vivienda rige la Ley 820 (artículo 22, numeral 8): aviso escrito con 3 meses de anticipación al vencimiento, una causal de la ley y, en algunas causales, una caución.

En locales rige el Código de Comercio (artículos 518 y 520). Si el inquilino tiene derecho a renovar, el local solo se recupera por las causales de la ley y con aviso de al menos 6 meses. Consulte antes de enviar cualquier aviso.

¿Cómo cobro los arriendos atrasados? Primero, un acuerdo por escrito

El Decreto 1423 pide a dueño e inquilino buscar un acuerdo directo para pagar los arriendos de la época de la emergencia (artículo 7). Si no hay acuerdo a tiempo y el inquilino envía una declaración juramentada, los arriendos aplazados se dividen en cuotas. Si hay intereses, no pueden pasar del Interés Bancario Corriente.

El acuerdo

• Puede incluir pago diferido (pagar después), periodos de gracia (meses sin pagar cuotas) o descuentos, en vivienda urbana y locales de los municipios afectados.
• Debe constar en un documento firmado con las mismas formalidades del contrato. Si el contrato fue verbal, igual debe quedar por escrito y firmado. Si fue escrito, fírmelo de la misma forma, por ejemplo con las mismas personas.
• Estos acuerdos «prestarán mérito ejecutivo»: si no se cumplen, se pueden cobrar directamente ante un juez.
• Los considerandos reconocen que hay dueños que viven de un solo arriendo y piden aplicar las medidas con equilibrio, razonabilidad y proporcionalidad. Es una guía para interpretar, no un derecho nuevo.

El decreto no menciona a los codeudores. Si su contrato tiene un codeudor, que suele firmar como deudor solidario, por prudencia pídale que firme también el acuerdo. Si su garantía cubre lo nuevo que se pacte depende de lo que firmó y de reglas del Código Civil.

Vea qué pasa con el codeudor cuando se firma un acuerdo de pago.

Si no hay acuerdo: seis cuotas

Si no hay acuerdo dentro de los 30 días calendario siguientes al fin de la emergencia, el inquilino puede enviarle una declaración juramentada. Es un escrito firmado bajo juramento en el que dice que quedó en condición de vulnerabilidad por la emergencia. Entonces, los arriendos aplazados se dividen en cuotas iguales durante los 6 meses siguientes, o en menos, si el inquilino lo prefiere.

La división solo cubre los arriendos aplazados de la emergencia, no las deudas anteriores al sismo. El decreto no define bien cuáles son esos arriendos, ni fija un formato para la declaración, ni le da a usted una vía para discutirla. Al 24 de septiembre de 2026 no encontramos formatos oficiales publicados por el Ministerio de Vivienda.

Plazo e intereses: dos puntos sin aclarar

El decreto no dice cuándo termina «la emergencia». Si se toman los 30 días del Decreto 1261, el plazo para el acuerdo vence el sábado 17 de octubre de 2026. Si se toman los seis meses de las medidas de arriendo, vence hacia el 17 de abril de 2027.

Sin aclaración oficial al 24 de septiembre de 2026, lo prudente es firmar el acuerdo a más tardar el viernes 16 de octubre de 2026.

El pago diferido puede generar intereses de mora, pero nunca por encima del Interés Bancario Corriente que certifica cada mes la Superintendencia Financiera de Colombia. Para septiembre de 2026 es 19,49 % efectivo anual para crédito de consumo y ordinario (Resolución 1260 del 31 de agosto de 2026). La tasa de octubre no se había publicado al 24 de septiembre de 2026.

Ese interés es un techo, no una tasa obligatoria. El decreto no dice qué tipo de interés bancario aplica: si hay intereses, déjelos por escrito en el acuerdo.

Ejemplo en pesos

Ejemplo ficticio. Los arriendos aplazados suman $3.000.000. En 6 cuotas son $500.000 cada una, sin intereses; en 3 cuotas, $1.000.000. Si se pactaran intereses al techo de septiembre de 2026 (1,4949 % al mes sobre el saldo), el pago máximo sería este:

Son valores máximos, redondeados al peso: el acuerdo puede fijar menos intereses o ninguno. La tasa real cambia cada mes y el decreto no fija un método de cálculo. Para buscar un acuerdo, la Cámara de Comercio de Pereira ofrece su Centro de Arbitraje y Conciliación.

¿Cuánto puedo cobrar en un arriendo nuevo? Topes y avisos

Hasta el 18 de marzo de 2027 hay un tope para el arriendo nuevo de una vivienda arrendada antes del sismo (artículo 8). No puede pasar del último arriendo cobrado antes del sismo más el IPC del año anterior. Para contratos firmados en 2026, ese IPC es 5,10 %, según el DANE.

Los avisos de inmobiliarias, intermediarios y portales deben llevar una declaración de que el precio cumple los topes, con un soporte.

Para contratos firmados entre enero y marzo de 2027, el IPC del año anterior será el de 2026, que el DANE publicará a comienzos de 2027. En locales, el decreto no dice de qué periodo es el IPC ni quién paga el avalúo.

Ejemplos en pesos

• Vivienda con antecedente (ficticio): se arrendaba en Dosquebradas por $1.500.000 antes del sismo. En un contrato nuevo de 2026, el tope es $1.576.500 (más el 5,10 %).
• Regla del 1 %: ningún arriendo de vivienda puede pasar del 1 % del valor comercial. El avalúo catastral, que es el valor que le asigna la autoridad catastral, limita ese cálculo. Si ese apartamento de Dosquebradas tiene avalúo catastral de $120.000.000 y valor comercial de $200.000.000, ese tope es $2.000.000: se aplica el más bajo, $1.576.500.
• No es el 2 % del avalúo catastral (ficticio): con avalúo de $150.000.000 y valor comercial de $250.000.000, el tope es $2.500.000. Es el 1 % del valor comercial, y no $3.000.000. El avalúo solo limita el valor comercial que se puede usar en el cálculo: como máximo 2 veces el avalúo, es decir, $300.000.000.
• Local (ficticio): si pagaba $3.000.000 antes del sismo y se usa el IPC de 2025 (5,10 %), el tope es $3.153.000. Un avalúo de renta justa podría sustentar otro valor.

La declaración en los avisos (artículo 9)

Mientras rijan los topes, todo aviso de una inmobiliaria, un intermediario o un portal debe llevar una declaración del arrendador o de quien ofrece el inmueble (artículo 9). La declaración debe estar respaldada por uno de estos soportes:

1. Certificado o boletín de avalúo catastral oficial vigente, emitido por la autoridad catastral.
2. Avalúo comercial.
3. Copia del último contrato de arriendo del mismo inmueble ejecutado antes del 10 de agosto de 2026, cuando aplique.

La veracidad de la información y del precio es «de responsabilidad exclusiva del oferente o arrendador». Si usted publica o encarga el aviso, revise la declaración y guarde el soporte. Al 24 de septiembre de 2026 no encontramos un formato oficial del Ministerio de Vivienda.

En Pereira, la conservación catastral la hace el Área Metropolitana Centro Occidente (AMCO), según la Alcaldía de Pereira. Confirme con el AMCO cómo pedir el certificado. Si usa la copia del contrato anterior, proteja los datos personales de terceros: tape el nombre, la cédula y la firma del inquilino anterior.

Quién vigila

Las alcaldías vigilan la actividad inmobiliaria de arriendo. La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) investiga a las plataformas y portales digitales (artículo 9, parágrafo).

La SIC expidió además la Circular Externa 003 del 27 de agosto de 2026. Advierte que en la emergencia no se pueden subir de forma exagerada y sin justificación los precios de lo que la gente necesita. Eso aplica cuando el alza puede limitar el acceso de la gente a esos bienes y servicios en condiciones justas.

La circular menciona el arriendo de vivienda, pero no fija topes de arriendo: esos están en el artículo 8 del decreto.

No es claro si los topes y la declaración aplican a todas las ofertas del municipio o solo a los casos con afectación acreditada. Por prudencia, si publica un aviso en Pereira o Dosquebradas, respete el tope e incluya la declaración y su soporte.

¿Qué cambia en edificios y conjuntos? Fondo de imprevistos, cuota y asambleas

Hasta el 18 de septiembre de 2028, los edificios y conjuntos de los municipios afectados tienen reglas especiales (artículos 10 a 12 del decreto). Lo prudente es tomar antes del viernes 15 de septiembre de 2028 las decisiones que dependan de ellas. No está aclarado si exigen también afectación acreditada.

• Fondo de imprevistos (artículo 10). Es la reserva para gastos no previstos. Se puede usar en gastos normales y para reparar, reforzar o reconstruir, incluidos estudios, diseños, retiro de escombros y reclamos a las pólizas. Basta la aprobación previa del consejo de administración.
• Sin consejo de administración. El administrador solo puede usar hasta el 50 % del fondo la primera vez. Para usar más, o por segunda vez, necesita la asamblea. La excepción es un gasto indispensable ante un riesgo cierto que no da espera para la vida, la seguridad o la estabilidad del inmueble. Si hace falta más del 50 %, debe convocar una asamblea no presencial y obtener su aprobación.
• Cuentas. El administrador debe rendir un informe con cuentas comprobadas en la primera asamblea después de usar el fondo, y al revisor fiscal, si lo hay.
• Cuota ordinaria (artículo 11). Se puede pagar cualquier día del mes en que se causa, sin intereses de mora ni multas. Después de ese mes vuelven las reglas de la Ley 675 de 2001. Los intereses pueden llegar a 1,5 veces el Interés Bancario Corriente que certifica la Superintendencia Financiera, o a uno menor si lo fija la asamblea.
• Cuotas extraordinarias. La asamblea puede aprobar planes especiales de pago para reparar o reconstruir, si la copropiedad sigue siendo sostenible en lo financiero.
• Quién paga la cuota ordinaria. La deben, de forma solidaria, el propietario y quien vive en el inmueble, por ejemplo el inquilino (Ley 675 de 2001, artículo 29). El decreto no cambia quién la paga según su contrato de arriendo: revise el suyo.
• Asambleas (artículo 12). Pueden ser presenciales, virtuales o mixtas. El medio debe identificar a cada participante, permitir deliberar al mismo tiempo, verificar los coeficientes (la parte de cada propietario) y dejar prueba del voto.
• Decisiones de reparación. Para decidir reparaciones o la reconstrucción se levantan dos trabas de la Ley 675: el artículo 44 y el parágrafo del artículo 46. Los quórums (asistencia mínima) y las mayorías (votos necesarios) no cambian.
• Seguro de zonas comunes. La Ley 675 de 2001 (artículo 15) obliga a asegurar contra incendio y terremoto los bienes comunes. Lo que pague el seguro se usa primero para reconstruir, cuando la reconstrucción procede. Pida a la administración copia de la póliza y el estado de la reclamación.

Ejemplo ficticio. Una cuota de $350.000 de octubre de 2026 se puede pagar cualquier día de octubre sin intereses. Si se paga un mes tarde, el interés máximo sería de $7.562. El cálculo usa como referencia 1,5 veces el Interés Bancario Corriente de septiembre de 2026 (29,24 % efectivo anual, o 2,1605 % al mes), que cambia cada mes.

¿Qué hago si mi inmueble arrendado quedó dañado? Arreglos, contrato y seguros

Pida la evaluación técnica de la Dirección de Gestión del Riesgo de Desastres (DIGER) de su municipio y guarde pruebas del daño. No dé usted mismo un concepto de habitabilidad ni decida con opiniones de personas ajenas a los equipos oficiales.

En Dosquebradas, solo los equipos técnicos de la DIGER y el Cuerpo Oficial de Bomberos pueden decidir si un inmueble es habitable o requiere intervención (Alcaldía, 19 de agosto de 2026). Lea las palabras exactas del concepto: las marcas locales no son las categorías del decreto (vea la sección sobre la prórroga).

Quién hace los arreglos

Por regla general, el Código Civil (artículo 1985) pone a cargo del arrendador los arreglos de daños causados por fuerza mayor, como un terremoto, salvo que el contrato diga otra cosa. Esa regla incluye los arreglos locativos, que son los pequeños.

Hay que poder mostrar que el daño vino del sismo, y los daños de zonas comunes los atiende la copropiedad. Revise su contrato antes de responder a una solicitud de arreglo.

• Si hay arreglos que no pueden esperar, el inquilino debe permitirlos. Mientras duren, tiene derecho a pagar menos, en proporción a la parte que no puede usar (artículo 1986).
• Si el inquilino hace un arreglo indispensable no locativo, sin culpa suya y avisándole pronto, usted debe reembolsarlo (artículo 1993). En vivienda puede descontarlo del arriendo, hasta el 30 % por mes, salvo que el contrato diga otra cosa (Ley 820, artículo 27).

¿El terremoto terminó el contrato? Cuándo termina por el daño

• Destrucción total: el contrato termina (Código Civil, artículo 2008). El código pone el terremoto como ejemplo de fuerza mayor: algo imprevisto a lo que no se puede resistir (artículo 64).
• No sirve para lo que se arrendó: el inquilino puede pedir terminar el contrato (artículo 1990).
• Daño parcial: la rebaja o la terminación se acuerdan por escrito o las decide un juez. La rebaja no es automática.
• «Inhabitabilidad Total» o «Riesgo Inminente de Colapso»: no hay prórroga, y la entrega sigue las normas de evacuación y de terminación por fuerza mayor (vea la sección sobre la prórroga).
• Locales (Código de Comercio, artículos 518, 520 y 521): quien lleva dos años o más con su negocio en el local tiene derecho a renovar. Si las obras de reparación o reconstrucción exigen desocuparlo, el dueño debe avisar con al menos seis meses de anticipación, salvo orden de autoridad. El antiguo inquilino tiene preferencia, en igualdad de condiciones y sin pagar primas, para volver al local reparado.

Seguros: avise y pruebe el daño

La Superintendencia Financiera publicó el 28 de agosto de 2026 un «Abecé del seguro – Terremoto 2026». El siniestro es el daño que cubre el seguro. Estas son las reglas del Código de Comercio:

Según la Alcaldía de Dosquebradas (29 de agosto de 2026), las aseguradoras no pueden exigir el concepto de la DIGER como única prueba del daño. También sirven informes técnicos particulares, actas, fotos, videos, cotizaciones o facturas.

Preguntas frecuentes de los dueños sobre el Decreto 1423

Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes consultadas

Ver las fuentes oficiales consultadas (13 grupos de fuentes)

• Decreto 1423 de 2026 (17 de septiembre de 2026): PDF firmado del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y Diario Oficial No. 53.630 (Imprenta Nacional; copia del SIDN de la Rama Judicial).
• Presidencia de la República: Decretos Legislativos 1261 (19 de agosto de 2026), 1348 (31 de agosto) y 1419 (17 de septiembre), y Decreto 1171 (11 de agosto).
• Ministerio de Vivienda: Decreto Legislativo 1422 (17 de septiembre de 2026), comunicado sobre las medidas de arrendamiento (18 de septiembre) y normativa.
• DIAN: Decreto 1226 de 2026 (18 de agosto).
• Secretaría del Senado: Ley 820 de 2003, Ley 675 de 2001, Código General del Proceso, artículo 384, Constitución Política, artículo 215 y Ley 270 de 1996, artículo 45; Código Civil, artículos 64, 1985 a 1993 y 2008; Código de Comercio, artículos 518 a 524 y 1075 a 1081.
• DANE: IPC de diciembre de 2025 (8 de enero de 2026).
• Superintendencia Financiera: Interés Bancario Corriente, Resolución 1260 (31 de agosto de 2026) y Abecé del seguro – Terremoto 2026 (28 de agosto).
• UNGRD: Resolución 0765 y Circular 076 (26 de agosto de 2026), listado de resoluciones y apoyo económico temporal (2 de septiembre).
• Superintendencia de Industria y Comercio: Circular Externa 003 (27 de agosto de 2026).
• Gobernación de Risaralda (2026): cifras de la reconstrucción (9 de septiembre), giros y reapertura del RUD (16 de septiembre) y entrega de apoyos (22 de septiembre).
• Alcaldía de Pereira (2026): Secretaría de Vivienda Social; notas del 16 de julio (catastro del AMCO), del 12 de agosto (DIGER), del 16 de septiembre (puntos de atención) y del 18 de septiembre (pago del apoyo); cuenta oficial de Instagram (22 de septiembre).
• Alcaldía de Dosquebradas (2026): notas del 19 de agosto, 25 de agosto, 28 de agosto, 29 de agosto, 2 de septiembre, 9 de septiembre, 11 de septiembre y 17 de septiembre; trámites y servicios y formulario PQRSFD.
• Cámara de Comercio de Pereira: Gran Encuentro Inmobiliario (18 de septiembre de 2026).

Información verificada al 24 de septiembre de 2026; las páginas sin fecha propia se consultaron ese día.

Sobre el autor

Alejandro Valencia es Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, en Pereira, con 10 años de experiencia en el sector inmobiliario. Es abogado especialista en derecho inmobiliario y urbanístico, administrador de empresas y tecnólogo en gestión bancaria y de entidades financieras, y cursa una especialización en derecho administrativo y constitucional. Colombia House opera en Pereira desde 2017 y tiene matrícula de arrendador: Resolución 7058 del 30 de septiembre de 2022, Secretaría de Vivienda Social de Pereira.

Aviso

Esta guía explica normas generales y no reemplaza la asesoría sobre su caso particular. Antes de tomar una decisión, revise su caso con su inmobiliaria o con un abogado. Si su contrato lo administra Colombia House, escríbanos a servicioalcliente@colombiahouse.com.co o a la línea administrativa (606) 351 5128 (WhatsApp). Si quiere que administremos su inmueble, llame o escriba a la línea de captación 310 748 5989 (WhatsApp).