Cómo arrendar su vivienda sin inmobiliaria en Pereira y Dosquebradas: 8 pasos

Por Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria · Normas y aseguradoras consultadas el 9 de noviembre de 2026 · Datos de nuestra cartera con corte al 29 de octubre de 2026

Esta guía es el procedimiento. Si todavía está decidiendo, compare primero costos y riesgos en ¿administrar solo o con inmobiliaria?.

¿Es legal arrendar una vivienda sin inmobiliaria?

Sí. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana lo celebran arrendador y arrendatario, y puede ser verbal o escrito (Ley 820 de 2003, art. 3). La ley no exige inmobiliaria, abogado ni notaría. Lo que sí exige es que usted, como arrendador, cumpla las mismas reglas que cumple una inmobiliaria.

Es una práctica común: según datos de la Inmobiliaria Esteban Ríos citados por Portafolio (27 de junio de 2025), que no detalla la muestra, solo el 21 % de los contratos de arrendamiento tiene el respaldo de una inmobiliaria.

¿Cuáles son los 8 pasos para arrendar directamente?

Paso 1. Fije el canon con contratos, no con avisos, y dentro del tope legal

El canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente (Ley 820, art. 18). Calcule su límite con el tope del 1 % del valor comercial.

No copie el precio de los avisos. En Pereira, la mediana pedida en 2.103 avisos de vivienda es de $3.100.000 (precio de oferta, no de contrato; captura del 2 al 4 de noviembre de 2026), y la mediana de nuestros 238 contratos de vivienda activos en Pereira y Dosquebradas es de $1.025.000. No son universos comparables: los avisos se concentran en los estratos 5 y 6. La explicación está en precio de aviso frente a precio de contrato.

Paso 2. Anuncie con datos completos y muestre con cuidado

Diga en el aviso el canon, si incluye la cuota de administración del conjunto, el estrato, el área y quién paga los servicios. Antes de mostrar el inmueble, pida nombre completo y número de documento, y no entregue llaves ni reciba dinero antes de firmar. En nuestros registros, la mediana para arrendar fue de 20 días (275 arriendos cerrados entre enero de 2025 y septiembre de 2026): cuánto se demora en arrendarse un inmueble en Pereira.

Paso 3. Estudie al aspirante y proteja sus datos

Pida soportes de ingresos, certificación laboral o de actividad y referencias de arrendadores anteriores, y verifíquelos usted mismo. Al reunir cédulas y soportes, usted trata datos personales: informe para qué los pide, obtenga autorización previa y no los comparta sin ella (Ley 1581 de 2012). La información crediticia tiene régimen propio (Ley 1266 de 2008).

Un estudio aprobado no asegura el pago. En nuestra cartera, la entidad que estudia a los aspirantes aprobó 782 de 811 estudios con decisión (96,4 %; consulta del 28 de octubre de 2026), y aun así el 36,1 % de 515 contratos tuvo al menos un reporte de mora (corte 3 de octubre de 2026). Vea qué revisa el estudio del arrendatario.

Paso 4. Pida solo garantías permitidas: codeudor o seguro

En vivienda urbana no puede exigir depósitos en dinero ni otras cauciones reales para garantizar el contrato, ni directamente ni por medio de otra persona o documento (Ley 820, art. 16). Lo que sí puede pedir es un codeudor solidario o un seguro de arrendamiento.

El codeudor es la garantía más usada: en nuestra cartera, 185 de 238 contratos de vivienda activos (77,7 %) tienen al menos un codeudor registrado (corte 29 de octubre de 2026).

El seguro también se consigue sin inmobiliaria. Estas aseguradoras lo ofrecen al propietario en su página oficial (consulta del 9 de noviembre de 2026):

Ninguna confirma por escrito si expide en Pereira o Dosquebradas, ni publica el rango de canon que acepta: cotice y pida el clausulado completo antes de pagar. Revise tres cosas: cuántos meses cubre, en qué plazo debe avisar la mora y qué excluye. La póliza colectiva que usamos las inmobiliarias (la nuestra es de Seguros Bolívar, hasta 36 cánones por caso) se toma a través de la inmobiliaria. Compare ambas figuras en póliza de arrendamiento o codeudor.

Paso 5. Firme un contrato escrito y entregue copia

El contrato verbal vale, pero el escrito le sirve de prueba y de título para cobrar. Debe decir, como mínimo, quiénes son las partes, cuál es el inmueble y qué parte se arrienda, los servicios, cosas o usos conexos, el canon y su forma de pago, la duración y quién paga los servicios públicos (Ley 820, art. 3). Entregue copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor en máximo diez días (art. 8, num. 3). Prohíba por escrito el subarriendo y la cesión sin su autorización (art. 17). El detalle está en qué debe tener el contrato de arrendamiento de vivienda.

Paso 6. Haga un inventario con fotos y fecha

Ninguna norma lo ordena, pero sin constancia del estado de entrega se presume que el arrendatario recibió el inmueble en regular estado, salvo que pruebe lo contrario (Código Civil, art. 2005). Recorra el inmueble con el arrendatario, fotografíe cada espacio y los contadores, y firmen el inventario como anexo del contrato.

Paso 7. Denuncie el contrato ante las empresas de servicios públicos

Es un paso poco conocido. Mientras no lo haga, usted sigue siendo solidario por las facturas que el arrendatario deje sin pagar (Ley 142 de 1994, art. 130). Para liberarse, la Ley 820 (art. 15) y el Decreto 3130 de 2003 fijan este procedimiento:

1. Al firmar, pida al arrendatario una garantía a favor de cada empresa de servicios. No puede superar el cargo fijo, los aportes de conexión y el consumo de dos períodos consecutivos de facturación.
2. Presente a cada empresa el denuncio del contrato, en el formato que ella entrega, firmado por arrendador y arrendatario, junto con la garantía.
3. La empresa tiene diez días hábiles para aceptar o rechazar la garantía.
4. Desde el vencimiento del período de facturación en que se hizo el denuncio, el obligado es solo el arrendatario.
5. Al terminar el arriendo, avise a la empresa.

Esta garantía es distinta del depósito prohibido del paso 4: cubre facturas de servicios, no el canon. Al 9 de noviembre de 2026 no encontramos el formato publicado en las páginas web de Energía de Pereira, Aguas y Aguas de Pereira, Efigas ni Serviciudad: pídalo en el punto de atención de cada empresa.

Paso 8. Cobre, reajuste y termine como manda la ley

• Cobro. Pacte fecha y medio de pago, y entregue recibo. Si hay mora, actúe pronto y respete los plazos de aviso de su póliza: qué hacer si el arrendatario no paga.
• Reajuste. Cada doce meses con el mismo canon, hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior y sin pasar el tope del artículo 18. Comuníquelo por servicio postal autorizado o por el mecanismo pactado; si no, no es oponible al arrendatario (art. 20). En contratos con afectación por el sismo aplican reglas transitorias: Decreto 1423 de 2026.
• Terminación. Por incumplimiento del arrendatario, sin preaviso (art. 22, nums. 1 a 6). Sin incumplimiento, solo con preaviso escrito de tres meses: en las prórrogas, pagando una indemnización de tres cánones (arts. 22, num. 7, y 23); al vencer el contrato, por las causales especiales del num. 8. Sin constancia del preaviso, el contrato se renueva: preaviso y causales para terminar el contrato.

¿Qué puede pedirle al arrendatario y qué no?

¿Qué tiempo y dinero le exigirá arrendar por su cuenta?

Estas cifras son de la cartera que administramos; no tenemos un grupo comparable de propietarios que arriendan solos, así que úselas como referencia de lo que ocurre en un arriendo, no como pronóstico.

Un reporte de mora es el aviso de un período sin pagar, no una pérdida definitiva. Sobre quién asume cada arreglo, vea quién paga las reparaciones.

¿Cuándo deja de convenir arrendar directamente?

• Si vive fuera de Pereira o del país y no puede mostrar el inmueble, atender una fuga o recibirlo: administrar desde el exterior.
• Si celebra más de cinco contratos de vivienda o arrendar es su actividad principal: necesita matrícula de arrendador ante la alcaldía (Ley 820, art. 28).
• Si no consigue codeudor ni póliza para su inmueble: arrendar sin garantía deja todo el riesgo de impago en usted.
• Si no tiene tiempo para cobrar cada mes ni para cumplir los plazos de aviso de una póliza.

¿Cómo obtuvimos estos datos?

• Codeudor. Extracción agregada de Nuby, nuestro sistema de contratos, corte 29 de octubre de 2026: contratos activos de uso vivienda, con canon mayor a $1 y sin duplicados (n = 238). Contamos los que tienen al menos un codeudor registrado (185). Cálculo con Python, solo agregados.
• Mora, reparaciones, tiempos y estudios. Cifras ya publicadas en nuestros artículos, con el universo y el corte de cada una.
• Aseguradoras. Páginas y clausulados oficiales de cada compañía, consultados el 9 de noviembre de 2026. Las condiciones cambian: confirme con la aseguradora.
• Límites. Los 238 contratos son los activos al 29 de octubre de 2026; el informe del canon usa 251 con corte al 3 de octubre. Es la cartera de una sola inmobiliaria, concentrada en los estratos 3 y 4. El 77,7 % cuenta contratos con codeudor registrado en el sistema; es otro universo que el 85,2 % de 304 contratos con póliza y codeudor que publicamos antes.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que autenticar el contrato en notaría?

No. El contrato de arrendamiento de vivienda puede ser verbal o escrito y la Ley 820 de 2003 no exige notaría (art. 3). El escrito y firmado le sirve de prueba y de base para el cobro ejecutivo (art. 14).

¿Puedo pedir un mes de depósito si arriendo directamente?

No. En vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar el contrato (Ley 820, art. 16). Puede pedir codeudor o seguro de arrendamiento. La única garantía en dinero que la ley admite es la de servicios públicos, que se constituye a favor de las empresas y no la recibe el arrendador (art. 15).

¿Puedo tener seguro de arrendamiento sin inmobiliaria?

Sí. Al 9 de noviembre de 2026, Seguros SURA, Seguros Mundial, Aseguradora Solidaria y Mapfre ofrecen en sus páginas oficiales un seguro de arrendamiento que toma el propietario. Cambian los meses cubiertos (12 o 36), el tipo de inmueble y los plazos de aviso. Confirme con cada una si expide en Pereira.

¿Si el arrendatario no paga los servicios públicos, me los cobran a mí?

Sí, mientras usted no denuncie el contrato ante cada empresa con la garantía del arrendatario. Hecho el denuncio, desde el vencimiento de ese período de facturación responde solo el arrendatario (Ley 820, art. 15; Decreto 3130 de 2003).

¿Necesito matrícula de arrendador para arrendar mi apartamento?

Por arrendar uno o dos inmuebles propios, en general no. La Ley 820 (art. 28) la exige a quien tiene como actividad principal arrendar o intermediar vivienda urbana y al propietario que celebre más de cinco contratos. En Pereira, consulte su caso en la Secretaría de Vivienda Social.

Qué hacer ahora

1. Calcule su tope de canon, defina su garantía (codeudor o póliza) y pida en cada empresa de servicios el formato de denuncio del contrato.
2. Si después de leer los ocho pasos prefiere delegarlos, conozca nuestro servicio de administración de inmuebles en Pereira y Dosquebradas. Somos Colombia House, matrícula de arrendador 7058.

Siga leyendo

• Guía para administrar un inmueble en arriendo en Pereira
• ¿Cuánto cobra una inmobiliaria en Pereira?

Fuentes consultadas, autor y aviso

Fuentes: Ley 820 de 2003, arts. 3, 8, 14 a 18, 20, 22, 23 y 28 (secretariasenado.gov.co); Decreto 3130 de 2003, compilado en el Decreto 1077 de 2015; Ley 142 de 1994, art. 130; Código Civil, art. 2005; Leyes 1581 de 2012 y 1266 de 2008. Aseguradoras (consulta del 9-nov-2026): Seguros SURA, Seguros Mundial, Aseguradora Solidaria y Mapfre. Dato nacional: Portafolio, 27-jun-2025. Datos propios: Nuby (corte 29-oct-2026) y artículos del blog, solo cifras agregadas.

Autor: Alejandro Valencia, Gerente y Abogado Senior de Colombia House Inmobiliaria, matrícula de arrendador 7058 y matrícula mercantil 18196327.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de su caso. No tenemos vínculo comercial con las aseguradoras nombradas en la tabla; la póliza de nuestros contratos es de Seguros Bolívar.